货币补偿新房怎么处理
⑴ 取得拆迁补偿房屋资产如何进行会计及所得税处理
一、房屋产权置换补偿方式的特性
1.房屋产权置换补偿
根据《城市房屋拆迁管理条例》拆迁补偿的方式有货币补偿和房屋产权置换两种。货币补偿就是房屋评估机构根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素对被拆迁人(单位或个人)即将被拆除房屋的价值进行评估然后开发商按照评估值确定对被拆迁人补偿的金额后以货币方式结算同时将被拆迁人的房屋产权证和土地使用证收回到政府房产、国土部门注销。产权置换就是房屋评估机构根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素对被拆迁人即将被拆除房屋的价值进行评估然后开发商用自己建造的新房与被拆迁人的被拆迁房屋进行置换并按照拆迁房屋的评估价和置换房屋的市场价(以签订拆迁补偿协议时的房屋市场价格为准)或优惠价结算置换差价的行为。在产权置换方式下被拆迁人土地使用证收回到政府国土部门注销被拆迁人的原房屋产权证在其办理置换房屋的新房屋产权证时由房管部门注销。
2.房屋产权置换业务处理现状
房地产开发企业与被拆迁人在签订拆迁补偿协议后取得的被拆迁人的旧房(以下简称“拆迁房”)时房地产开发企业换出的新房(以下简称“回迁房”)尚未完工及交付使用(甚至尚未开工)不符合会计上的收入确认条件所以回迁房不能在此时确认收入。对取得拆迁房及交付回迁房应如何进行会计处理在实务中存在不同的处理方法有部分企业对取得拆迁房及交付回迁房
均不做账务处理部分企业在取得拆迁房时不进行账务处理而是在交付回迁房时进行账务处理部分企业用非货币性资产交换准则进行会计处理部分企业将其视同“购买”和“销售”两笔经济业务进行会计处理。
3.房屋产权置换业务会计与税务处理特性
(1)房屋产权置换业务会计处理特性房地产开发企业用回迁房换入被拆迁人的拆迁房应视同“购买”和“销售”两笔经济业务进行会计处理。理由是根据会计核算基本要求各单位必须根据实际发生的经济业务事项进行会计核算不做账务处理不符合真实性原则如果用非货币性资产交换进行处理收到拆迁房的时间与交付回迁房的时间必须同步显然不适用于非货币
性资产交换准则。
(2)房屋产权置换业务税务处理特性以房产补偿给被拆迁户的对补偿面积与拆迁面积相等的部分按会计上的开发成本的口径作为成本价核定计征“销售不动产”的营业税对补偿面积超过拆迁面积的部分按市场售价计算营业额计征“销售不动产”的营业税对企业所得税按市场销售价格计算。
二、房屋产权置换业务的会计处理
1.房地产开发企业取得拆迁房的会计处理
房地产开发企业从被拆迁人手中取得拆迁房购置成本为回迁房的市场价计入开发成本并按以下步骤进行一是签订拆迁补偿协议拆迁房交付拆迁人时房地产开发企业对产权置换面积部分按合同约定的置换面积乘以回迁房市场价确定成本计入“开发成本”由于此时尚不符合收入确认条件对应科目应确认为一项“预收账款”二是如果房地产开发企业给予被拆迁人优惠购买超出产权置换面积部分的权利该部分优惠(即超出产权置换面积部分的市场价与优惠价款的差额)也应计入购入拆迁房的成本即调整增加“开发成本”及“预收账款”三是如根据拆迁补偿协议房地产开发企业需额外支付被拆迁人差价款支付被拆迁人差价款时因已在上述步骤1中按市场价计入成本此时应调减“预收账款”四是房地产开发企业收到被拆迁人优惠购买超出产权置换面积部分价款或市场价购房款时应确认为一项“预收账款”五是拆迁房交付拆迁人及回迁房达到预售条件后的月末计算预缴营业税税金及附加其会计处理同正常房地产业务处理。
2.拆迁房成本的分配
如果房地产开发公司准备分期开发需将拆迁房的成本按建筑面积的比例在各期之间分配而不能仅由回迁房承担或其中
的某期承担。
3.交付回迁房的会计处理
回迁房交付使用应视同将回迁房以市场价出售给被拆迁人在符合商品销售收入确认条件时确认为“营业收入”在转回之前确认为“预收账款”。
三、房屋产权置换的税务处理
根据相关税收法律、法规的规定产权置换业务主要涉及营业税、企业所得税和土地增值税等税种及相应发票开具等问题。具体税务处理如下
1.营业税的税务处理
根据深地税发[1999]462号《深圳市地方税务局关于旧城拆迁改造有关营业税问题的通知》规定“对开发商根据当地政府的城市规划和建设部门的要求进行旧城拆迁改造以土地补偿给被拆迁户的按营业税暂行条例实施细则第十五条规定核定营业额计征‘转让土地使用权’的营业税。以房产补偿给被拆迁户的对补偿面积与拆迁面积相等的部分按同类住宅房屋的成本价核定计征‘销售不动产’的营业税对补偿面积超过拆迁面积的部分按营业税暂行条例实施细则第十五条规定核定营业额计征‘销售不动产’的营业税”关于营业税计缴的时间主要有以下三个时点一是因房地产在达到预售条件取得预售许可证后方可对外销售。所以只有在达到预售条件时为产权置换面积及超出产权置换面积部分的市场价与优惠价款的差额部分预缴营业税的时点。二是在达到预售条件并收取超出产权置换面积部分的房款时为超出产权置换面积部分的房款的预缴营业税时点三是将回迁房交付被拆迁人时以上预缴的税款需转入营业税金及附加。
2.企业所得税的税务处理
根据国税发[2009]31号《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》第七条规定“企业将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为应视同销售于开发产品所有权或使用权转移或于实际取得利益权利时确认收入(或利润)的实现。确认收入(或利润)的方法和顺序为按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定按开发产品的成本利润率确定。开发产品的成本利润率不得低于1500具体比例由主管税务机关确定”。
3.土地增值税的税务处理
根据广州市地方税务局于2008年10月20日出台的关于印发土地增值税清算工作若干问题的处理指引的通知(穗地税函[2008]342号)规定“房地产开发企业根据当地政府的城市规划和建设部门的要求进行拆迁改造以房产补偿给被拆迁方的对补偿面积相等的部分以该房产的建筑安装成本价作为房地产开发企业销售不动产收入对补偿面积超过拆迁面积的部分根据
国税发[2006]187号文第三条第一项规定确认房地产开发企业销售不动产收入”。
4.发票的开具
因税收征管及办理新房产权证的需要拆迁户必须向有关部门提供发票和完税凭证“个人购买住房以取得的房屋产权证或契税完税证明上注明的时间作为其购买房屋的时间”(国税函[2007]768号、国税发[2005]89号)。我们发现在产权置换业务中房地产企业有两个不同的应税收入即营业税以成本价确认收入、所得税按视同销售以市场售价确认收入发票到底以哪个收入来开具?其实产权置换作为一项特殊的业务如按上述方法正确处理发票开具的多少已无关因为计税依据没有全部根据发票的多少来计征即便是契税也是根据差额计算的为了照顾被拆迁人的利益(如果被拆迁人转让回迁房将以发票金额为取
得成本从财产转让所得中扣除)可以按市场售价开具发票。
⑵ 拆迁房货币补偿购新房要交税吗
要交新房旧房差价的税，按当地税率交就好，一般拆迁你拿货币走了，开发商会给你去房管局办个免税单，会给你的
⑶ 拆迁补偿的方式可以实行货币补偿，也可以实行房屋产权调换这个是什么意思呢我不要房子可以多得多少钱
选择何种补偿方式是由产权人进行选择的并且只能选择其中一种，除非产权人选择的新房价值低于被拆迁房屋，否则是不会给你货币补偿的。产权人指房产证登记姓名或夫妻。如果是你父母的房子那么根本不会对你补偿
⑷ 拆迁补偿中的货币补偿市场价是新房价还是旧房价新房1万3，我的房子他们给估计7千，怎样要钱
要看你的房屋是不是有产权。有产权的话最差也不能低于市场价，否则我干嘛要被拆迁？
如果地段较好的话，建议要房子，而且新房面积只要是旧房的1.1倍。总之别吃亏就好。
⑸ 村里拆迁，选了货币补偿，买了房子后来，户口迁入新居，但是村里却停止了一切我应得的田地补偿怎么办
您好，已经签订了补偿协议，就要履行补偿职责，所以，如果无故被停止一切补偿，那么当事人可以向法院提起诉讼来给维护自己的合法权益
⑹ 政府拆迁的房子，得到的货币补偿还要缴税吗
不需要交税。
⑺ 公房拆迁补偿新房 可新房不想要，想新房换货币 有谁知道怎么换不
拆迁补偿有房屋补偿和货币补偿两种方式，如果不想要房子可以提出货币补偿的请求。
⑻ 在房屋拆迁补偿中货币补偿怎么计算
普通商品住宅，业主可以获得被征收房屋价值补偿，装修和附属物的补偿，搬迁费补偿，临时安置费补偿，货币补偿补助或产权调换补助，签约搬迁奖励等。
货币补偿补助或产权调换补助当中，如果选择货币补偿的话，普通住宅按15%进行补偿；如果是商业用房，评估价值不足200万元部分为20%，200万元到500万元部分为10%，500万元以上部分为5%；办公、工业、仓储用房为20%。县(市)的标准由当地政府制定。
以一套100平方米、估价150万的房子为例，货币补偿=评估价格+装修等补偿+货币补偿补助金+搬迁补偿和临时安置补偿+提前搬迁奖励。
具体计算为，评估价格+装修等补偿：150万；货币补偿补助金：150万×15%=22.5万；搬迁补偿：300元/平方米×100平方米=30000元；临时安置补偿(最多)：30元/平方米/月×100平方米×6个月=18000元；提前搬迁奖励：150万×10%=15万。将所有各项资金相加，该套房屋可获总计192.3万元的补偿。
至于税收方面，签订补偿安置协议之日起，或在这天前两年内，购房作为安置用房的，房屋价款中与补偿金额等额部分，免缴或予以退还房屋契税。也就是说，买房价格在192.3万元以内的，是不需要缴纳契税的。
(8)货币补偿新房怎么处理扩展阅读：
相关法律
第十七条作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：
（一）被征收房屋价值的补偿；
（二）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；
（三）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。
市、县级人民政府应当制定补助和奖励办法，对被征收人给予补助和奖励。
第十八条征收个人住宅，被征收人符合住房保障条件的，作出房屋征收决定的市、县级人民政府应当优先给予住房保障。具体办法由省、自治区、直辖市制定。
第十九条对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。
对评估确定的被征收房屋价值有异议的，可以向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的，可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。
房屋征收评估办法由国务院住房城乡建设主管部门制定，制定过程中，应当向社会公开征求意见。
第二十条房地产价格评估机构由被征收人协商选定；协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定，具体办法由省、自治区、直辖市制定。
房地产价格评估机构应当独立、客观、公正地开展房屋征收评估工作，任何单位和个人不得干预。
第二十一条被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。
被征收人选择房屋产权调换的，市、县级人民政府应当提供用于产权调换的房屋，并与被征收人计算、结清被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价。
因旧城区改建征收个人住宅，被征收人选择在改建地段进行房屋产权调换的，作出房屋征收决定的市、县级人民政府应当提供改建地段或者就近地段的房屋。
第二十二条因征收房屋造成搬迁的，房屋征收部门应当向被征收人支付搬迁费；选择房屋产权调换的，产权调换房屋交付前，房屋征收部门应当向被征收人支付临时安置费或者提供周转用房。
第二十三条对因征收房屋造成停产停业损失的补偿，根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。
第二十四条市、县级人民政府及其有关部门应当依法加强对建设活动的监督管理，对违反城乡规划进行建设的，依法予以处理。
市、县级人民政府作出房屋征收决定前，应当组织有关部门依法对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理。对认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑的，应当给予补偿；对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑的，不予补偿。
第二十五条房屋征收部门与被征收人依照本条例的规定，就补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费或者周转用房、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等事项，订立补偿协议。
补偿协议订立后，一方当事人不履行补偿协议约定的义务的，另一方当事人可以依法提起诉讼。