土地房屋评估后如何计算股权转让

㈠ 股权转让评估基准日后再发生费用，怎么计算

一般在股权转让合同中会对过渡期的注意事项和损益作出安排。也可以再做延伸审计，多见于国资或者上市公司。

㈡ 股权转让方式获取土地，如何土地成本的计量

例如：A公司为某房地产开发项目公司，两年前以招拍挂方式获取土地25400平米，支付土地出让金及补偿费用12000万元，A公司注册资金6000万元。A公司因资金不足，准备将该地块转让，A公司经咨询有关人士，认为采取股权转让方式比直接转让土地使用权税收成本较低。B公司拟受让该地块，经协商，以土地评估价值作价将A公司股权全部转让给B公司。A公司土地评估价值为20000万元。假设投资当日，A公司所有者权益为6000万元。
相关帐务处理如下：
B公司在取得A公司股权时
借：长期股权投资——A公司（股权投资成本）6000万元
长期股权投资——A公司（股权投资差额）14000万元
贷：银行存款 20000万元
A公司凭相关法律文件，做变更投资人的帐务处理
借：实收资本——A公司 6000万元
贷：实收资本——原股东 6000万元
从帐务处理来看，土地评估增值部分无法在股权交易过程中得到账面确认。
从目前税收相关政策规定看，关于资产的计量，有如下规定：国税发[2000]84号：纳税人的存货、固定资产、无形资产和投资等各项资产成本的确定应遵循历史成本原则。纳税人发生合并、分立和资本结构调整等改组活动，有关资产隐含的增值或损失在税收上已确认实现的，可按经评估确认后的价值确定有关资产的成本。
财税[1997]77号：企业进行股份制改造发生的资产评估增值，应相应调整账户，所发生的固定资产评估增值可以计提折旧，但在计算应纳税所得额时不得扣除。
国税发[1998]97号：企业合并、兼并后的各项资产，在缴纳企业所得税时，不能以企业为实现合并或兼并而对有关资产等进行评估的价值计价并计提折旧，应按合并或兼并前企业资产的账面历史成本计价，并在剩余折旧期内按该资产的净值计提折旧。凡合并或兼并后的企业在会计损益核算中，按评估价调整了有关资产账面价值并据此计提折旧的，应在计算应纳税所得额时进行调整，多计部分不得在税前扣除。
土地增值税相关政策也对可计入扣除项目的土地成本进行了如下规定：《中华人民共和国土地增值税暂行条例》：计算增值额的扣除项目包括：取得土地使用权所支付的金额；开发土地的成本、费用……
从以上可以分析得出，税收上关于资产成本的计量均强调了历史成本及实际发生的确认原则。纳税人发生合并、分立和资本结构调整等改组活动，有关资产隐含的增值或损失在税收上未确认实现的，不能按经评估确认后的价值确定有关资产的成本。
案例中，虽然B公司支付的股权溢价金额主要是由于土地增值所致，但B公司的交易行为为股权投资，而非土地使用权交易，因此账务处理上，溢价支出仅能计入相关投资成本，而不能将溢价支出计入土地成本。
这时，B公司成为A公司股东后，A公司账面反映的土地成本仍为历史成本，商品房开发完成销售时必将产生较大的增值空间，直接后果是造成土地增值税适用高税率，税负较高。在企业所得税方面，按照国税发[2000]84号文件的规定：“纳税人对外投资的成本不得折旧或摊销，也不得作为投资当期费用直接扣除，但可以在转让、处置有关投资资产时，从取得的财产转让收入中减除，据以计算财产转让所得或损失。”B公司的溢价支出可以在股权处置时计算扣除，但B公司将损失资金的时间价值。 作为B公司，通过股权投资的方式获取开发土地资源，在股权转让谈判中，应事先对股权转让、今后房地产开发中涉及的税收情况进行分析、测算，掌握各环节的涉税情况及其因果关系，对未来收益有清醒的估计。这样才能在谈判中掌握主动，使经济行为向着有利于自身收益最大化的方向发展。

㈢ 股权转让，税务局要求出具评估报告和税收清算报告，因为公司名下有土地和房产，估计要缴很多税

股权转让是要做审计报告和整体资产评估报告的。
需要转让方的股东会决议或批复。
如果是清算的话，还需要做近三年的税审报告。

㈣ 股权转让前对房产重新评估并调账,房产税如何征收

对法律、行政法规和国家统一会计制度规定的土地房产评估增值，并且按照会计制度规定应当调整房产原值的，应当按规定调整后的原值为基数计算缴纳房产税。

㈤ 房地产公司100%股权转让后在计算企业所得税时土地成本应按初始购买成本还是转让价格计算

对该土地进行开发并对外销售，再次计算企业所得税时土地成本应按2亿元还是3亿元计算？
3亿元。按实际交易成本，这个成本就是你二次交易的历史成本了。

㈥ 公司股权转让,因有土地和房屋,地税局要求清算报告和土地评估报告, 我们该怎么做

股权转让是不用做清算报告的，只有企业解散才做清算报告的。
股权转让涉及到的税有印花税、所得税。
签订股权转让合同的双方要各自按万分之五税率缴纳印花税，属于“财产转移书据”；
但必须出具土地评估报告，因为地税局要对你股权转让合同的真实性做评估。对自然人股东的股权转让收入大于投资的部分要按20%税率缴纳个人所得税，属于“利息、股息、红利所得”；对于法人股东的股权转让收入大于投资的部分要按25税率缴纳企业所得税。
经过评估可以知道你企业的土地、房产的升值情况。
现在没有地税部门的证明，你到工商机关是做不了股权转让的。

㈦ 股东股权转让如何纳税计算

股权转让需要交纳个人所得税和印花税。

个人所得税=(三股东的注册资金或者投入资金×80%)×20%。这个交易的过程，税务机关可能要求对企业资产的评估，如果认为价位偏低，会按评估价格计算。 股权转让涉及营业税、企业所得税以及个人所得税(个人)、印花税等税种。

(一)营业税（2016年5月1日以后过渡到增值税）

《财政部、国家税务总局关于股权转让有关营业税问题的通知》(财税[2002]191号：对股权转让行为征税重新作出规定，自2003年1月1日起，对以无形资产、不动产投资入股，参与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为，不征收营业税。对股权转让不征收营业税。

(二)企业所得税

根据新企业所得税法和实施条例规定：“转让财产收入，是指企业转让固定资产、生物资产、无形资产、股权、债权等财产取得的收入。”因此企业转让股权取得的收入应作为企业的收入总额计算应纳税所得额。 同时法第十六条规定“企业转让资产，该项资产的净值，准予在计算应纳税所得额时扣除。” 其中净值，是指有关资产、财产的计税基础减除已经按照规定扣除的折旧、折耗、摊销、准备金等后的余额。”

(三)个人所得税

《中华人民共和国个人所得税法》及其《实施条例》规定，个人股权转让所得，应按“财产转让所得”项目，按股权转让的收入额减除财产原值和合理费用后的余额，为应纳税所得额，适用20%的税率，计算缴纳个人所得税(这里指的是溢价转让，平价转让不涉及该税种)。

(四)印花税

非上市公司不以股票形式发生的企业股权转让行为。根据印花税暂行条例和细则，以及国税发[1991]155号第十条 “财产所有权转移书据的征税范围是：经政府管理机关登记注册的动产、不动产的所有权转移所立的书据，以及企业股权转让所立的书据。”

(五)股东股权转让如何纳税计算

个人转让股权是现在市场经济中常见的经济行为，股权转让所得如何纳税往往成为很多股东关心的问题，因为很多股权涉及的金额往往比较大，交易设计不好，会多缴纳很多税。股权属于财产权一种，根据我国《个人所得税法》规定，股权转让应该按照财产转让所得纳税，税率是20%。 现在关键的问题是如何计算这个转让的“所得额”。

(7)土地房屋评估后如何计算股权转让扩展阅读:

税费处理

股权转让过程中，转让方需要交纳各种税费。

当转让方是个人

如果转让方是个人，要交纳个人所得税，按照20%缴纳。

当转让方是公司

如果转让方是公司，则需要涉及的税费较多，详见参考资料《公司股权转让的税费处理》。具体如下:

（一）内资企业转让股权涉及的税种

公司将股权转让给某公司，该股权转让所得，将涉及到企业所得税、营业税、契税、印花税等相关问题

（二）内资企业股权转让的所得税处理

根据国家税务总局《关于企业股权投资业务若干所得税问题的通知》（国税发118号，废止）的规定：

企业股权投资转让所得或损失是指企业因收回、转让或清算处置股权投资的收入减除股权投资成本后的余额。企业股权投资转让所得应并入企业的应纳税所得，依法缴纳企业所得税。

被投资企业对投资方的分配支付额，如果超过被投资企业的累计未分配利润和累计盈余公积金而低于投资方的投资成本的，视为投资回收，应冲减投资成本;超过投资成本的部分，视为投资方企业的股权转让所得，应并入企业的应纳税所得，依法缴纳企业所得税。

㈧ 股权转让的股权评估是如何评估的

股权转让评估，主要是对基准日的整体资产来作评估。资产-负债=所有者权益净值。至于有无增值 ，就要看通过评估你的资产有无升值或减值，通常有房产和土地是很多年前购入的，相对现在一般会升值，对应该评估净值就会升值。这个增减值的概念，是对比评估值与账面值来讲的。

㈨ 公司股权转让时资产要评估吗

法律分析：就我国目前的法律规定而言，国有资产股权转让，企业重组业务，个人股权转让涉及土地、房屋等等，均需进行资产评估。

法律依据：《股权转让所得个人所得税管理办法（试行）》 第二十一条 纳税人、扣缴义务人向主管税务机关办理股权转让纳税（扣缴）申报时，应当报送的资料包括：按规定需要进行资产评估的，需提供具有法定资质的中介机构出具的净资产或土地房产等资产价值评估报告。

《财政部国家税务总局关于个人非货币性资产投资有关个人所得税政策的通知》 第二条 个人以非货币性资产投资，应按评估后的公允价值确认非货币性资产转让收入。

《财政部国家税务总局关于非货币性资产投资企业所得税政策问题的通知》 第二条 企业以非货币性资产对外投资，应对非货币性资产进行评估并按评估后的公允价值扣除计税基础后的余额，计算确认非货币性资产转让所得。

《中华人民共和国企业国有资产法》 第四十七条 国有独资企业、国有独资公司和国有资本控股公司合并、分立、改制，转让重大财产，以非货币财产对外投资，清算或者有法律、行政法规以及企业章程规定应当进行资产评估的其他情形的，应当按照规定对有关资产进行评估。