土地投资股权如何处理

『壹』 土地作价出资入股案多出来的能入资产处置收益吗

将该土地使用权投资，一般采用权益法核算该投资：

借：长期股权投资－投资成本

贷：无形资产－土地使用权

股权投资差额应调减投资成本

借：长期股权投资－股权投资差额

贷：长期股权投资－投资成本

股权投资差额”要按一定的期限平均摊销，摊销时：

借：投资收益－股权投资差额摊销

贷：长期股权投资－投资成本

土地增值部分

借：长期股权投资
贷：无形资产
营业外收入

『贰』 土地投资入股涉及哪些税收

一、营业税
《财政部、国家税务总局关于股权转让有关营业税问题的通知》（财税[2002]191号）规定，以无形资产、不动产投资入股，参与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为，不征收营业税。
因此，母公司将土地使用权作为投资入股，参与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为，不征收营业税。
二、土地增值税
《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字[1995]48号）第一条规定，对于以房地产进行投资、联营的，投资、联营的一方以土地（房地产）作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中时，暂免征收土地增值税、对投资、联营企业将上述房地产再转让的，应征收土地增值税。
《财政部、国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税[2006]21号）第五条规定，对于以土地（房地产）作价入股进行投资或联营的，凡所投资、联营的企业从事房地产开发的，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的，均不适用《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字[1995]48号）第一条暂免征收土地增值税的规定。
因此，若子公司不是从事房地产开发，母公司转让土地使用权可免征土地增值税；若子公司从事房地产开发，母公司应按《土地增值税暂行条例》以及《国家税务总局关于印发〈土地增值税宣传提纲〉的通知》（国税函发[1995]110号）第七条的规定：“（一）对取得土地或房地产使用权后，未进行开发即转让的，计算其增值额时，只允许扣除取得土地使用权时支付的地价款，交纳的有关费用，以及在转让环节缴纳的税金。（二）对取得土地使用权后投入资金，将生地变为熟地转让的，计算其增值额时，允许扣除取得土地使用权时支付的地价款、交纳的有关费用，和开发土地所需成本再加计开发成本的20 ％以及在转让环节缴纳的税金。”等相关规定计算缴纳土地增值税。
《税收征收管理法》第三十六规定，企业或者外国企业在中国境内设立的从事生产、经营的机构、场所与其关联企业之间的业务往来，应当按照独立企业之间的业务往来收取或者支付价款、费用；不按照独立企业之间的业务往来收取或者支付价款、费用，而减少其应纳税的收入或者所得额的，税务机关有权进行合理调整。
根据上述规定，若母公司应按规定缴纳土地增值税时，母公司按土地的成本价投资子公司，可被认定为未按独立企业之间的业务往来收取或者支付价款、费用，税务机关可合理调整应纳税额。
三、企业所得税
《企业所得税法实施细则》第十三条规定，企业所得税法第六条所称企业以非货币形式取得的收入，应当按照公允价值确定收入额。
前款所称公允价值，是指按照市场价格确定的价值。
《国家税务总局关于企业处置资产所得税处理问题的通知》（国税函[2008]828号）第二条规定，其他改变资产所有权属的用途，因资产所有权属已发生改变而不属于内部处置资产，应按规定视同销售确定收入。
第三条规定，企业发生本通知第二条规定情形时，属于企业自制的资产，应按企业同类资产同期对外销售价格确定销售收入；属于外购的资产，可按购入时的价格确定销售收入。
根据上述规定，母公司以土地使用权投资给子公司，母公司转让土地使用权应视同销售；母公司应按购入土地的成本价投资给子公司，除非取得土地是外购的可按购入时的价格确定销售收入外，根据《企业所得税法》第四十一条的规定，关联企业间的业务往来，不符合独立交易原则而减少企业或关联方的应税收入或者所得额的，税务机关有权按合理方法调整。根据《企业所得税法》第八条的规定，母公司取得土地的成本、税金等费用可按规定在税前扣除。
假如母公司拟出资的土地使用权原账面余额为1000万元，现评估增值为5000万元，双方确认的公允价值也为5000万元；则企业应确认4000万元的资产转让所得，依法计缴企业所得税。
四、印花税
从2006年11月27日以后，对投资后签订有土地使用权产权转移合同的要缴纳印花税。税率为万分之五。
《国家税务总局关于印花税若干政策的通知》财税[2006]162号：）第三条规定，对土地使用权出让合同、土地使用权转让合同按产权转移书据征收印花税。
根据上述规定，母公司投资合同涉及土地使用权转让应按“产权转移书据”贴花。
五、契税
对以国有土地使用权投资入股的行为，要按规定缴纳契税。契税税率为3-5％。
《中华人民共和国契税暂行条例实施细则》第八条：土地、房屋权属以下列方式转移的，视同土地使用权转让、房屋买卖或者房屋赠与征税：（一）以土地、房屋权属作价投资、入股。

『叁』 土地怎么参与企业入股呢股份怎么算呀

土地入股，是指土地权利人将土地使用权和投资者的投资共同组成一个公司或经济实体。初级农业生产合作社处理社员私有土地的办法。对社员入社的土地，根据其常年产量评定为若干股，作为交纳股份基金和取得土地分红的依据。评定社员入社土地的产量，主要根据土地的质量和实际产量，以使每个社员的利益不受损害。土地入股并没有改变土地私有制，但土地所有权已与使用权相分离，为进一步过渡到土地公有制奠定了基础。

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『肆』 以土地使用权出资应该怎么做帐务材料啊

土地投资的税收筹划及其账务处理的分析

【例】：2005年6月某集团股份有限公司A，拟出让取得的土地使用权，对其子公司B房地产开发公司进行投资，该土地使用权账面价值2000万元，经评估后双方确认价值为3000万元。投资前，B公司实收资本1000万元，A公司持有50%，投资前B公司未分配利润-200万元，所有者权益为800万元。A公司长期股权投资中投资成本为500万元，损益调整-100万元，股权投资差额50万元

以此为例，我们展开投资与被投资方相关处理的分析如下：

一、A公司涉税问题及账务处理探讨

(一)A公司涉税分析：

1、营业税

按照财税[2002]191号《财政部、国家税务总局关于股权转让有关营业税问题的通知》规定：以无形资产、不动产投资入股，与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为，不征收营业税;对股权转让不征收营业税。并废止了国税发[1993]149号中所称的“但转让该项股权，应按本税目征税”的规定。以此可见，A公司对B公司以土地使用权投资，是不征收营业税的。

2、所得税

按照国税发[2000]118号《国家税务总局关于企业股权投资业务若干所得税问题的通知》的规定：“企业以经营活动的部分非货币性资产对外投资，应在投资交易发生时，将其分解为按公允价值销售有关非货币性资产和投资两项经济业务进行所得税处理，并按规定计算确认资产转让所得或损失。”所以，A公司的该项经济行为应分解成两个业务：一个是按照3000万元的公允价值销售账面价值为2000万元的无形资产;另一方面是，以3000万元的资产对外投资，在这项业务中应该确认资产转让所得1000万元(暂不考虑其他税费)

3、土地增值税

按照《财政部国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》财税[1995]48号的规定：“对于以房地产进行投资、联营的，投资、联营的一方以土地(房地产)作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中时，暂免征收土地增值税。”本例中A公司属于上述以土地作价入股进行投资的行为，是不需要缴纳该税的。

从上述分析可以看出，通过将这种转移土地使用权的行为筹划成投资，避免了因转让行为而引起的营业税和土地增值税。

(二)A公司会计处理探讨

按照企业会计准则的规定，以土地对外投资应该按照非货币性交易原则确认初始投资成本，即“企业发生非货币性交易时，应以换出资产的账面价值，加上应支付的相关税费，作为换入资产的入账价值。”在本例中A公司用于投资的土地账面价值为2000万元，所以按照非货币性交易准则，长期股权投资的账面价值为2000万元。会计分录：

借：长期股权投资-投资成本2000

贷：无形资产-土地2000

在本例中我们可以看到，A公司对B公司的投资达到了准则要求的权益法核算，所以还应按权益法对长期股权投资进行调整。根据财政部《执行企业会计制度问题解答(二)》中的规定：“企业以非现金资产对外投资，应按非货币性交易的原则确定长期股权投资的初始投资成本。采用权益法核算时，长期股权投资的初始投资成本与应享有被投资单位所有者权益份额之间的差额，作为股权投资差额，分别情况进行会计处理：&h
ellip;…初始投资成本小于应享有被投资单位所有者权益份额的差额，借记“长期股权投资--××单位(投资成本)”科目，贷记“资本公积--股权投资准备”科目。本例中A公司对B公司原本就是按照权益法核算的，现在通过土地追加投资后仍然应该按照权益法进行处理。假设B公司接受投资前后除实收资本外，其他权益项目不变。那么：

1、计算A公司投资后应享的权益

A公司投资后应享受的B公司的权益=(800+3000)×87.5%=3325

2、计算应确认的资本公积

在本例中，追加投资时由于采用了非货币性交易原则，使得A公司投资成本小于应享有B公司的所有者权益份额，产生了股权投资贷方差额。在计算资本公积时，值得关注的是，原投资中股权投资借方差额50万元的处理问题。按照《财政部关于执行《企业会计制度》和相关会计准则有关问题解答(四)》的规定：“初次投资时为股权投资借方差额，追加投资时为股权投资贷方差额的，追加投资时产生的股权投资贷方差额超过尚未摊销完毕的股权投资借方差额的部分，计入资本公积(股权投资准备)”所以，本例中应确认的资本公积为：

确认资本公积=3325-2000-(500-100+50)=875

会计处理为：

借：长期股权投资-投资成本1000

贷：长期股权投资-股权投资差额50

长期股权投资-损益调整75

资本公积-股权投资准备875

在进行了上述账务处理后，我们可以看到，A企业对B企业的长期股权投资各明细科目变为：

投资成本=500+3000=3500

股权投资差额=50-50=0

损益调整=-(100+75)=-175(即为：-200×87.5%)

期股权投资账面余额为=3500-175=3325=A公司投资后应享受的B公司的权益

在对上述经济行为进行账务处理时，我们注意到，国税发[2000]118号中所称的“对外投资和销售非货币性资产”两项经济业务，在账务处理时仅涉及到了投资业务。对于销售土地使用权，是无需账务处理的，所以必须在当年纳税申报表中做为调整事项，以此确认土地使用权的转让所得。

二、B公司涉税问题及账务处理探讨

(一)B公司涉税分析：

1、契税

首先我认为契税是对房地产产权变动向受让者征收的一种税，这个税种强调的是产权的变动，而不是有没有取得收入，所以契税暂行条例中明确规定：“土地、房屋权属以下列方式转移的，视同土地使用权转让、房屋买卖或者房屋赠与征税。包括以土地、房屋权属作价投资、入股;以土地、房屋权属抵债等。”本例B房地产公司应该缴纳契税

2、所得税

对于B企业来说，所得税的问题主要是确定土地的成本问题，是按照评估后的还是评估前的?按照《国家税务总局关于企业股权投资业务若干所得税问题的通知》的规定：“被投资企业接受的上述非货币性资产，可按经评估确认后的价值确定有关资产的成本。”可见本例中B房地产公司是应该以3000万元做为土地的计税成本。

(二)B公司会计处理探讨

B公司接受土地投资，而且该土地在B公司账面已经不再是无形资产而变成开发成本，我们来探讨他的入账价值问题可能会产生不同的看法，按照《企业会计准则-无形资产》的规定：“企业接受投资获得的无形资产，其成本由投资各方确认的价值确定。”可能有人要说，这个不适合B公司，因为开发成本在B公司应该算做是存货的一项内容，那么再看一下《企业会计准则-存货》，该准则亦说：&ld
quo;投资者投入的存货的成本，应当按照投资各方确认的价值确定。”但是该准则又明确说明，本准则不适用于因建造合同而形成的在建工程存货，可现其不适用地产企业。由此，该土地的入账依据产生了准则空白，而制度也未明确规定。对此，我认为，尽管两个准则并不能直接适用B公司接受土地投资的行为，但我们仍然可以看到，对“接受投资取得的资产”与“非货币性交易取得的资产”，准则是给予区分的。也就是说，该项交易，从A公司来说是非货币性交易，而从B公司来说却不是。从而，我们不能够将该项资产的入账按照非货币性交易进行处理，该土地的入账价值应该按照“投资各方确认的价值确定”。

『伍』 以土地使用权投资，涉及何种税及会计应如何处理

以土地使用权投资，主要涉及以下种税：增值税、企业所得税、土地增值税、城建税、印花税、教育费附加和地方教育费附加。
会计分录如下：
借：长期股权投资
贷：无形资产-土地使用权
应交税费-应交增值税（销项税额）
借：税金及附加
贷：应交税费-应交土地增值税
-应交城建税
-应交教育费附加
-应交印花税
借：所得税费用
贷：应交税费-应交个业所得税

『陆』 为取得土地使用权而股权转让的账务处理

问题没说明白，另付的4500万到底是购买B公司股权，还是作为往来款借给B公司的股东？？
如果是作为往来款借给B的股东，则
借：长期股权投资500万
其它应收款--B公司股东1000万
贷：银行存款1500万

如果全部5000万都是用于购买B公司股权，则A公司控制的其它公司付的3500万作为替A公司垫付

借：长期股权投资5000万
贷：银行存款1500万
其它应付款---A公司控制的其它公司3500万

『柒』 以土地地投资入股后转让股权如何确定缴纳税金

根据股权的原始价值（也就是土地评估后的价值，还有其他出资的，以章程登记的出资额为准），和交易价格的差价，征收所得税；按照成交价征收印花税。

『捌』 涉及土地的对外投资，股权转让，资产划转如何处理相关税收

根据《企业所得税法实施条例》第二十五条规定：“企业发生非货币性资产交换，以及将货物、财产、劳务用于捐赠、偿债、赞助、集资、广告、样品、职工福利或者利润分配等用途的，应当视同销售货物、转让财产或者提供劳务，但国务院财政、税务主管部门另有规定的除外。”

交易双方应在企业所得税年度汇算清缴时，分别向各自主管税务机关报送《居民企业资产（股权）划转特殊性税务处理申报表》和相关资料，其中，相关资料具体如下：

1、股权或资产划转总体情况说明，包括基本情况、划转方案等，并详细说明划转的商业目的；

2、交易双方或多方签订的股权或资产划转合同（协议），需有权部门（包括内部和外部）批准的，应提供批准文件；

3、被划转股权或资产账面净值和计税基础说明；

4、交易双方按账面净值划转股权或资产的说明（需附会计处理资料）；

5、交易双方均未在会计上确认损益的说明（需附会计处理资料）；

6、12个月内不改变被划转股权或资产原来实质性经营活动的承诺书。

『玖』 投资企业用土地使用权投资入股，怎样进行会计处理

1、投资企业用土地使用权投资入股，企业会计准则中关于长期股权投资中，明确规定，关于投资要区分投资企业和被投资方两种情况分别处理，做会计分录的方法如下：
①被投资企业
借：无形资产- 土地使用权
贷：实收资本 （或股本 ）
②投资企业
借：长期股权投资
贷：无形资产- 土地使用权
2、土地使用权（land user）是指国家机关、企事业单位、农民集体和公民个人，以及三资企业，凡具备法定条件者，依照法定程序或依约定对国有土地或农民集体土地所享有的占有、利用、收益和有限处分的权利。土地使用权是外延比较大的概念，这里的土地包括农用地、建设用地、未利用地的使用权。2011年1月，一则“土地使用期满后会无偿收回”的消息引起各方关注。土地使用权与土地所有权是土地法规中最基本最重要的概念。