民法典以房租入股如何确定股权

① 想开火锅店，但不想参与管理，怎么划分股权

开店时让朋友入股可以共担风险，但我非常不建议你让对方以店面的方式入股，这种方法看似简单直接，但在火锅店盈利后，很容易出现利益冲突，既伤感情，也不利于你的收益最大化。

如果你的资金实在短缺，我更建议把店面房租当做与朋友的借款，哪怕是合理支付一部分利息，也比用房租入股的方式要保险和高效。

如果你慎重考虑后，仍然决定让朋友以店面房租入股，一定要提前与对方约定好规则，并在专业律师的辅助下签订合同。

无论对方提供的店面价值多高，都不要平分股权。新店刚开始经营，你作为出资者，股份至少应该占到80%以上。出店面者的占股比例最好控制在10%以内。在火锅店经营中，房租成本基本是固定的，房租占股比过大的话，随着火锅店盈利能力增强，你需要付出的分红也会越来越多，对你来说很不合算。

约定好让朋友以房租入股的时段，尽量把时段压缩得短一些，比如三个月或者半年，方便你控制占股比例。开火锅店资金周转压力最大的通常只是前三个月。

一定要明确这个股权是该店面的股权，不是品牌的股权。这样就排除了对方以为自己是品牌创始股东的误解，避免后续再开分店时出现分歧。

要和对方协商好，出门面者不参与日常管理，避免日后双方因为意见不合影响火锅店经营。比如，不能要求你接受某个食材供应商。这一点非常重要，如果你今天碍于情面不说清楚，之后会更加难做。

约定清楚对方可以在什么情况下退出，以及退出的价格。比如，在半年或一年内，对方不能单方面变更合作方式，以免造成店面经营中的资金紧张；店面亏损期间，对方不能退股；店面盈利到一定水平，可以按照入股原价或店面利润的1.5倍退出。

经营不善时的清算规则也要提前确定。比如，店面转让的话，转让款可按照股权比例分配，以免经营不善时，出店面者声称自己收回店面，转让款全部归出资者所有。

你可以每季度给朋友一次分红，但务必要留出20%以上的利润作为后备资金。出现员工工伤或疫情等意外情况急需用钱时，再让其他小股东掏钱是很不现实的。

你个人作为日常经营者的工资与奖金也要明确到合同里。很多人认为出资者只要年底拿分红就好，事实上，如果有其他股东，经营者日常取得报酬是非常必要的，这也是火锅店成本的一部分。

为了减少你们在以上规则商定上的沟通成本，建议你们共同找一位专业的股权律师帮助起草合同，作为双方日后处理问题的凭据。口头约定的方式远不如具备法律效力的合同可靠。

② 股份和租金问题

租金确实是个难以计算的方式，如果非要按照最“公平”的方式预估——

（1）首期租金（第1年）相当于公司初创的认缴资本金，且在1年内实缴了的
（2）之后每年将租金作为“定向增发”的新进投资，按照15倍P/E计算入股（具体行业不同）
（3）作为第（2）条的约束，可以附加一定的“行权条件”

听上去是不是像一个有“行权条件”的“股份期权协议”？——差不多就是这样

实际操作中，这么复杂且容易钻空子的的方法（还容易导致合伙人勾心斗角），不建议采用，还是这种操作方式简单粗暴实用：

（1）约定物业使用合作时间，如5年，股权总租金价值
（2）以租金总额“认缴”入股，但由于有延迟支付，一般需要打个不小的折扣
（3）以上不影响技术入股、资源入股等其他股份分配约束，分开估算即可
（4）为了保护业主，附加业绩/净利/营收对赌条款即可，如不能实现，可以约定收回——实际上一般合伙人都会同意，项目不好赶紧撤了呗~

③ 我和朋友开饭店，我以自家的房子房租入股，房租是一年20万，他投80万，合记一百万，如何分配股份

股份肯定是按出资比例来确定的，现在关键是你的房租所占比例不好计算。那么就按每年房租的多少扣除收益率。经营多少年算总帐。在合同中体现

④ 房租入股怎么分配股份

法律分析：房屋租金入股，股权上很难做到绝对的合理分配，常见的做法无非是估算一个经营期限，假如经营5年，5年房租就是1000万，然后用这个钱计算持股比例。但是如果经营期限超过5年怎么办，没超过5年怎么办，都要约定清楚。

你说了初期投资500万，说明你们后面可能会追加投资，这里介绍一种动态配股的方法，第一年就按照租金200万，总投资500万来算持股比例。因为房租相当于每年都投资了200万，所以第二年，如果还是按照原持股比例追加投资，则还是按照原来的持股比例，如果其他股东都没有再投资，则适当提高房租股东的股权比例，比如每年上浮30%的持股比例。

至于上浮比例到底是多少，没有绝对合理答案，更多需要你们自己协商。因为对于企业的贡献，房屋重要，但人力更重要，不能忽视人力的价值。

另外，我认为最好的方案是加入人力股的概念，让人力也占一定的股权，这样就避免了因房租占股太高，其他出力的股东积极性较低的问题。

最后，一点其他建议，在创业初期，是否有必要将大量资金花费到租金上，如果可以租更便宜的房屋，那么可以让该股东将他的房屋另行出租，那么每年可得200万的租金，他用第一年的200万来入股，这样就很好计算股权了。至于后期如果需要追加投资，则可以增资扩股，也可以以股东借款的形式。

法律依据：《中华人民共和国公司法》

第二十七条 股东可以用货币出资，也可以用实物、知识产权、土地使用权等可以用货币估价并可以依法转让的非货币财产作价出资；但是，法律、行政法规规定不得作为出资的财产除外。

对作为出资的非货币财产应当评估作价，核实财产，不得高估或者低估作价。法律、行政法规对评估作价有规定的，从其规定。

第二十八条 股东应当按期足额缴纳公司章程中规定的各自所认缴的出资额。股东以货币出资的，应当将货币出资足额存入有限责任公司在银行开设的账户；以非货币财产出资的，应当依法办理其财产权的转移手续。

股东不按照前款规定缴纳出资的，除应当向公司足额缴纳外，还应当向已按期足额缴纳出资的股东承担违约责任。