地产股权如何选基

① 房地产私募股权基金的投资流程

房地产私募股权基金的投资流程包括以下几个阶段：
首先是筹集资金，基金公司根据市场需求向投资者募集资金，建立基金。接着，基金经理根据指销基金的投资方向，通过各种投研手段和灶迟渠道，在市场上搜寻和评估各种房地产投资项目，隐逗李选择符合标准的项目进行投资，并对投资对应的风险进行评估和管理。在基金投资项目时，通常会与投资对象的建设单位签订股权投资协议，确定具体的投资金额、投资期限、退出机制等相关事宜。在项目建设和运营期间，基金经理会跟进投资项目，协助解决项目建设运营中的各种问题。

② 项目应该如何划分股权

股份有限公司股东人数、股权转让限制少，在处理股份有限公司股权时直接分得股份数额就可以，或者可直接按持有数量比例分配。有限责任公司则由于具有封闭性、股东人数上、下限的规定，决定了涉及分割股权时要考虑公司的法人人格，股东人数是否符合法律规定，股东转让出资限制等项问题。这一系列的特征要求在分割有限责任公司股权时不单要维护夫妻的民事权利还要兼顾其他股东和公司人格。
拓展资料
股权，是股东在初创公司中的投资份额，是话语权、控制权、分红权的依据，是股东对公司享有的人身和财产权益的一种综合性权利。
根据《公司法》的规定，对于有限责任公司，一般情况下法律默认股权、表决权与出资比例一一对应，但是股东之间有特殊约定的可以从其约定，公司股权分配可在公司章程中确立。
但是，对于初创公司我们要注意避免以下几种股权分配方式：
第一， 50%VS50%,一刀切的平均主义；
第二， 51% VS 49%，老大离不开老二的表决方式，不利于重大事项的决定；
第三， 50% VS 25% 、 25%，一旦老二老三联手，老大无力回天。
资金股权的确定得区分投资者的类型，一般来说个人投资得看投资人的个人特性了，机构投资则更多有一套价值评估的系统。下面我们来谈谈对个人投资者的对待方法。投资者为什么要投您的团队，最重要的一般都是看重人，其次才是项目。因此，我们也应该首先从人的角度来对待投资资金占的股份比例的问题。比如一个投资者的控制欲特别重，很可能您就不要去奢谈控股了，而不如把精力转到如何通过扩大盘子让团队的收益增大；如果投资者是特别豪爽的，或许您可以获得控股权。总的一句话，更多的还是尊重投资人的看法吧。如果真的觉得不合适，看来你选择的投资人错了，应该变的是你，而不是他。
至于经营股权部分，总的比例定好了之后，就可以考虑每个人在团队中担任的职责和能力来评估了。这个方面可能有争持的地方，我的建议是设立一些简单的虚拟股权绩效评价系统。就是说在创业过程中让股东的股权随着个人绩效的变化有一定调整幅度的激励制度。这个制度是中立的，因此经营股权的分配比例也是按照职责、岗位来分的，而不是按照人来分的。
如果您觉得还应该考虑创意角度的股份，那把这个方面单列。让最开始提出这个创意的人获得一定的股权回报。
因此，对待股权分配最基本的就是没有必要不好意思细谈，股权不谈好，在创业过程必然会发生各种问题。让股权不按照人来分，而是按照客观的资金、职责、岗位、创意等角度来分，能尽量避免随意的拍脑袋分配方式带来的问题。

③ 股权转让评估机构如何选择

一定要找证券从业资格的评估机构

股权评估

股权转让过程中，股权价值评估方法

①收益现值法，用收益现值法进行资产评估的，应当根据被评估资产合理的预期获利能力和适当的折现率，计算出资产的现值，并以此评定重估价值。
②重置成本法，用重置成本法进行资产评估的，应当根据该项资产在全新情况下的重置成本，减去按重置成本计算的已使用年限的累积折旧额，考虑资产功能变化、成新率等因素，评定重估价值；或者根据资产的使用期限，考虑资产功能变化等因素重新确定成新率，评定重估价值。
③现行市价法，用现行市价法进行资产评估的，应当参照相同或者类似资产的市场价格，评定重估价值。
④清算价格法，用清算价格法进行资产评估的，应当根据企业清算时其资产可变现的价值，评定重估价值。

股权转让价格评估方法

股权转让价格应该以该股权的市场价值作为基准。

公司价值估算的基本方法：
1、 比较法（可比公司法、可比市场法）：
2、 以资产市场价值为依据的估值方法：典型的房地产企业经常用的重估净资产法；
3 、以企业未来赢利折现为依据的评估方法：是目前价值评估的基本和最主流方法。具体来说有：股权自由现金流量（FCFE）、公司自由现金流（FCFF）、经济增加值（EVA）、调整现值法（APV）、三阶段股利折现模型（DDM）等。以上估值的基本原理都是基本一致的,即通过一定的处理方法把企业或股权的未来赢利折现。其中公司自由现金流量法（FCFF）、经济增加值（EVA）模型应用最广,也被认为是目前最合理有效的,而且可操作性很强的估值方法。

公司价值估算方法的选择,决定着本公司与PE合作之时的股份比例。

公司的价值是由市场对其收益资本化后得到的资本化价值来反映的。市盈率反映的是投资者将为公司的盈利能力支付多少资金。一般来说,在一个成熟的市场氛围里,一个具有增长前景的公司,其市盈率一定较高；反之,一个前途暗淡的公司,其市盈率必定较低。按照经济学原理,一项资产的价值应该是该资产的预期收益的现值或预期收益的资本化。所以,对该股权资产的定价,采取市盈率定价法计算的结果能够真实体现出其的价值。

④ 私募股权投资基金投资房地产项目的基本标准和操作模式

以实际投资的房地产项目为例，讲述一下华地资本对于具体的房地产项目投资有一定的标准和要求：

 房地产项目成立单独的项目公司，且项目公司历史沿革清晰、财务制度健全、账目清晰，没有重大的或有纠纷、诉讼，不存在重大的或有负债、对外担保和负债；项目地理位置优越，市场销售前景良好，且有明确的可控的退出渠道（最好多项）；
 公司设立的有限合伙制公司出资不高于原股东方出资的投资额，且能够保证项目启动；
 项目公司70%以上的股权办理工商过户至公司设立的有限合伙制公司名下；
 项目公司财务采取封闭式管理，确保项目资金完全项目的工程建设，公司参与项目公司运作，并负责项目公司的财务资金收支监管、公司全部章证照及财务印鉴的监管；
 项目公司实现销售回款优先偿还有限合伙制公司的投资及投资回报，公司收回本金及约定的投资回报后，将其名下项目公司股权过户至原股东方或原股东方指定的第三方名下。
 私募股权基金在项目运作中扮演财务投资人角色，通过对项目公司财务、全部章证照及财务印鉴的监管，保障可以优先收回本金及回报。退出渠道，可以选择的其他退出渠道包括项目公司银行融资后退出，项目公司股权转让处置给第三方退出或引入其他战 略投资者退出等方式实现。

⑤ 房地产行业越来越不景气了，相对而言股权投资有哪些优势

处于投资黄金期、投资方法简单、获利空间大、未来发展趋势好等都是股权投资与房地产投资的不同，也是股权投资的优势。

股权投资相对于房地产投资行业来说有着时间的优势，因为股权投资正处于投资的黄金期，而房地产行业已经发展了几十年，现在有大量的库存和金融泡沫，它的投资空间越来越小，投资风险越来越高，而股权投资则处于上升期，还具有比较大的投资空间和获利空间。

三、未来发展趋势好

在发展趋势后也是股权投资的重要优势之一，因为股权投资相对来说是一种实体经济的投资，而现在社会价值的体现主要依靠的就是实体经济，所以人们投资股权是对实体经济发展的一种支持和鼓励，它在相关政策的支持下，会让这些投资者获取更高的红利收益，预计在未来的一段时中股权投资会成了投资市场的主流。

⑥ 开公司如何分配股权

可以参照出资比例、劳务支出比例来进行分配。
1.三人合伙企业的股份分配是由三人协商决定的，可以参照出资比例、劳务支出比例来进行分配。
2.分配方案可参考以下方法，股权分配把股权首先分成两个类别：资金股权部分、经营管理股权部分。先把这两个部分的股权分别确定清楚，至于经营股权部分，总的比例定好了之后，就可以考虑每个人在团队中担任的职责和能力来评估了。这个方面可能有争持的地方，设立一些简单的虚拟股权绩效评价系统。就是说在创业过程中让股东的股权随着个人绩效的变化有一定调整幅度的激励制度。这个制度是中立的，因此经营股权的分配比例也是按照职责、岗位来分的，从而确定分配内容。

⑦ 怎样买股权、购买股权的流程是什么

金融行业的不断发展，导致现在的理财方式越来越多样化，投资者也往往选的眼花缭乱，购买股票可以说兴盛了很久，是很多投资者选择的一种方式，购买股权一方面能够解决银行的低回报问题，另一方面也是风险比较小资产相对比较安全。那么怎样买股权、购买股权的流程是什么呢？ 怎样买股权、购买股权的流程是什么 1、直投 直投英文简称PE，是指投资机构以购买公司股权为主要目的的投资方式，购买股权后期望在将来获得增值收益。 2、风投 风投英文简称VC，是从直投中细分出来，主要投资那些初创型的公司，因为初创型的公司往往具有很大风险，所以就把这种投资叫做风险投资。 3、私募 私募是相对于公募而言，公募指针对不特定的广大人群募集资金的行为，比如银行卖的基金;而私募要针对特定的人群来募集，并且不能公开广告。国外对私募的要求是资产100W以上，国内目前还没有明确的 法规 来规范。 4、 上市公司 是指所发行的股票经过国务院或者国务院授权的证券管理部门批准在证券交易所上市交易的 股份有限公司 。所谓非上市公司是指其股票没有上市和没有在证券交易所交易的股份有限公司。上市公司是股份有限公司的一种，这种公司到证券交易所上市交易，除了必须经过批准外，还必须符合一定的条件。 5、IPO IPO 就是initial public offerings(首次公开发行股票)。企业第一次向公众发行股票被称为IPO(Initial Public Offering)。即企业通过一家股票包销商(underwriter)以特定价格在一级市场(primary market)承销其一定数量的股票，此后，该股票可以在二级市场或店头市场(aftermarket)买卖。 6、股票的一级市场(发行市场)和二级市场(交易市场) 在一级市场，是企业进行股票发行的，以企业，券商、和申购股票的机构或个人投资者为主要参与对象的市场。这个市场是直接由企业将股份抛进市场的途径，所以又可以称为批发市场。而二级市场，是机构或个人投资者在证券交易所进行的股票转让，以投资者、券商为主体对象的市场。简单来说，二级市场就是交易市场，只能不断将手中持有的股票转让，而没有权力将股票注销。 7、上市公司特点 (1)上市公司是股份有限公司。股份有限公司可为不上市公司，但上市公司必须是股份有限公司; (2)上市公司要经过政府主管部门的批准。按照《 公司法 》的规定，股份有限公司要上市必须经过国务院或者国务院授权的证券管理部门批准，未经批准，不得上市。 (3)上市公司发行的股票在证券交易所交易。发行的股票不在证券交易所交易的不是上市股票。 8、公司上市发行股票的基本要求： (1)股票经国务院证券管理部门批准已经向社会公开发行; (2)公司股本总额不少于人民币5000万元; (3)开业时间3年以上，近3年连续盈利; (4)持有股票面值达人民币1000元以上的股东人数不少于1000人(千人千股)，向社会公开发行的股份占公司股份总数的25%以上;股本总额超过4亿元的，向社会公开发行的比例15%以上; (5)公司在近三年内无重大违法行为，财务会计报告无虚假记载。 《公司法》第七十一条 股权转让 有限责任公司 的股东之间可以相互转让其全部或者部分股权。股东向股东以外的人转让股权，应当经其他股东过半数同意。股东应就其股权转让事项书面通知其他股东征求同意，其他股东自接到书面通知之日起满三十日未答复的，视为同意转让。其他股东半数以上不同意转让的，不同意的股东应当购买该转让的股权;不购买的，视为同意转让。经股东同意转让的股权，在同等条件下，其他股东有优先购买权。两个以上股东主张行使优先购买权的，协商确定各自的购买比例;协商不成的，按照转让时各自的出资比例行使优先购买权。 公司章程 对股权转让另有规定的，从其规定。 第七十二条 优先购买权 人民法院依照法律规定的 强制执行程序 转让股东的股权时，应当通知公司及全体股东，其他股东在同等条件下有优先购买权。其他股东自人民法院通知之日起满二十日不行使优先购买权的，视为放弃优先购买权。 以上全文便是怎样买股权、购买股权的流程是什么的相关内容，股票分为很多种，交易市场也有不同的种类，投资者应该去合适正规的平台方式购买股权，而且一定要密切关注目标公司的发展情况，仔细核查目标公司的各项情况，然后牢牢把握住时机入股。

⑧ 股权原值如何确定

一、正面回答
四种股权原值的确定方法：
1、缴足注册资本的原始自然人股东转让股权的投资成本的确定方法；
2、注册资本从实缴制改为认缴制后，未缴足注册资本的原始自然人股东转让股权的投资成本的确定方法；
3、直系亲属三代之间通过无偿让渡方式取得股权的股权原值的确定方法；
4、通过股权转让方式的股权受让人转让股权的投资成本的确定方法。
二、分析详情
股权是有限责任公司或者股份有限公司的股东对公司享有的人身和财产权益的一种综合性权利。即股权是股东基于其股东资格而享有的，从公司获得经济利益，并参与公司经营管理的权利。股权是股东在初创公司中的投资份额，即股权比例，股权比例的大小，直接影响股东对公司的话语权和控制权，也是股东分红比例的依据。向法人投资者股权的内容主要有：股东有只以投资额为限承担民事责任的权利；股东有参与制定和修改法人章程的权利；股东有自己出任法人管理者或决定法人管理者人选的权利；有参与股东大会，决定法人重大事宜的权利；有从企业法人那里分取红利的权利；股东有依法转让股权的权利；有在法人终止后收回剩余财产等权利。而这些权利都是源于股东向法人投资而享有的权利。
三、股权原值证明材料学要哪些？
确认股权存在的证明有公司章程、公司章程、出资证明书、验资证明、工商股东登记、实际履行股东出资义务或者实际享有股东权利等。