如何投资地产私募基金

1. 私募基金是什么，私募基金怎么投资

一、 私募基金 的基本介绍 基金按是否面向一般大众募集资金分为公募与私募，按主投资标的又可分为证券投资基金(标的为股票)，期货投资基金(标的为期货合约)、货币投资基金(标的为外汇)、黄金投资基金(标的为黄金)、FOF fund of fund(基金投资基金，标的为PE与VC基金)，REITS real estate Investment Trusts(房地产投资基金，标的为房地产)，TOT trust of trust (信托投资基金，标的为信托产品)，对冲基金(又叫套利基金，标的为套利空间)，以上这么多基金形态，很多都是西方国家有，在中国只有此类概念而并无实体(私募由于不受政策限制，投资标的灵活，所以私募是有的)。 中国所谓的基金准确应该叫证券投资基金，例如大成、华夏、嘉实、交银施罗德等，这些公募基金受证监会严格监管，投资方向与投资比例有严格限制，它们大多管理数百亿以上资金。私募在中国是受严格限制的，因为私募很容易成为“非法集资”，两者的区别就是：是否面向一般大众集资，资金所有权是否发生转移，如果募集人数超过200人，并转移至个人账户，则定为非法集资，非法集资是极严重 经济犯罪 ，可判 死刑 ，如浙江吴英、德隆唐万新、美国麦道夫。 目前中国的私募按投资标的分主要有：私募证券投资基金，经阳光化后又叫做阳光私募(投资于股票，如股胜资产管理公司，赤子之心、武当资产、星石、蚂蚁财富等资产管理公司)，私募房地产投资基金(目前较少，如金诚资本、星浩投资)，私募 股权投资 基金(即PE，投资于非 上市公司 股权，以IPO为目的，如鼎辉，弘毅、KKR、高盛、凯雷、汉红)、私募风险投资基金(即VC，风险大，如联想投资、软银、IDG)公募基金如大成、嘉实、华夏等基金公司是证券投资基金，只能投资股票或债券，不能投资非上市公司股权，不能投资房地产，不能投资有风险企业，而私募基金可以。 二、私募基金的投资方式 私募基金的主要运作方式有两种： 第一种是承诺保底，基金将保底资金交给出资人，相应的设定底线，如果跌破底线，自动终止操作，保底资金不退回。第二种，接收帐号(即客户只要把帐号给私募基金即可)，如果跌破约定亏损比例(一般为10%-30%)，客户可自动终止约定，对于约定赢利部分或约定盈利达到百分比(一般为10%)以上部分按照约定的比例进行分成，此种都是针对熟悉的客户，还有就是大型企业单位。 三、私募基金的交易费用 投资者投资私募基金不仅是关心自己是否盈利，还更关心投资私募的费用。一般的私募基金的费用有： 1、基金交易费用 基金交易费用是指在在进行的时候基金交易时发生的基本费用，一般有认购费用、申请购买费、赎回费用、私募基金转托管费、转换费用等等。 2、基金运营费 基金运营费讲的是在私募基金运作过程中所产生的费用，通常常见的是从基金资产中扣除，可能有所减低价值。营运费有：管理费、托管费、可持续销售法、证券交易费用、信息披露费用、与基金相关的会计师费和 律师 费等等，一般的都是按照国家的规定来收取。 四、私募基金的组织形式 1、公司式 公司式私募基金有完整的公司架构，运作比较正式和规范。目前公司式私募基金(如"股胜投资公司")在中国能够比较方便地成立。半开放式私募基金也能够以某种变通的方式，比较方便地进行运作，不必接受严格的审批和监管，投资策略也就可以更加灵活。比如： (1)设立某"投资公司"，该"投资公司"的业务范围包括有价证券投资; (2)"投资公司"的股东数目不要多，出资额都要比较大，既保证私募性质，又要有较大的资金规模; (3)"投资公司"的资金交由资金管理人管理，按国际惯例，管理人收取资金管理费与效益激励费，并打入"投资公司"的运营成本; (4)"投资公司"的注册资本每年在某个特定的时点重新登记一次，进行名义上的增资扩股或减资缩股，如有需要，出资人每年可在某一特定的时点将其出资赎回一次，在其他时间投资者之间可以进行股权协议转让或上柜交易。该"投资公司"实质上就是一种随时扩募，但每年只赎回一次的公司式私募基金。不过，公司式私募基金有一个缺点，即存在双重征税。 克服缺点的方法有： (1)将私募基金注册于避税的天堂，如开曼、百慕大等地;(2)将公司式私募基金注册为高科技企业(可享受诸多优惠)，并注册于税收比较优惠的地方; (3)借壳，即在基金的设立运作中联合或收购一家可以享受税收优惠的企业(最好是非上市公司)，并把它作为载体。 2、契约式 契约式基金的组织结构比较简单。具体的做法可以是： (1)证券公司作为基金的管理人，选取一家银行作为其托管人; (2)募到一定数额的金额开始运作，每个月开放一次，向基金持有人公布一次基金净值，办理一次基金赎回; (3)为了吸引基金投资者，应尽量降低手续费，证券公司作为基金管理人，根据业绩表现收取一定数量的管理费。其优点是可以避免双重征税，缺点是其设立与运作很难回避证券管理部门的审批和监管。 3、虚拟式 虚拟式私募基金表面看来像委托理财，但它实际上是按基金方式进行运作。比如，虚拟式私募基金在设立和扩募时，表面上是与每个客户签定委托理财协议，但这些委托理财帐户是合在一起进行基金式运作，在买入和赎回基金单元时，按基金净值进行结算。具体的做法可以是： (1)每个基金持有人以其个人名义单独开立分帐户; (2)基金持有人共同出资组建一个主帐户; (3)证券公司作为基金的管理人，统一管理各帐户，所有帐户统一计算基金单位净值; (4)证券公司尽量使每个帐户的实际市值与根据基金单位的净值计算的市值相等，如果二者不相等，在赎回时由主帐户与分帐户的资金差额划转平衡。虚拟式的优点是，可以规避证券管理部门对基金设立与运作方面的审批与监管，设立灵活，并避免了双重征税。缺点是依然没有摆脱委托理财的束缚，在资金筹集上需要法律上的进一步规范，在资金运作上依然受到证券管理部门对券商的监管，在资金规模扩张上缺乏基金的发展优势。 4、组合式 为了发挥上述3种组织形式的优越性，可以设立一个基金组合，将几种组织形式结合起来。组合式基金有4种类型： (1)公司式与虚拟式的组合; (2)公司式与契约式的组合; (3)契约式与虚拟式的组合; (4)公司式、契约式与虚拟式的组合。 5、有限合伙制 有限合伙企业 是美国私募基金的主要组织形式。 2007年6月1日，中国《 合伙企业法 》正式施行，一批有限合伙企业陆续组建，这些有限合伙企业主要集中在股权投资和证券投资领域。信托制 通过信托计划，进行股权投资或者证券投资，也是阳光私募的典型形式。

2. 私募股权投资怎么做

私募股权投资的操作流程：
私募股权投资活动总的来说可分为四个阶段：
⒈项目寻找与项目评估
⒉投资决策
⒊投资管理
⒋投资退出四个阶段
每个阶段有细化到许多操作实务，比如第一个阶段项目寻找与项目评估具体又包括1、项目来源 2、项目初步筛选 3、尽职调查 4、价值评估等内容。
不同于大多数其他形式的资本，也不同于借贷或上市公司股票投资，私募股权投资基金经理或管理人为企业带来资本投资的同时，还提供管理技术、企业发展战略以及其他的增值服务，是一项带着战略投资初衷的长期投资，当然其运作流程也会是一个长期持久的过程。国内私募股权投资基金和海外的创业投资基金的运作方式基本一致，即基金经理通过非公开方式募集资金后，将资金投于非上市企业的股权，并且管理和控制所投资的公司使该公司最大限度地增值，待公司上市或被收购后撤出资金，收回本金及获取收益。其投资运作基本都是按照一系列的步骤完成的，从发现和确定项目开始，然后经历谈判和尽职调查，确定最终的合同条款、投资和完成交易，并通过后续的项目管理，直到投资退出获得收益。当然，不同私募股权投资基金的特点不同，在工作流程上会稍有差异，但基本大同小异。
1．寻找项目
私募股权投资成功的重要基础是如何获得好的项目，这也是对基金管理人能力的最直接的考验，每个经理人均有其专业研究的行业，而对行业企业的更为细致的调查是发现好项目的一种方式。另外，与各公司高层管理人员的联系以及广大的社会人际网络也是优秀项目的来源之一，如投资银行、会计师事务所和律师事务所等各类专业的服务机构，都可能提供很多有价值的信息。当然，通常最直接的方式是获得由项目方直接递交上来的商业计划书。在获得相关的信息之后，私募股权投资公司会联系目标企业表达投资兴趣，如果对方也有兴趣，就可进行初步评估。
2．初步评估
项目经理认领到项目后，正常情况下应在较短期内完成项目的初步判断工作。项目经理在初步判断阶段会重点了解以下方面：注册资本及大致股权结构(种子期未成立公司可忽略)、所处行业发展情况、主要产品竞争力或盈利模式特点、前一年度大致经营情况、初步融资意向和其他有助于项目经理判断项目投资价值的企业情况。初步判断是进一步开展与公司管理层商谈以及尽职调查的基础。在初步评估过程中，需要与目标企业的客户、供货商甚至竞争对手进行沟通，并且要尽可能地参考其他公司的研究报告。通过这些工作，私募股权投资公司会对行业趋势、投资对象所在的业务增长点等主要关注点有一个更深入的认识。
3．尽职调查
通过初步评估之后，投资经理会提交《立项建议书》，项目流程也进入了尽职调查阶段。因为投资活动的成败会直接影响投资和融资双方公司今后的发展，故投资方在决策时一定要清晰地了解目标公司的详细情况，包括目标公司的营运状况、法律状况及财务状况。尽职调查的目的主要有三个：发现问题，发现价值，核实融资企业提供的信息。
在这一阶段，投资经理除聘请会计师事务所来验证目标公司的财务数据、检查公司的管理信息系统以及开展审计工作外，还会对目标企业的技术、市场潜力和规模以及管理队伍进行仔细的评估，这一程序包括与潜在的客户接触，向业内专家咨询并与管理队伍举行会谈，对资产进行审计评估。它还可能包括与企业债权人、客户、相关人员如以前的雇员进行交谈，这些人的意见会有助于投资机构作出关于企业风险的结论。
4．设计投资方案
尽职调查后，项目经理应形成调研报告及投资方案建议书，提供财务意见及审计报告。投资方案包括估值定价、董事会席位、否决权和其他公司治理问题、退出策略、确定合同条款清单等内容。由于私募股权投资基金和项目企业的出发点和利益不同，双方经常在估值和合同条款清单的谈判中产生分歧，解决分歧的技术要求很高，需要谈判技巧以及会计师和律师的协助。
5．交易构造和管理
投资者一般不会一次性注入所有投资，而是采取分期投资方式，每次投资以企业达到事先设定的目标为前提，这就构成了对企业的一种协议方式的监管。这是降低风险的必要手段，但也增加了投资者的成本。在此过程中不同投资者选择不同的监管方式，包括采取报告制度、监控制度、参与重大决策和进行战略指导等，另外，投资者还会利用其网络和渠道帮助企业进入新市场、寻找战略伙伴以发挥协同效应和降低成本等方式来提高收益。
6．项目退出
私募股权投资的退出，是指基金管理人将其持有的所投资企业的股权在市场上出售以收回投资并实现投资的收益。私募股权投资基金的退出是私募股权投资环节中的最后一环，该环节关系到其投资的收回以及增值的实现。私募股权投资的目的是为了获取高额收益，而退出渠道是否畅通是关系到私募股权投资是否成功的重要问题。因此，退出策略是私募股权投资基金者在开始筛选企业时就需要注意的因素。
从寻找项目开始到退出项目结束，完成私募股权投资的一个项目的全过程。在现实生活中，投资机构可能同时运作几个项目，但基本上每个项目都要经过以上几个流程。

3. 要如何投资房地产私募基金

房地产私募基金（或称：房地产股权投资基金）对所选定项目进行投资决策时，要充分考虑退出方式，以及如果不能按时退出，将采取何种措施保障资金能够安全收回。基金管理公司将根据项目的特点设计出安全的退出方式，并报投资决策委员会通过后执行。房地产私募基金退出方式一般包括以下五种：
（1）在资本市场出售股票：这种方式针对基金对拟上市房地产公司的投资。
（2）房地产投资项目清算：以股东身份参与投资某房地产项目，项目建成销售后，基金根据投资比例收回投资成本并分配利润。
（3）原股东承诺回购：基金在投资之初即和原股东签订协议，确定回购方式（譬如回购时间和回购价格），这是基金退出项目常见的一种形式。
（4）企业间兼并收购：在有收购意向的第三方和被投资企业股东协商一致的情况下，基金实现退出。
（5）通过以上两种或多种方式组合的形式退出：譬如, 在约定期限内能够上市，则通过资本市场退出；期限内不能上市，则由原股东按照每年约定回报对基金所持有的股权进行回购。

4. 手里有2000万，朋友推荐买私募基金，不懂怎么买

手里有2000万，朋友推荐买私募基金，不懂怎么买的话，可以先了解一下私募基金的概念、购买渠道以及购买流程，了解了之后就可以根据自己的情况进行购买了。
所谓私募基金，是指通过非公开方式，面向少数投资者募集资金而设立的基金。由于私募基金的销售和赎回都是通过基金管理人与投资者私下协商来进行的，因此它又被称为向特定对象募集的基金。
拓展资料：
一、关于私募基金
1.投资门槛。大多数私募产品的最低认购金额为100万元，部分大牌私募基金为200-2000万元不等。
2.追加投资。通常信托合同规定投资者可以追加私募基金，追加资金最少为10万元，以1万元递加，例如投资者可追击资金51万元。不过，也有合同规定追加资金最少为10万元，且为10万元的整数倍，例如投资者可追击资金50万元。追加资金按照申购日的净值计算追加份额。
3.费用。私募基金的费用主要包括：1%的认购费(价外一次收取);1.5%-2%/年的固定管理费用;浮动管理费20%。
4.封闭期。绝大多数私募基金设有赎回封闭期和准赎回封闭期，其中赎回封闭期一般为1-6个月，期间不允许赎回;准赎回封闭期一般为6-12个月，期间允许赎回，但通常需缴纳3%的赎回费。但需要注意封闭期的起始日期，大部分信托合同规定封闭期起始日期为信托计划生效之日，即申购开放日为起始日期;少部分信托合同规定封闭期起始日为信托计划成立之日，即私募基金的成立日期。
5.投资范围与限制。从投资范围来看，一般都包括法律范围内许可的股票、债券、基金、其他理财产品等。一些设计较激进的产品还可投资融资融券、投资权证。
二、私募基金的购买渠道
如何购买私募基金，主要有两种渠道：
1.通过一些以“投资公司”冠名的私募基金公司来购买。不过投资前，你要看这些投资公司的业务范围是否包括有价证券投资。
2.私募基金与每个客户签订委托理财协议。特点是证券公司作为基金的管理人，统一管理各账户，所有账户统一计算基金单位净值。
通常情况下，私募基金会承诺比公募基金高得多的收益水平。不过所有投资方式都有一个原则，收益越大，风险越大。
所以，你投资私募基金，最好选择熟悉的投资公司、证券公司以及基金经理，如果是选择第三方销售平台，更要了解清楚其是否合法可靠。与公募基金相比，私募基金的操作风险、信用风险也还是有的。专家建议投资者在购买私募产品之前至少应该清楚地知道自身的风险、回报偏好、投资周期以及流动性需求这四个方面的内容，并结合私募市场的实际情况来考虑自己是否适合投资私募产品。
三、私募基金的购买流程
1.您要全面了解这个私募基金的性质和操作风格，包括投资管理人的团队组成，过往业绩，以及托管银行，信托公司和证券公司的实力等等;
2.仔细阅读信托基金认购合同和信托计划说明书，认同并无异议以后签署合同，一式两份。注意，合同上一般需要填写你要汇款的账户，并预留以后赎回资金要回到的账号。很多信托公司要求打款账户、信托合同签署人以及最后的回款账户必须是同一个同名账户。
3.去银行汇款。填写完对方账户名、对方开户行、汇款金额以后，注意在备注栏或者是汇款用途栏注明“张三认购XX信托计划”。注意，汇款原件要保留好，并复印两份保存。这是确认您成功加入信托计划的重要凭证。另外，一般的私募基金会有另外1%左右的认购费，这样比如您认购了100万，您汇款的时候就需要汇101万。
4.需要提供的证明文件。包括您的身份证原件及复印件、汇款账户原件及复印件(回款账户原件及复印件)，汇款单复印件等。一般这些复印件上都要求本人签字并按手印确认。
5.确认加入。信托公司在收到所有资料，以及确认认购资金和认购费到账后，会通知银行将认购人的信托资金认购为信托单位，并在私募基金认购结束后10个工作日左右向信托基金认购人寄送信托公司盖完章的合同，以及信托加入确认函等文件。

5. 私募基金是什么意思个人如何购买私募基金

私募基金是一种非公开，宣传私下，向特定投资人募集资金的一种集体性投资行为，首先要选择私募基金的购买渠道，可以通过基金管理人自行销售渠道，经纪商销售渠道，第三方平台销售和银行销售渠道，在确定购买渠道之后，投资者就可以按照自己的实力进行基金购买。

6. 房地产私募股权基金的投资流程

房地产私募股权基金的投资流程包括以下几个阶段：
首先是筹集资金，基金公司根据市场需求向投资者募集资金，建立基金。接着，基金经理根据指销基金的投资方向，通过各种投研手段和灶迟渠道，在市场上搜寻和评估各种房地产投资项目，隐逗李选择符合标准的项目进行投资，并对投资对应的风险进行评估和管理。在基金投资项目时，通常会与投资对象的建设单位签订股权投资协议，确定具体的投资金额、投资期限、退出机制等相关事宜。在项目建设和运营期间，基金经理会跟进投资项目，协助解决项目建设运营中的各种问题。

7. 私募股权投资基金投资房地产项目的基本标准和操作模式

1、房地产项目成立单独的项目公司，且项目公司历史沿革清晰、财务制度健全、账目清晰，没有重大的或有纠纷、诉讼，不存在重大的或有负债、对外担保和负债；项目地理位置优越，市场销售前景良好，且有明确的可控的退出渠道（最好多项）；
2、公司设立的有限合伙制公司出资不高于原股东方出资的投资额，且能够保证项目启动；
3、项目公司70%以上的股权办理工商过户至公司设立的有限合伙制公司名下；
4、项目公司财务采取封闭式管理，确保项目资金完全项目的工程建设，公司参与项目公司运作，并负责项目公司的财务资金收支监管、公司全部章证照及财务印鉴的监管；
5、项目公司实现销售回款优先偿还有限合伙制公司的投资及投资回报，公司收回本金及约定的投资回报后，将其名下项目公司股权过户至原股东方或原股东方指定的第三方名下。
6、私募股权基金在项目运作中扮演财务投资人角色，通过对项目公司财务、全部章证照及财务印鉴的监管，保障可以优先收回本金及回报。退出渠道，可以选择的其他退出渠道包括项目公司银行融资后退出，项目公司股权转让处置给第三方退出或引入其他战 略投资者退出等方式实现。

8. 怎样买私募基金

时至今日，国内阳光私募证券投资基金行业已历经16年成长。中国证券投资基金业协会公布的数据显示，截至2020年10月末，在协会登记的私募证券投资基金管理人（简称“私募”）已达8868家，其管理的基金规模达3.68万亿元，较2019年增长50.2%，成绩喜人。

关于怎么买私募，这个需要冷静考察。

如何买私募基金?私募基金购买流程如下：

私募基金购买流程第一步：参与特定对象确定程序

投资者需要做的：填写问卷调查，对自己的风险识别、风险承担能力进行评估，并且书面承诺已经达到合格投资的要求。

私募基金购买流程第二步：适当参加一些产品推介会，在募集机构的帮助下，选择与自身条件相匹配的产品

投资者需要做的：尽可能详细、清晰地了解产品的相关信息和自己的权利义务。比如，产品投资范围、策略、风险情况，需要交纳的费用、费率，以及自己拥有的申购、赎回、转让等权利。

私募基金购买流程第三步：签署风险揭示书

投资者需要做的：清楚知晓投资风险。风险揭示书包含私募产品的特殊风险、一般风险以及投资者权益等内容，投资者需要逐条签字确认合同条款。最后由投资者、经办人、募集机构三方签字盖章。

私募基金购买流程第七步：回访确认

投资者需要做的：基金协会对回访的具体内容做了8条阐述，投资者按实际情况逐一确认即可。这就是一个再确认的过程，核对的都是比较核心的信息。如果投资者有不清楚的地方，可以解除合同、退款。这是在冷静期结束后，由非销售人员来执行的一项工作，目的是为了确认合作信息的真实性，最大限度保证投资者权益。

以上是关于私募基金如何购买的全部内容，购买私募基金一般需要经过上述七个步骤。私募基金是高门槛的理财方式，其中的风险有大有小，但只给合格投资者开放购买权限。了解私募基金购买流程很有必要，不符合流程的私募基金投资流程需要引起警惕。