房地产金融如何引发泡沫危机

① 房地产泡沫简介

查尔斯·P·金德尔伯格在其著作中定义泡沫为一种资产价格的急剧上涨，这种上涨源于人们对价格进一步上涨的预期，吸引投机者加入市场，他们对资产的实际使用和盈利能力不感兴趣。当价格飙升，预期逆转导致价格暴跌时，这通常会引发金融危机。泡沫经济的典型特征包括供求严重失衡和投机氛围浓厚，其中房地产泡沫即为以房地产为载体的过度估值现象，其价格脱离了实际使用者的支撑。

历史上著名的案例包括1923-1926年的美国佛罗里达房地产泡沫，它引发了股市大崩溃并引发了20世纪30年代全球经济危机和二战。另一个显著的实例是始于20世纪70年代的日本地价泡沫，持续到90年代初期破裂，这场泡沫导致日本经济长期陷入萧条，至今未完全恢复，甚至被戏称为二战后日本的“第二次战败”。这些例子警示我们，房地产泡沫的破裂往往带来严重的经济后果，需要谨慎对待和管理。

美国著名经济学家查尔斯·P·金德伯格认为：房地产泡沫可理解为房地产价格在一个连续的过程中的持续上涨，这种价格的上涨使人们产生价格会进一步上涨的预期，并不断吸引新的买者--随着价格的不断上涨与投机资本的持续增加，房地产的价格远远高于与之对应的实体价格，由此导致房地产泡沫。泡沫过度膨胀的后果是预期的逆转、高空置率和价格的暴跌，即泡沫破裂，它的本质是不可持续性。

② 金融危机是怎么引起的

最近的金融危机爆发的原因是美国的次贷危机，这就牵扯到美国的银行了。。。什么是次贷危机呢？
总的来说，就是美国银行自己倒腾出的问题。
当时有很多收入低下甚至没什么收入的人想买房子却没钱，一般银行也不肯向他们放贷，后来一些银行为了赚钱，向这些穷人发放买房贷款，也就是次级贷款——大白话这些申请贷款的人信用度比较次，O(∩_∩)O
别看这些穷人平时没钱还房贷，但是有个条件是——当时的房价一直涨（咱国金融危机前就是这情况），这些买房子人能够用房子增值的收益去还银行贷款，银行赚了钱，按揭的人也有房子可买，所谓皆大欢喜，发展到最后，次贷形成的规模越来越大。
但是，问题出现了，美国的银行为了多赚钱，拼命的提高还款利率，不仅如此，当房价涨幅下降时，这些银行甚至推波助澜，他们的目的很简单——房子便宜的话，贷款买房的人也多了。。。。
等房子开始降价后，银行才发现，一切都失去了控制，买房的人没增值的钱还款了，银行就收回房子准备拍卖，但是那么多房子很难一下子变成流动资金，即使卖出去一两个，但是因为降价使得房价又太低，卖一个赔一个。银行是搬石头砸自己的脚。他们最后搞的资金周转不灵，怎么办？向其他金融机构借啊。。。
借款时候得有抵押的东西，这些美国银行就用自己的债权做抵押去借钱，也就是以债抵债。说白了就是拖别人下水。
结果，当一家银行因为持续亏损倒闭后，其他有牵连的纷纷落水，慢慢演变成次贷危机乃至金融危机。这个事实也教训了我们虚拟经济不能脱离实体太远。