金融危机房地产怎么寻求出路
1. 日本或美国金融危机后如何应对房地产泡沫 采取了哪些措施急！！！
美国之所以能基本避免住宅价格如同股市一样大起大落,原因是有一套抑制房地产泡沫疯狂增大的机制,其中的重要手段之一就是住房贷款利率。
美国的贷款利率几乎是每天都在变动,尤其是美国长期国债收益率的变化,势必影响到固定贷款利率。而长期国债的走势,与美联储短期利率和金融界对长期经济发展趋势的评估等多种因素密切相连,尤其是一旦美国的央行利率发生变化,贷款利率马上跟着调整,这就为中央银行提供了一个非常有利和灵敏的杠杆,借以调控房地产价格走势。
其次,美国的炒房代价很高,这就将一般人拒绝在炒房圈之外,大大缩小了炒房人群,压低了房地产泡沫的破坏力。美国人卖房,手续非常复杂,一般要有代理,而买卖各方的代理,一旦成交要从各自的客户手上收走相当于房价3%左右的手续费。以独栋楼接近于全国均价20万美元计算,买卖双方成交后,要向中间代理支出1．2万美元左右的手续费,这还不算买方贷款要支付的2000美元上下的手续费,以及过户前检查房屋、房产注册、房价评估等繁多的小额收费。一般而论,当一栋中等价格的独栋楼最后过户到买方手上,买方要支付的各种明暗费用高达1万美元上下。如此高的费用,严重制约了大多数人炒房。因此,如果大多数美国人都能炒房,房价的起伏波浪将非常巨大。
第三,房屋本身的维持费用相当昂贵。拥有房地产就得年年上税,一般税率在1%到1．5%之间,中产阶层的住宅费用一般每年都要在4000美元上下。除此之外,房子还要上保险,因一旦房屋失火或被水淹等,保险公司就要赔款,从而,银行可照常收回自己的贷款,因此,要贷款买房,给房子上保险就成为了放贷银行的第一要求。一般房子每年的保险费也将近1000美元。
第四,美国政府的税收政策只对房屋拥有者的第一套住宅倾斜,如贷款利息可以抵税等。如果是非自住房屋,则在贷款利率、出租上税等多方面,都将无法享受第一住房的优惠,从而大幅度增加了投资性住宅买卖和维持的费用,明显降低了房地产投机的吸引力。
第五,房子出售后的盈利,自用住宅可享受50万美元的盈利免税,但非自用住宅出售时的盈利就得作为收入纳税。
第六,美国关于住宅业的统计非常及时、详细,每个月新开工多少套楼房、不同地区中间房价的月变化指数、房价上升和收入上升对比,以及房价上升和租房费用上升对比指数等等,每天都可在政府及相关网站上查到,且比较准确,这不但给政府决策部门提供了政策调控的重要依据,也增加了民众买房的信息量和透明度,有效地降低了商家炒作或垄断的成分。
日本是亚洲率先进入发达国家行列的国度，房地产企业的发展和房地产市场的培育已日趋理性和规范。目前在被人称为亚洲金融中心的东京市中心，相当于上海静安寺的中心区域内，买一套新建的40层高的公寓单元，两间朝南，带停车位的房子，实用面积90平方米(建筑面积达120平方米)，价格不过4000多万日元，合人民币360万元，即建筑面积算每平方米3万元人民币，而日本白领收入相当于上海的五倍，可见上海静安寺的房价之高。
然而，日本房地产市场发展到今天这样的情况也是经过几轮发展和调整后逐渐形成的。日本最大一次房地产泡沫发生在20世纪80年代，当时日本的房地产上涨速度飞快，很多投机者利用迅速上扬的股票的账面利润投资房地产，导致房价飙升。最终，由于日本中央银行升息力度的不断加大，在股市崩溃的同时，楼市的泡沫也同时被挤破。随着投资者大量抛售股票以填补土地市场的损失，或者抛售房产以弥补股市损失，促使日本的股市和楼市价格在短期内直线下降，跌至低谷。直到21世纪日本的股市和房市才得以恢复，进入新一轮增长周期。
日本房地产泡沫的破灭给世人很多警示，其一是市场经济环境下政府如何做好对房地产市场的风险预测和调控；其二是房地产更多的是用于解决人们的居住和生活的产品，而不应过分看重它的投资回报；其三是避免受高涨的房地产市场的诱惑和吸引，动用高利和高额贷款来购买或投资房地产。另一方面也说明，投资者应该用唯物主义的观念去看待事物，必须对一切财产泡沫背后的神话持怀疑或否定的态度，那个神话就是价格会永远不断上涨。日本政府在吸取教训和重塑房地产业的过程中，推出了三大符合市场发展规律的改革措施：一是通过增加国债来投入建设代价昂贵的公共配套项目，恢复房地产及其他经济部门的活力和提高房地产的附加价值；二是放宽限制，为了刺激经济，日本开始放松对金融行业的诸多限制，帮助投资者建立房产投资信托，主要用于设立商业地产投资的互助基金；三是政府调整了建筑标准以便于开发商的房地产项目开发，比如高度限制，并缩短了建筑方案的审批时间，鼓励节能建材的大量使用。实践证明，这些改革措施的实施为日本的房地产市场注入了资金，增强了活力，减少了再开发的难度，降低了市民进入房地产的门槛，使日本的房地产业迈入了新一轮的可持续发展周期。
2. 今年的金融危机对房地产行业的影响究竟是怎么样的
楼市的严冬即将到来.房地产销售下滑之势在挥手告别08之时已成定局,低迷的市场,严重萎缩成交,已成为不争的事实，对消费者而言,观望气氛变的更加浓重。即将来临的09年，房地产市场会朝着什么方向发展。
一、新的救市政策还会出台
目前政府已经出台多项救市政策，尤其是“二套房”政策也遮遮掩掩的露出水面，表示了政府救市的决心和信心。但由于国际金融风暴和国内经济的影响，居民的消费信心被抑制住，短期内房地产市场很难恢复，政府在面临经济压力的情况下，对于能够带动投资和消费两架马车的房地产行业，必然是政府首当其冲要挽救的行业，所以在现有救市政策见效不快的情况下，新的救市政策出台是必然的！那么政府还会有什么政策出台呢？
1、进一步减少二手房税费，如个人所得税，对二手房营业税实行分档补贴等促进二手房交易；减免房地产交易环节税费，鼓励对居民合理住房消费进行相关的财政补贴。这与中央经济工作会议中“减轻居民合理购买自住普通商品住房负担”的表述直接呼应。
2、降低开发贷款政策门坎，金融部门有可能“给予优质房地产项目适当的信贷支持”。对部分开发商确实存在的资金压力问题亦有所考虑。亦可适度对如土地增值税、营业税等房地产开发税费进行减免。
3、进一步降低利率，除了能减轻房地产企业的负担以外,另一个关键因素在于,降低利率后人们购买房产的利息支出将大幅减少,相当于变相地降低了房价,有利于刺激房产销量。
4、降低土地成本。土地成交趋冷，全国各地房地产企业要求退地的事件将频频发生。地方政府迫于财政压力，将加大土地出让速度，同时降低售价，改变支付方式，并出台相应优惠政策吸引开发商买地，以降低开发企业拿地成本，减轻开发资金所占负担。
二、房屋降价是“解扣”的关键
目前市场的关键还是开发商降价，这是能够立杆见影最好的办法。房价高依然是目前阻碍市场交易量提高的最大障碍，政府救市只能是治标，不能治本。此外商业银行尤其是小银行不良贷款急剧上升，银行为了降低风险，将逼迫关联开发商降价售房。从需求看，房地产需求明显陷入观望。今年以来，房地产销售面积和销售金额双双下降，而调整迟缓的土地价格和商品房价格使得销售节奏更为迟缓。因此目前价格调整仍不充分，市场仍在等待房价和地价的公开下跌。
三、开发商依然缺钱，优胜劣汰加剧
房地产资金来源的趋紧主要来自于几个方面，一是银行贷款减少，其次是销售下降。先有需求空缺，后有房地产行业的资金短缺。在目前的调整中，由于企业的应对能力和方式的不同，明年将要有一批上市房企因资金链断裂而宣告死亡，而更多的中、小房地产企业将被迫转行或关闭，一些项目被收购，地产业将面临洗牌，优胜劣汰加剧。
四、商业地产短期形势不容乐观，长期看好
商业市场的低迷,成交量的严重萎缩，迫使各城市房管行政机构纷纷推出救市举措。但政策的落实对整个市场经济的影响毕竟有一定的滞后性,目前在楼市所表现出的仍然是成交量低迷,消费者观望情绪加重.再则,经过多年经济高增长及房价飙升之后的影响,市场动力已显不足,消费者在观望,下一步经济走向尚未明朗的情况下,需求也在放缓。因此商业地产短期形势不容乐观。
但是房地产作为国家的支柱型产业,一直是时代的宠儿,虽说受到过几次大的国家宏观调控,依然在高速发展,这种高增长的背景是宏观经济高增长作为依托。中国过去10年中，平均每年有1000万的农村人口进入城市，而目前城市化比例仍低于世界第三世界国家的城市化平均水平的3%，因此，房地产业未来的发展还有很大空间。
五、保障性住房依然是市场主流
保障性住房成市场开发主角，进一步挤压商品房生存空间。而开发主体单位将是央企和地方国资委控股房地产企业，民营中、小开发商生存危机受到严峻挑战。
我们在理性的面对冷静的市场时,需要的是企业本身实力去保障和对市场前瞻性的把握. 现今房地产的短期调整只是暂时的抑制,如何打破这种局面,且何时能有复苏迹象,还要看政策的执行力度及各级政府对政策的落实情况；而开发商也应积极采取自救，加快融资步伐, 尽可能扩大融资手段，多渠道筹集资金，同时提升产品品质,做出环境好、质量高，户型合理的产品，转变开发理念为消费者提供高品质的楼盘。