叶檀谈不懂金融的人为什么会成功

A. 鍙舵獉鏄浠涔堣亴涓

鍙舵獉
鍙舵獉锛屽コ锛屽巻鍙插﹀崥澹锛岀煡鍚嶈储缁忚瘎璁哄躲佽储缁忎笓鏍忎綔瀹躲傚彾妾璐㈢粡鍒涘嬩汉銆佸崕閼鑲′唤棣栧腑缁忔祹瀛﹀躲傘婃瘡鏃ョ粡娴庢柊闂汇嬩富绗斻併婅В鏀炬棩鎶ャ嬬粡娴庤瘎璁哄憳锛屽ぎ瑙嗚储缁忛戦亾鐗圭害璇勮哄憳銆傚湪銆婂崡鏂归兘甯傛姤銆嬨併婂崡鏂逛汉鐗╁懆鍒娿嬨併婅储缁忓浗瀹跺懆鍒娿嬨丗T涓鏂囩綉绛夊氬跺獟浣撳紑杈熻储缁忚瘎璁轰笓鏍忋傜幇灞呬綇涓婃捣銆
鑾枫婂崡鏂逛汉鐗╁懆鍒娿2008骞村害闈掑勾棰嗚栥佷腑鍥借瘉鍒稿競鍦20骞村洖椤句笌灞曟湜璁哄潧20骞存渶鍏峰奖鍝嶅姏璐㈢粡浼犲獟浜哄栫瓑濂栭」銆備富瑕佷粠浜嬭祫鏈甯傚満銆佹埧浜у競鍦恒侀噾铻嶇瓑棰嗗煙鍐欎綔銆傝憲鏈夈婃嬁浠涔堟嫰鏁戜腑鍥界粡娴庛嬨婁腑鍥芥埧鍦颁骇鎴樹簤銆嬨
涓鏂囧悕锛氬彾妾
鍥界睄锛氫腑鍥
鑱屼笟锛氳储缁忎綔瀹
姣曚笟闄㈡牎锛氬嶆棪澶у
涓昏佹垚灏憋細璐㈢粡璇勮哄憳
浠ｈ〃浣滃搧锛氥婂ぇ鐮村眬銆嬨婁腑鍥芥埧鍦颁骇鎴樹簤銆嬶紝銆婃嬁浠涔堟嫰鏁戜腑鍥界粡娴庛
鏁呬埂锛氭禉姹熸澀宸
鑱屽姟锛氥婄幆鐞冭储缁忚繛绾裤嬭储缁忚瘎璁哄憳锛屽彾妾璐㈢粡鍒涘嬩汉
浜虹墿缁忓巻
鍙舵獉锛屽嶆棪澶у﹀巻鍙茬郴鍗氬＋锛屼笓鏀绘斂娌诲彶涓庣粡娴庡彶锛岃憲鍚嶈储缁忚瘎璁哄憳銆傛嵁鍙舵獉鑷宸辨墍瑷锛屽ス鍦ㄥぇ瀛︽椂鐪嬩功寰堟潅銆備笓涓氭垚缁╀笉澶濂斤紝瀵归潪涓撲笟棰嗗煙鐨勮储缁忓弽鑰岄囨湁鍏磋叮銆
浣嗗湪鍙插﹀湀瀛愰噷锛岀爺绌舵槑娓呯粡娴庡彶鐨勫彾妾杩樻槸灏忔湁鍚嶆皵鐨勩傜害鍦2006骞寸殑涓嬪崐骞达紝涔﹀簵閲岄檰缁鍑虹幇浜嗕竴浜涗互鏄庡彶涓洪樻潗鐨勯氫織璇荤墿锛屽叾涓鈥滅湅浜嗘槑鏈濆氨鏄庣櫧鈥濈郴鍒椾笡涔﹂噷锛屽氨鏈夊彾妾鐨勯偅鏈銆婃槑鏈濈殑鏄庣櫧浜恒嬨
鑾峰緱鍗氬＋瀛︿綅鍚庯紝鍙舵獉涓搴﹀湪澶嶆棪澶у﹀拰涓婃捣绀剧戦櫌渚涜亴銆傞偅涓ゅ勾鈥滃緢鍐峰兓鐨勨濇ｇ粺涔︽枊鐢熸椿锛屽湪鎬鐫涓鐐逛笉鐢樺績鍜屾帉鎺х敓娲荤殑鍙舵獉鐪嬫潵锛屾棤鐤戞槸娌℃湁鑷鐢憋紝鍏呮弧浜嗚勫埗鍜屾棤瓒ｃ
鐜颁负鍥藉姟闄㈡柊闂诲姙銆婁腑鍥界綉銆嬩笓鏍忎綔瀹躲佷笓瀹讹紝銆婃瘡鏃ョ粡娴庢柊闂汇嬮栧腑璇勮哄憳锛岃瘎璁虹増涓荤紪锛屻婄幆鐞冭储缁忚繛绾裤嬭储缁忚瘎璁哄憳銆傛湁鈥滅粡娴庡コ渚犫濅箣绉般
浠2000骞村乏鍙宠蛋鍑轰功鏂嬶紝鍒版姤绀炬挵鍐欑粡娴庣被璇勮猴紝杩勪粖涓烘㈠凡鍦ㄣ婃瘡鏃ョ粡娴庢柊闂汇嬨併婁腑鍥介潚骞存姤銆嬨併婁腑鍥界粡娴庢椂鎶ャ嬨併婁笂娴疯瘉鍒告姤銆嬨併婂崡鏂归兘甯傛姤銆嬨併婃柊浜鎶ャ嬨併婁腑鍥戒紒涓氬躲嬬瓑鎶ュ垔鏉傚織鍙戣〃澶ч噺鏂囩珷锛屽伓灏斿湪鐢佃嗗彴璐㈢粡棰戦亾瀹涓茬偣璇勭粡娴庢柊闂伙紝涔熷嚭鐗堣繃鍘嗗彶鏂归潰鐨勪功绫嶃
涓昏佷綔鍝
钁椾綔鍑虹増銆婂ぇ鐮村眬銆嬨婁腑鍥界粡娴庣珯鍦ㄤ簡鍗佸瓧璺鍙ｏ紵銆嬨婁腑鍥芥埧鍦颁骇鎴樹簤銆嬨婃嬁浠涔堟嫰鏁戜腑鍥界粡娴庛嬶紝鍏朵腑銆婁腑鍥芥埧鍦颁骇鎴樹簤銆嬪拰銆婃嬁浠涔堟嫰鏁戜腑鍥界粡娴庛嬶紝浠庤祫鏈銆侀噾铻嶃佹斂娌荤瓑鍚勪釜瑙掑害瑙ｈ绘埧鍦颁骇琛屼笟鍜屼腑鍥界粡娴庛
涓昏佽崳瑾
鏇捐崳鑾2008闈掑勾棰嗚栬崳瑾夈
2010骞12鏈17鏃ワ紝銆婂崡鏂逛汉鐗╁懆鍒娿嬩富鍔炵殑绗鍏灞2010涓鍥介瓍鍔涗汉鐗╅佸栫洓鍏稿湪鍖椾含涓滄柟鍚涙偊澶ч厭搴椾妇琛岋紝褰撻2010涓鍥藉勾搴﹂瓍鍔50浜轰紶濯掔被閫忓交涔嬮瓍銆
銆婃柊鍛ㄥ垔銆2016骞寸煡閬撳垎瀛愩
涓浜鸿褰
瑷璁
缁忔祹棰嗗煙鐨勫競鍦烘淳锛屾枃鍖栦笂鐨勪繚瀹堜富涔夎呫備粠鍘嗗彶鍒扮幇瀹烇紝浠庣粡娴庡埌鏀挎不锛屾湡闂村苟鏃犺僵杞撅紝甯告湁浠や汉鎯婅剁殑鐩镐技涔嬪勩傚洜姝よ按璐ｄ换浣曚互鐗虹壊涓浜哄厖褰撴煇绉嶅磭楂樼悊鎯崇キ鍝佺殑琛屼负锛屼互鍙婅劚绂荤敓娲诲父璇嗙殑楂樻繁鐞嗚恒傝禐璧忓皧閲嶅父璇嗙殑鐞嗚猴紝鍚屾儏浠讳綍鍑杈涜嫤宸ヤ綔杩芥眰涓浜哄埄鐩婄殑琛屼负銆
鍙舵獉鏈鏂拌储缁忚洪樺崄鍒欙細
鏂拌偂鍙戣岄噸鍦ㄦ姂鍒堕犲亣涓庡ぇ鑲′笢鍦堥挶
闄嶆伅娼璇存槑娆¤捶鍗辨満鍙戝睍鍒板叏闈㈠哄姟鍗辨満
璇ュ備綍鏀瑰彉涓鍥藉瘜璞鐨勮癁鐢熸ā寮?
棣欐┘鍑烘墜鍋氱┖鎴戜滑搴旇秮姝ょ瓚濂界辩瑔
缁忔祹杞鍨嬩腑涓夊ぇ绾㈠埄灏嗘秷澶
鎴垮湴浜ф湁淇濆簳鍏辫瘑鏃犳场娌鍏辫瘑
涓鍥藉哄姟閾炬潯娉℃搏澶ц揣甯佹斂绛栦笉浼氬ぇ瑙勬ā鏀炬澗
缇庡浗涓嶄細鎺ㄥ嚭QE3鏈夎兘鍔涚淮鎸佷綆鍒╃巼
浠庡吇鑰侀噾鍒板叕绉閲戠＄悊灞傚埌搴曞湪鎯﹁颁粈涔
鍩庡競鍖栨槸鍙浠ユ媺鍔ㄥ唴闇鐨
鍙舵獉锛2013骞存埧鍦颁骇甯傚満绋充腑鏈夊崌
浠2012骞村洓瀛ｅ害寮濮嬶紝鎴垮湴浜у競鍦哄己鍔插弽寮癸紝2013骞存埧鍦颁骇鍦ㄦ帶鍒剁殑鍛煎悂澹颁腑缁х画涓婃定銆
2012骞寸殑鎴垮湴浜у競鍦虹殑鐗圭偣鏄鍒嗗寲锛岀敱浜庣粡娴庢櫙姘斿懆鏈熶笅琛岋紝浠ュ強鍑哄彛澶у箙涓嬮檷锛屽艰嚧浠ュ崟涓璧勬簮涓轰富鐨勪腑灏忓煄甯傚傞剛灏斿氭柉銆佷互澶栧悜鍑哄彛涓轰富鐨勪腑灏忓煄甯傚傛俯宸炰笢鑾炵瓑鍦版埧浠蜂笅闄嶏紝濡傚啺灞辫瀺鍖栥
涔熻稿洜涓哄啺灞辫瀺鍖栨儕鍚撳埌浜嗘煇浜涗汉锛屼篃璁稿洜涓哄湴鏂硅储鏀跨殑璀︽姤寮濮嬫媺鍝嶏紝浠2012骞村勾涓寮濮嬶紝鎴垮湴浜у競鍦哄嚭鐜伴嗚浆锛屽紑鍙戝晢寮濮嬩互浣庝环妫閫夊湡鍦帮紝涓嬪崐骞村ぇ瑙勬ā杩涘叆甯傚満锛屽埌鍥涘ｅ害鍦颁环涓婂崌锛屼互鑷充簬鏌愬湴鏂规斂搴滀笉寰椾笉浠ヨ屾斂鎵嬫典腑姝浼佷笟鎷垮湴銆
浠庡勾涓寮濮嬶紝鍖椾笂骞挎繁涓绾垮煄甯備环鏍煎潥鎸恒佹垚浜ら噺涓婂崌锛屽叾浠栫渷浼氬煄甯傛埧浠峰紑濮嬫姮澶达紝鍒板洓瀛ｅ害瓒嬪娍宸茬粡鍗佸垎鏄庢樉銆傛埧鍦颁骇甯傚満鐢辨贰杞鏃猴紝鍏惰儗鏅鏄鍒氭т笌鏀瑰杽鍨嬮渶姹備富瀵笺佽〃闈涓婇檺璐闄愯捶浠嶅湪涓ユ牸鎵ц屻傚彲浠ユ兂鍍忥紝涓鏃︽埧鍦颁骇鏀跨瓥鏀炬澗锛屾埧鍦颁骇甯傚満灏嗗備綍鐏鐖嗐
鍙舵獉锛氶剛灏斿氭柉鍜屾捣鍗楀穿鐩樺師鍥犲ぇ涓嶇浉鍚
涓や釜甯傚満鐜澧冧笉鍚岋紝宕╃洏鍘熷洜澶т笉鐩稿悓锛氶剛灏斿氭柉鎴垮湴浜у穿婧冧富瑕佹槸閲戣瀺閾炬潯宕╃洏鐨勭粨鏋滐紝閲戣瀺鏉犳潌杩囬珮銆佷腑灏忓煄甯傛湰鍦版秷璐瑰姏鑰楁暎锛屽悗缁ф棤鍔涳紱娴峰崡鎴垮湴浜х涓娆″穿鐩樼紭浜庢捣鍗楁梾娓告湭杩涖佹埧鍦颁骇寮鍙戝啋杩涖傚傛灉鍐嶆″穿鐩橈紝鍒欒存槑鎴戝浗鏈鍏峰惛寮曞姏鐨勪紤闂蹭笌鏃呮父鍦颁骇鏃犳硶鍚稿紩鍒拌冻澶熺殑璧勯噾锛屽墿浣欒祫閲戞湁浜嗗叾浠栧幓鍚戙傛捣鍗楁槸涓鍥芥埧鍦颁骇娉℃搏宕╂簝鐨勭涓涓鏍锋澘锛岄剛灏斿氭柉鏄绗浜屼釜鏍锋澘銆
浜虹墿璇勪环
鍚存檽娉㈣达細鈥滄湁鈥樺寳鑳″崡鍙垛欏湪閭ｉ噷锛屼腑鍥借储缁忚瘎璁虹晫鐨勬у埆鍔涢噺灏卞钩琛′簡銆傗
鑰堕瞾澶у﹂噾铻嶅︽暀鎺堥檲蹇楁﹀垯绉帮紝鍙舵獉瀵逛腑鍥介棶棰樼殑瑙傚療闈炲父缁嗚嚧鍒颁綅锛屾枃绗旈氫織鏄撴噦锛岃嚜鐒舵祦鐣呫傚规ｅ勪簬蹇閫熻浆鍨嬨佸彉杩佺殑涓鍥界ぞ浼氭潵璇达紝鎸戞垬褰撶劧寰堝氥傚湪杩欑嶆椂鏈燂紝鍙舵獉鐨勫氭柟浣嶈嗚掑挨鍏剁弽璐点
鈥滀腑鍥界粡娴庢ｅ湪缁忓巻澶嶅叴涓庡礇璧烽亾璺涓婃縺鍔ㄤ汉蹇冪殑鍙橀潻杩涚▼銆傚湪杩欎釜杩囩▼涓锛屾棦闇瑕佺旱瑙傚叏灞鐨勬垬鐣ユ濊冿紝涔熼渶瑕佽创杩戠幇瀹炵殑瀵嗗垏璺熻釜涓庤板綍銆傚巻鍙茶棌浜庣粏鑺備箣涓锛屽湪瀹忓ぇ鐨勫彊浜嬩笌缁嗚妭鐨勭粨鍚堟柟闈锛屽彾妾浠ュス鐨勫嫟濂嬨佹晱鎰熷拰鐙绔嬫濊冿紝浣滃嚭浜嗗瘜鏈夊奖鍝嶅姏鐨勬帰绱銆備篃璁歌昏呭苟涓嶄竴瀹氶兘璧炴垚濂圭殑缁撹猴紝浣嗘槸锛岃繖浜涢暱鏈熻窡韪褰㈡垚鐨勬濊冩垚鏋滐紝鏈夌潃鐗规湁鐨勫弬鑰冧环鍊笺傗濆浗鍔￠櫌鍙戝睍鐮旂┒涓蹇冮噾铻嶇爺绌舵墍鍓鎵闀垮反鏇欐澗鍏堢敓锛屽瑰彾妾濡傛槸璇勪环銆

B. 叶檀对财经的评论靠不靠谱

什么狗屁专家，为了钱去给骗子站台，你的良心去哪了。都是因为你们几个人，害得好多人辛辛苦苦的血汗钱被骗，赶紧滚吧，别在出来祸害人了

C. 叶檀：成为一哥后 恒大未来增长潜力到底有多大

叶檀：成为一哥后 恒大未来增长潜力到底有多大
2016-10-09 23:27:18阅读（2323）

图片来自网络

文/ 财经女侠 | 毒舌善心

2016年，是恒大成为一哥的转折性的一年。包括销售额等多项指标全面超越万科，成为住宅地产一哥，恒大时代开启。

10月3日，中国恒大发布公告，与深深房订立协议，后者以发行A股或现金方式购买中国恒大境内附属公司广州市凯隆置业有限持有的恒大地产100%股权，支付方式为股份支付及（或）现金支付。如果此举成功，恒大地产将在香港与内地同时上市。恒大地产在交易实施之前拟引入约300亿元战投。该项交易对恒大而言构成分拆上市；该项交易对于深深房而言构成重大资产重组。

恒大预期未来3年销售额、营收及净利总额分别为1.5万亿元、1.008万亿元及888亿元。从2017年到2019年，三年预期合约销售额分别约为4500亿元、5000亿元和5500亿元，保持年均10%左右的增长率；在营业收入上分别预期为2800亿元、3480亿元和3800亿元；预期扣非净利润三年分别约为243亿元、308亿元、337亿元。

恒大一方承诺，若在业绩承诺期满后，标的资产的实际利润不足承诺业绩，则凯隆置业应按照监管部门的规定和认可的方式进行补偿。

从数据上看，恒大的估算比较保守，恒大超额实现承诺的概率较高。

1

土地储备一哥

恒大一直是激流勇进的急先锋。从房地产公司最重要的土地储备来说，从2009年恒大土地储备跃居全国第一后，保持至今。

从2009年到2014年，恒大土地储备年均增长率达到33.5%。截止6月底，恒大土地储备1.67亿平方米，据世邦魏理仕进行的市场估值，土地储备从此前的2516亿上升到5242亿元，如果土地储备价值按照过去十年的平均数增值，恒大的资产将大幅上升。

恒大已基本完成土地储备的结构调整。一度，恒大是三线城市地产代言人。2014年3月31日，在恒大业绩发布会现场，恒大地产集团董事局主席许家印三次强调，2013年恒大地产的销售业绩突破1000亿元中有46%都是三四线城市贡献的。

但恒大很快根据形势完成了新一轮的战略调整，从2014年开始成为一二线城市土储巨头。2014年成为恒大改变土地储备资源结构的关键年头，集团土地储备分布于全国147个城市，覆盖了中国全部一线城市及绝大多数省会城市，在305个项目中，46.9%位于一二线城市。

2016年的业绩发布会上，许家印先生表示，恒大在深圳有24个项目，“土地储备接近1200万平方米，按照现在的售价估算，货值有3500亿元。”375个纳入土储项目中，55%在一二线，73%的土地投资额在一二线，这还没算已经获得但尚未纳入土储的17个（1100万平米）深圳旧改项目。

恒大已经从三线城市迅速切入一二线城市，在三年左右时间里完成新布局，这家企业具有神奇速度。

2 高利润通过三条通道实现

由于交楼金额可以预计的增长，恒大未来营收与利润将快速上升。

首先是销售金额与销售均价上升。恒大预售均价从2009年5375元/平米,增长到2015年7892元/平米，年均复合增长6.6%，近2年由于市场景气，增长在8％以上。

未来3年，即使按照销售均价仅增长6%这一保守预估，在2016年上半年均价8538元/平米基础上，预计17至19年预售均价为9322元/平米、9881元/平米、10474元/平米。

其次是近两年市场扩张，预售额增长带来交楼金额上升。

这是市场扩张、恒大速度所导致的必然结果，2009年，恒大交楼金额50亿，2015年1265亿，年均复合增长71%。

由于2016年截止9月的大卖，未来交楼金额会有几何级数上升。2016年上半年交楼837亿，预计全年交楼1860亿，已预售未交楼金额达3823亿。

未来3年，按照上年未已预售未交楼金额70%左右可在本年交楼预估，从2017年到2019年，交楼金额分别为2800亿、3480亿、3800亿。如按照以往年度平均交楼水平83%左右预估的话，17年至19年交楼金额更是高达3320亿、4120亿、4500亿。

按照盈利预测模型，以核心净利润率8.8%估算，从2017至2019年，两种交楼水平下的利润额分别为243亿、308亿、337亿，和292亿、363亿、396亿。

而如果按照上年未已预售未交楼金额70%左右，以及前6年核心业务利润率平均水平10.7%计算，未来三年利润额可分别达到300亿、372亿、407亿。

只要市场基本稳定，成本按照以往的方式进行控制。随着费用的下降，恒大利润率可以超过其所预期的10％。对于恒大来说，核心利润率维持10％是个正常数据，从2010年到2015年，恒大六年时间核心业务利润率平均水平为10.7%。

最后，凭借低成本、高溢价与高周转，恒大在二三线城市获得了极高的销售毛利。不止一位开发商说，恒大从拿地到开盘只需4到6个月，业内最快。2014年土地储备累计平均成本约为997元/平米，处于业内较低水平。加上每年6％上升的销售均价，只要不出现房地产市场大事件，恒大应该可以保持10％甚至更高的利润增长。

3

能够打败恒大的是恒大自己

2015年以来，恒大费用上升，预售虽然同比增长53%至2013亿，相应的营销、管理等费用增高，2015年交楼金额仅为1265亿，费用占比14.6%，比以往平均费用占比率8.6%大幅增长。

恒大的广告等费用随着大规模开发销售周期的平缓，将在2017年后有所下降。考虑到恒大已剥离粮油、饮品等非主营业务，剔除多元化投资业务的影响，专心于楼市与金融市场，未来营销等费用将进一步下降。

恒大高速发展、弯道超车模式可能带来两大弊端，一是品质稳定性，二是负债率。目前恒大在这两方面都处于较好的控制水平。

有三个事件可以稍让投资者安心。

一是现金，由于销售情况好、回款量大，恒大现金持有量高达2120亿元，是上市房企“最大金主”，现金总额相比2015年末大幅增加29%。

二是引入战略投资者，如果以集团中期报告数据为基础，成功引入300亿战投，净负债率可从92.9%降至65.8%。

三是上市，数据显示，中国恒大总股本136.84亿元，总市值717.02亿港币，约和人民币580亿元，仅相当于万科的五分之一。业内人士认为，如果中国恒大回归A股成功，三年880亿元的净利润承诺，将对估值贡献良多，以10倍估值计算，将可评估为2200亿元，远超目前市值。

从中国恒大股市表现看，公告发布后，股价总体上扬，沽空价格显示，沽空不再具有优势。

恒大一哥之路如此顺利，主要得益于恒大策略与中国现实匹配，房地产作为中国最重要的资本一路疯狂溢价。恒大的大胆、对政策的精准把握与中国淘金路径如此匹配，使得恒大成为当下中国商业世界的赢家。王石与许家印，这两个商业人士将让我们对市场的判断，对中国经济的认知更加精准。

D. 鍙舵獉鍜屾浌寰锋椇浠涔堝叧绯

娌℃湁鍏崇郴銆傚彾妾鏄涓浣嶈憲鍚嶇殑璐㈢粡璇勮哄躲佽储缁忎笓鏍忎綔瀹讹紝缁忓父鍦ㄥ悇绉嶅獟浣撲笂鍙戣〃鍏充簬缁忔祹銆侀噾铻嶃佹姇璧勭瓑鏂归潰鐨勮瘎璁哄拰鍒嗘瀽銆傝屾浌寰锋椇鍒欐槸涓浣嶆垚鍔熺殑浼佷笟瀹讹紝鏄绂忚鐜荤拑宸ヤ笟闆嗗洟鑲′唤鏈夐檺鍏鍙哥殑鍒涘嬩汉銆佽懀浜嬮暱銆傝櫧鐒跺彾妾鍜屾浌寰锋椇閮芥槸璐㈢粡棰嗗煙鐨勭煡鍚嶄汉鐗╋紝浣嗚亴涓氳儗鏅鍜屼笓涓氶嗗煙鏈夋墍涓嶅悓銆傚彾妾涓昏佷粠浜嬭储缁忚瘎璁哄拰鍒嗘瀽宸ヤ綔锛岃屾浌寰锋椇鍒欐槸涓浣嶆垚鍔熺殑浼佷笟瀹躲傚洜姝わ紝浠栦滑涔嬮棿鐨勫叧绯绘洿澶氱殑鏄鍦ㄨ储缁忛嗗煙鍐呯殑鐩镐簰鍏虫敞鍜屼氦娴併