中國房地產與股票指數

A. 負利率時代四大猜想：房價將大漲 股市或見底

2015年10月24日起，央行再次打出「雙降」組合拳，下調金融機構人民幣存貸款基準利率，同日起下調金融機構人民幣存款准備金率0.5個百分點。而最新統計數據顯示，9月份我國CPI同比上漲1.6%，時隔22個月後，國內再次步入負利率時代。「雙降」後的負利率時代，我國宏觀經濟、房地產市場、股市等，可能會迎來哪些變化？

猜想1：成全球普遍貨幣政策？

經過本輪「雙降」、年內第五次降息之後，目前一年期銀行存款利率為1.5%，而9月的CPI（全國居民消費價格總水平）同比上漲1.6%,，通貨膨脹率高過銀行存款利率，進入了「負利率時代」。這就意味著，在當前利率水平和CPI漲幅下，如果選擇一年期定存，這10萬元一年後將「縮水」100元。

這並非我國經歷的第一個負利率時代。近20餘年以來，我國就曾經歷過4次實際利率為負的時代。從形成機制上來講，都是由於物資短缺或者經濟過熱引發通脹快速攀升到存款利率以上形成的，隨著央行的緊縮貨幣政策逐步實施，實際利率都很快轉正。

在上一次2010年2月至2012年3月長達26個月的負利率時代內，央行曾5次加息上調基準利率，1年期定存利率達到3.5%，5年期以上的基準利率更一度達到7.05%。然而2010年當年CPI上漲3.3%。直到2012年2月CPI同比上漲3.2%，長達兩年之久的負利率時代才宣告結束。

當前，進入負利率時代的不止我國。目前，歐洲央行的隔夜存款利率為-0.2%；瑞士央行、丹麥和瑞典央行也都實施了負利率政策；1999年實施過零利率政策的日本，在去年10月開始發售負利率債券；美國自金融危機實行QE政策後奉行接近零的基準利率政策。

為何超低利率甚至負利率已經成為全球各國央行貨幣政策常態？相關分析師認為，這些年全球經濟增速越來越低，各國央行競相實施貨幣寬松乃至量化寬松，市場上充斥著大量無處可去的資本，實體經濟低迷，融資需求疲軟。10月26日，央行表示，中國尚未面臨「零利率」的約束，名義利率水平仍在「零」之上，我國此次「雙降」是常規的貨幣政策措施，並不是QE。

猜想2：資金追求收益資本外流加劇？

進入負利率時代的另一個擔憂，就是資金是否會追求收益，從而加劇資本外流。

在歐洲央行實施負利率政策後的2014年下半年，歐元區對外凈投資規模創紀錄新高，四季度達到了1350億歐元。有了這樣的前車之鑒，加之我國三季度外匯占款下降總額高達創紀錄的8900億元，使得市場擔憂負利率是否會加劇資本外流狀況。著名經濟學家宋清輝認為，進入負利率後，資本外流的壓力可能會進一步加大，但因人民幣資產與發達國家有明顯利差空間，資本外流暫不至於存在不可控風險。

業內專家則表示，中國的經濟增速雖然「破7」但仍然處在高經濟增速行列，而美元延緩進入加息周期，會吸引凈流出的資金迴流，從而緩解改善當前資本外流狀況。央行在9月初對跨境雙向人民幣資金池業務進行調整，而隨著未來跨境金融基礎設施的逐步到位和跨境人民幣結算政策的日趨完善，將增強人民幣資產的吸引力。

猜想3：每次「負利率」房價必飆漲？

通常情況下，負利率貨幣政策希望達到的效果，是銀行儲戶將購買商品消費，或者購買資產如房地產、存款、股票、理財等保值。因為消費支出和資本支出，都能夠提升經濟活躍程度。

在過去的經驗中，負利率對於房地產的提振效果尤為明顯。國家統計局報告顯示，中國過去的四段負利率時期房價漲幅為：1992至1995年，全國商品房價格累計漲幅達到60%；2003至2005年，累計漲幅為34%；2006至2008年，累計漲幅為12.8%；2010至2012年，累計漲幅為15%。由上述數據可以看出，在四次負利率期間，房價都可以用飆漲來形容。而歐美日等國家的房地產市場在低利率和負利率期間，也都漲勢強勁。

然而此一時彼一時。根據此前發布的《中國房地產指數系統20年》顯示，我國房地產行業的高速增長已成為過去，房價快速上漲的外部環境已不具備。面對需求的減少、經濟增速的放緩等改變，房地產市場能否再次憑借負利率東風重演飆漲歷史呢？

相關分析師認為，雖然房地產迎來歷史最寬松局面，開發商將獲得更寬裕的融資成本，而由於股市已經讓一二線城市的大部分投資者害怕，很大部分資金將會流向樓市。但也認為，由於經濟發展、產業布局等方面的不均衡，全國房地產基本面已經不同，因此不可能出現全面上漲。對於一二線城市，2015年市場走勢將明顯趨好，推動力繼續加強；而三四線城市崩盤可能性反而增加。

猜想4：流動性釋放股市逐步見底？

已經經歷了兩輪暴跌的股市對於「雙降」即將釋放的流動性則更為「淡定」。

根據廣發證券提供的數據顯示，2000年以來的三次負利率時代中，我國股市表現皆為先大漲後大跌。其中，2003年11月至2004年3月，滬指先從1350點漲至1740點，但此後至2005年11月又跌回1000點；2007年2月至10月，滬指先從2800點漲至6000點，但2008年10月又跌回1700點；2010年7月至10月，滬指先從2400點漲至3100點，但2013年6月又跌回2000點。

為何走勢如此一致呢？廣發證券分析稱，之前幾輪都是由於經濟過熱，投資者盲目樂觀，導致股市在負利率前期大漲；但是隨著利率水平的不斷上升和流動性的持續收緊，最終對需求產生了抑製作用，並導致宏觀經濟從「過熱」走向「滯脹」，股市也已因此而崩盤。

多位分析人士表示，隨著外部經濟環境的改變，這次負利率時代帶來的，有可能將是宏觀經濟的持續疲弱與流動性長期寬松。過去的負利率經驗對股市的指導作用已經改變，下一階段對股市影響更大的將是長期的經濟走勢。

（以上回答發布於2015-10-27，當前相關購房政策請以實際為准）

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B. 哪些股票是地產指數

房地產業指數是深證行業分類指數13個門類指數之一。深證行業分類指數隸屬於綜合指數系列，以2001年6月29日深證綜合指數的收市指數為起點，從2001年7月2日起開始發布。基期及基點：1991.04.03 ＝100 指數計算：房地產業指數為派氏加權價格指數，即以指數股的計算日股份數作為權數進行加權計算。指數計算公式是：即日指數＝即日指數股總市值/基日指數總值×基日指數樣本選擇標准：在深圳證券交易所掛牌上市的全部分屬房地產業的股票。樣本調整原則：已上市公司的行業類別發生變動，自變動之日起按樣本股的新行業類別計算相關的行業分類指數。共119隻股票。

日期 代碼 指數簡稱 行情圖 成份股數目 收盤 漲跌 漲跌
(%) 指數市值(百萬) 市盈率 股息率

20100702 H11047 SAC地產 119 1445.35 45.44 3.24 621381.80 21.64 0.54
000002 萬科A
000005 世紀星源
000006 深振業A
000009 中國寶安
000014 沙河股份
000024 招商地產
000029 深深房A
000031 中糧地產
000036 華聯控股
000040 深鴻基
000042 深長城
000043 中航地產
000046 泛海建設
000150 宜華地產
000402 金 融 街
000502 綠景地產
000506 中潤投資
000511 銀基發展
000514 渝開發
000517 榮安地產
000526 旭飛投資
000534 萬澤股份
000537 廣宇發展
000540 中天城投
000558 萊茵置業
000567 海德股份
000573 粵宏遠A
000608 陽光股份
000609 綿世股份
000616 億城股份
000628 高新發展
000631 順發恆業
000638 萬方地產
000667 名流置業
000668 榮豐控股
000671 陽光城
000711 天倫置業
000718 蘇寧環球
000797 中國武夷
000836 鑫茂科技
000838 國興地產
000861 海印股份
000897 津濱發展
000909 數源科技
000918 嘉凱城
000926 福星股份
000931 中關村
000965 天保基建
002016 世榮兆業
002059 世博股份
002077 大港股份
002133 廣宇集團
002146 榮盛發展
002208 合肥城建
002244 濱江集團
002285 世聯地產
002305 南國置業
600048 保利地產
600052 浙江廣廈
600053 中江地產
600064 南京高科
600082 海泰發展
600136 道博股份
600158 中體產業
600159 大龍地產
600162 香江控股
600173 卧龍地產
600175 美都控股
600185 格力地產
600193 創興置業
600208 新湖中寶
600215 長春經開
600223 魯商置業
600239 雲南城投
600240 華業地產
600246 萬通地產
600256 廣匯股份
600266 北京城建
600322 天房發展
600325 華發股份
600376 首開股份
600383 金地集團
600393 東華實業
600463 空港股份
600503 華麗家族
600533 棲霞建設
600576 萬好萬家
600614 鼎立股份
600615 豐華股份
600620 天宸股份
600622 嘉寶集團
600639 浦東金橋
600641 萬業企業
600657 信達地產
600658 電子城
600663 陸家嘴
600665 天地源
600683 京投銀泰
600684 珠江實業
600687 剛泰控股
600696 多倫股份
600716 鳳凰股份
600724 寧波富達
600732 上海新梅
600734 實達集團
600736 蘇州高新
600743 華遠地產
600745 中茵股份
600747 大連控股
600748 上實發展
600753 東方銀星
600759 正和股份
600767 運盛實業
600773 西藏城投
600791 京能置業
600807 天業股份
600823 世茂股份
600895 張江高科
601588 北辰實業

C. 中國股市一共多少種指數分別有什麼作用呢

在中國大陸，股票交易所有上海和深圳，所以股票指數也分兩大類，先給你說說什麼是股指，股票指數,是由證券交易所或金融服務機構編制的表明股票行市變動的一種供參考的指示數字。x0dx0ax0dx0a由於股票價格起伏無常，投資者必然面臨市場價格風險。對於具體某一種股票的價格變化，投資者容易了解，而對於多種股票的價格變化，要逐一了解，既不容易，也不勝其煩。為了適應這種情況和需要，一些金融服務機構就利用自己的業務知識和熟悉市場的優勢，編制出股票價格指數.x0dx0ax0dx0a股票價格指數是描述股票市場總的價格水平變化的指標。它是選取有代表性的一組股票，把他們的價格進行加權平均，通過一定的計算得到。各種指數具體的股票選取和計算方法是不同的。x0dx0ax0dx0a上證系列指數主要有以下幾類x0dx0a廣義上說上證指數有4類16種,分別為x0dx0a一、樣本指數類 4種 x0dx0a1.滬深300 x0dx0a2.上證180 x0dx0a3.上證50 x0dx0a4.紅利指數 x0dx0a二、綜合指數類 2種 x0dx0a1.上證指數 x0dx0a2.新 綜 指 x0dx0a三、分類指數類 7種 x0dx0a1.A股指數 x0dx0a2.B股指數 x0dx0a3.工業指數 x0dx0a4.商業指數 x0dx0a5.地產指數 x0dx0a6.公用指數 x0dx0a7.綜合指數 x0dx0a四、其他指數類 3種 x0dx0a1.基金指數 x0dx0a2.國債指數 x0dx0a3.企債指數 x0dx0a狹義說就是專指上證綜合指數，其樣本股是全部上市股票，包括A股和B股，從總體上反映了上海證券交易所上市股票價格的變動情況，自1991年7月15日起正式發布。 x0dx0a「上證指數」全稱「上海證券交易所綜合股價指數」，又稱「滬指」，是國內外普遍採用的反映上海股市總體走勢的統計指標。 x0dx0a上證指數由上海證券交易所編制，於1991年7月15日公開發布，上證提數以"點"為單位，基日定為1990年12月19日。基日提數定為100點。x0dx0ax0dx0a深證系列指數主要有：x0dx0a(1)綜合指數:深證綜合指數、深證A股指數、深證B股指數x0dx0a(2)成份股指數：包括深證成份指數、成份A股指數、成份B股指數、工業類指數、商業類指數、金融類指數、地產類指數、公用事業類指數、綜合企業類指數。x0dx0a(3)深證基金指數

D. 中國房地產指數系統的系統歷史

1994年，中國房地產指數系統（CREIS）作為國內第一個覆蓋全國主要城市的房價指數系統正式成立，並於1995年通過國務院發展研究中心、建設部等單位的專家學者組成的鑒定委員會的學術鑒定；
1999年，建立「全國典型住宅指數系統」，從微觀角度量化房地產市場發展，以「成份股」的方式向置業消費和投資者推介優秀地產項目典範；
2002年，建立中國別墅指數系統，首次量化房地產別墅市場價格走勢；
2004-2005年，建立「二手房銷售價格指數、普通住宅租賃價格指數」，全面反映各類物業的價格走勢；
2005年，運行10年的中國房地產指數系統全面改進，再次通過相關專家學者組成的鑒定委員會的學術鑒定；
2005-2006年，先後建立中國裝飾裝修及材料指數系統、中國土地價格指數系統；
2010年起，發布「百城價格指數」，通過GDP、常住人口、房地產開發投資額等指標選擇100個最具代表性的城市，對其新建住宅價格進行跟蹤研究。
2011年，發起成立「全球房地產指數系統」，對中國海外購房者最熱衷的十大國際城市住宅價格進行調查，是國內首個採用中國房地產指數系統理論對國際城市房價進行量化研究的指標體系。

E. 房地產市場與股票市場有什麼關系

中國股票市場和房地產市場相生相剋的辯證關系，因為兩者分別是虛擬經濟和實體經濟的代錶行業，每當中國房地產市場低谷時資金就會湧入股票市場，反之亦然。目前中國股市沉寂了多年，而房市價格卻節節上漲成為社會矛盾的焦點，政府、企業和民眾必須在彼此利益博弈中尋求平衡，否則就會引發泡沫破裂崩盤的危機。不過作為一個以資源換發展的農業國家，在世界競爭中沒有高端優勢行業支持的情況下，必然選擇持續大規模的城市化道路不斷激化內部市場需求，以拉動經濟增長。所以長遠看來中國的房地產市場仍然會是經濟的支柱行業之一，只是經常會有間歇式的調整以期平衡矛盾化解社會危機。

F. 首個房地產股票價格指數發布

當大數據、房地產、股票這幾個詞碰撞在一起的時候，會迸發出什麼樣的火花呢？「中證房天下大數據指數」將於9月23日正式發布，這是國內首支房地產股票價格指數，也是開篇問題的答案。中證房天下大數據指數是由中國指數研究院與中證指數有限公司、博時基金合作，研發的中國第一支房地產大數據指數，該指數的誕生，預示著中國房地產指數系統與金融資本市場融合邁出了第一步。

9月11日，該指數由中房指數系統發起人、中國房地產開發集團理事長孟曉蘇先生，我國經濟學泰斗、中國工程院院士李京文以及來自清華北大等高校的知名學術權威、房地產主管部委相關領導及我國金融證券領域的高級研究專家組成的鑒定委員會鑒定通過。

國內首支房地產股票價格指數將發布

相較於傳統指數，中證房天下大數據指數優勢明顯。背靠中國房地產指數系統龐大的資料庫資源，中證房天下指數以詳實准確的數據為依據，數據顆粒度精細到具體項目，避免人為因素影響；其次，龐大的數據覆蓋房地產投資開發的各個環節，反映各城市房地產運營成本（拿地價格，溢價率）與銷售狀況（金額，面積），更好的評測企業業績表現；通過已知推導未知，中證房天下指數可以提前預判企業業績趨勢，及時調整投資策略。

今年以來貨幣、信貸、財稅等多重政策寬松推動房地產市場持續回升。數據顯示，2015年1-7月全國商品房銷售面積為59914萬平方米，同比增長6.1%；銷售額為41171億元，同比增長13.4%，樓市「金九銀十」的銷售旺季有望如期而至，房地產行業的資本市場行情值得期待。中證房天下大數據指數的適時推出，將幫助廣大投資者運用大數據科學選擇優質房地產股票，切實享受房地產行業在資本市場的投資紅利，為投資者開拓更多元的投資渠道。

中國房地產指數系統秘書長、中國指數研究院院長莫天全表示，中證房天下大數據指數將於9月23日正式發布，這是中國指數研究院在金融領域拓展的新起點。隨著房地產行業轉型升級步伐的加快，中國房地產指數系統未來將全面加強與金融資本市場的創新融合，並進一步延伸指數覆蓋領域，在房地產關聯產業不斷拓展，持續致力於打造更為豐富完善的中國指數研究體系。

據介紹，中證房天下大數據指數按照上市公司的銷售情況、土地儲備情況以及去化情況得到對應的房地產行業大數據因子得分。在此基礎上，按照綜合財務因子、市場驅動因子以及房地產行業大數據因子加權得到個股綜合得分。最後，選擇綜合得分最高的、不超過房地產行業股票數量80%的股票為樣本建立指數，為投資決策提供參考。

博時基金管理有限公司副總裁王德英表示，在指數正式發布後，博時基金將採用指數量化投資策略，推出緊密跟蹤中證房天下大數據指數的基金，這將是國內第一隻「房地產大數據」的基金產品。屆時投資者可通過該產品，分享在房地產專業數據及研究支持下的大數據投資紅利。

（以上回答發布於2015-09-14，當前相關購房政策請以實際為准）

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G. 歷年中國房地產價格指數數據，是年份數據

中國房地產指數系統（China Real Estate Index System，簡稱CREIS）是一套以價格指數形式反映全國各主要城市房地產市場運行狀況和發展趨勢的指標體系和分析方法。它最早由國務院研究發展中心、中國房地產開發集團於1994年發起，分別於1995年和2005年兩次通過由國務院發展中心、建設部、國土資源部、中國銀監會、中國房地產協會、清華大學和北京大學等單位的著名專家學者組成的鑒定委員會的學術鑒定。
中國房地產指數系統定期發布中國主要城市的房地產價格指數，包括百城指數、城市綜合指數、住宅指數、特徵價格（Hedonic）指數、寫字樓指數、商鋪指數、別墅價格指數、二手房銷售及租賃價格指數等，是目前國內建立時間最早、覆蓋范圍最廣、城市最多的價格指數系統，被稱為中國房地產市場的「晴雨表」和引導投資置業的「風向標」。
2010年 發布「百城價格指數」，通過GDP、常住人口、房地產開發投資額等指標選擇100個最具代表性的城市，對其新建住宅價格進行跟蹤研究，成為中國覆蓋范圍最廣、房屋價格指數系統。

H. 房地產市場指數有那些

目前,我國房地產價格指數的編制與發布既有政府主持的,也有民間承擔的。民間的房地產指數由房地產開發商或中介機構編制,如中房指數(CREIS)、戴德梁行指數(DTZ index),偉業指數、中原城市指數(包括 CCI 和 CCL)等。政府的房地產指數一般由房地產管理部門組織編制,如全國35個大中城市房地產價格指數、深圳房價指數、上海住宅預售價格指數、西安40指數等。這些價格指數的編制和使用上存在以下幾個問題(張宏斌、賈生華,2000):指數編制過程中,板塊、片區和商業圈的劃分缺乏必要的理論依據;指數的計算方法落後;價格指數的預測方法不能體現房地產市場的內在特點;各地編制房地產價格指數的主體不一樣,造成了數據的來源和樣本的選擇方法存在很大的差異。
國外的房地產價格指數編制方法眾多,從現有文獻來看,大致可歸納為以下幾種關鍵類型:重復交易法、特徵價格法以及混合模型方法。其中重復交易法和特徵價格法是解決房地產價格指數編制中由於房地產結構差異、品質差異所造成的指數偏差等問題的較好方法,尤其是特徵價格法在國外住宅價格指數的應用中最為廣泛。然而,由於我國特殊的國情和市場條件,國內目前十餘種房地產指數的編制大多採取了理論上簡單、實際編制上粗糙的加權平均法,或者是加權平均法和重復交易法相結合的不規范做法。在指數的理論和實踐中存在著指數測算方法不完善、樣本數據缺乏代表性、指數的應用受到很大的局限等問題。
然而,隨著我國市場經濟改革的不斷深入和國民經濟的穩步高速增長,我國各地房地產市場在數年內就有了前所未有的變化和發展。在經濟發展迅速、市場體制較完善的地區和城市,房地產市場不斷規范和成熟,市場交易案例逐步增多,房地產交易登記備案制度也逐步得以實施和完善。這樣,我國城市房地產指數在編制的基本理論方法上,一些城市地區已初步具備了應用特徵價格法的現實可行性,大量的交易案例和實際價格數據使得房地產各屬性與房地產價格關系的測算成為可能。同時,由於我國目前房地產市場仍然以一級市場(即新盤的交易)為主,大多數城市的二手房市場遠未放開,市場交易資料相對來說還是較封閉不公開,這種現實狀況極大地限制了重復交易法的應用。當然,在一些二手房市場較發達、市場基礎較好的個別地區,如上海,可以考慮採用該方法編制房地產指數。此外,由於大多數地區和城市,畢竟房地產市場的發育晚、規范慢、交易少,在一定的時期內都不一定能夠具備僅僅應用征價格法的條件。這樣採用細分市場和加權平均法以及特徵價格法可能對目前國內很多亟需編制房地產價格指數的城市還是一種可行的思路。
總之,從未來我國房地產價格指數編制的趨勢看,特徵價格法因其方法的科學性和理論的完善性而具有廣闊的應用前景,應加強這方面的理論研究。此外,應針對不同地區不同條件選擇合適的、可行的房地產價格指數編制方法。在有條件的地區、城市,可分別採取兩種以上的方法進行房地產指數的編制,並進行比較研究。
特徵價格模型
房地產特徵價格法編制房地產價格指數的理論依據源於「特徵價格理論」,最早由美國經濟學家Lancaster於1966年創立,其意義為每單位消費者在追求效用極大的過程中,每增加一個單位某種屬性的消費,所願意支付的邊際費用。這種方法是應用特徵價格理論,運用模型求出影響房地產商品價格的品質因素所隱含的價格,並可確定每一品質因素變動對商品價格的影響程度。這樣即使是非同質商品也可以在基期和報告期進行比較。設p為房地產商品價格;Xi為房地產品質因素;βi為各品質因素對房地產商品價格的影響系數;Tj為房地產商品在j期售出的虛擬變數,若出售Tj=1,否則Tj=0;rj為在j期出售的房地產商品價格變動; 為隨機誤差項。根據特徵價格理論可以建立房地產商品價格模型:
LnP=∑βiLnXi+∑rjTj+e (1)
通過回歸分析,以得到各期的值,利用這些數據就可以編制房地產價格指數。這種方法雖有較好的理論基礎,但在應用時要注意考慮這樣幾個問題:影響房地產價格的特徵因素有那些;房地產價格與這些特徵因素之間的關系是什麼樣的。因此,在實施時,該方法需要大量的房地產價格資料及相應的大量統計數據,這樣有助於發現其中的規律,目前國外一般採用特徵價格理論編制房地產指數,使計算出來的房地產指數盡可能反映房地產市場供求關系的變化。特徵價格模型的實證研究和應用分為兩個方面:
價格指數的編制。特徵價格模型最初的用途是編制價格指數,即使在現在,特徵價格模型的第一種且非常重要的用途,也還是根據數據的性質(時間序列數據、橫截面數據、面板數據)對價格指數的編制方法進行全面改善,研究的基本目的是提高住宅價格基準的精確性,一些研究還構建了適用於特別用途的住宅價格指數,如對貧困分界點的測量進行改進。
推斷特徵的隱含價格和估計特徵的市場需求。大多數研究往往把焦點集中在運用模型如何求得科學合理的特徵價格這個問題上。而美國不少學者研究不同人種、社會經濟狀況等因素對住宅價格的影響。另外, 有不少學者使用特徵年齡系數來測度折舊。盡管估計特徵的市場需求存在一些困難,但還是有許多研究試圖得到單個住宅特徵或特徵群的需求參數(有時是供給和需求參數)。
我國房地產價格指數的構建
應用特徵價格模型的理論前提是市場均衡,在現實世界中滿足這一理想條件的情況不存在。但是,國內市場經濟的發育已經為應用特徵價格模型創造了條件。應用的切入點可以房地產行業,因為在國外大約有一半多的房地產價格研究採用特徵價格模型進行的實證研究,這些研究為本文提供了豐富的文獻資料和借鑒經驗。此外,國內房地產行業的資料收集條件已經基本成熟,可以通過政府部門、中介機構等各種渠道獲取市場資料。因此可以從以下三個方面進行重點研究:一是房地產價格指數的編制; 二是房地產評估方法的完善;三是研究環境、交通等具體因素對房地產價格的影響,這些都是可行的且具有重要的實踐意義。由於房地產價格特徵指數法要採集大量的數據,一般直接編制全國的房地產價格特徵指數有困難,現以成都市房地產為例,探討改進的房地產特徵指數的實施方案。
(一)對城市房地產市場作分區、分類
這里主要是指對住宅的分類,可分為普通住宅、公寓、別墅,或分為多層、高層等,主要是使各類之間的品質更為接近,各類之間的區別更大些。分區就是將城市區域劃為一個個片區,劃分的原則就是保證每一個片區在環境品質方面,如周邊學校、商業中心、醫院、周邊道路、空氣污染情況、治安環境等方面大體的相同性。在實際操作時,應邀請本地區房地產市場方面的專家,採用特爾斐法確定影響房地產商品價格的品質因素。
(二)採用抽樣調查方式獲取數據
該方式能夠事先計算和控制誤差,同時還可以降低編制指數的成本。首先對房地產市場進行了分區分類後,抽樣時宜採用分層抽樣的方式。根據抽樣原理在允許誤差的情況下確定樣本數目,再根據各片區的規模及近幾年各片區的交易量來確定在每個片區抽樣的數目。
然而,在同一片區內,房地產商品之間僅在樓層、建築面積、裝修程度、朝向等建築物本身品質方面存在不同,因此較容易應用特徵價格理論建立模型來評估這些品質的變動對房地產價格帶來的影響。這樣,如果同一房地產商品在報告期沒有交易,也可採用在同一片區有交易的房地產商品修正後的價格作為代替,解決了樣本前後期同一性的問題。同時因為同一片區的環境品質大體一致,前後期品質的影響也可消除。這樣,在很大程度上解決了前面提到的樣本可比性和價格評估的問題。
(三)價格指數的構建
1.分區分類房地產均價。每一個片區同一類別的房地產價格保證了同質可比性,因此可以通過計算分區分類均價:
pij』=∑p』ijsq』ijs/∑q』ijs (2)
其中:i表示片區,j表示住宅類別,s表示樣本房地產,t表示報告期,p』ijs樣本房屋用於房地產指數編制的房地產價格,q』ijs為該房地產交易面積,t表示報告期,0 表示基期。
2.分區分類房地產指數。由於每一個片區同一類別的房地產可以看作是同質樣本,因此分區分類房地產指數就相當於個體指數,其計算公式如下:
Iij=p』ij/q0ijs(3)
3.綜合指數。 接下來就要採用加權的方法將分類分區指數合成綜合指數,根據需要,可以合成某一行政區指數,也可以合成某一類別指數,或者合成總體綜合指數。由分區分類指數合成綜合指數,非常關鍵的是權重的選擇。權重的選擇要考慮兩方面的問題:一是採用成交面積還是成交金額,目前國內房地產指數較多的採用成交面積,略顯不足,有些高檔住宅成交面積雖小,但成交金額較大,在整個房地產市場中所佔地位較重,這在權重中應有反映。二是只考慮有交易的房地產還是考慮全部的房地產交易面積都會發生變化,也就意味著現實中的權重在每一個計算期都發生變動,因此,按基期權重計算的結果就會與實際情況出現偏差。有些片區經過一段時間可能因各種原因而退出指數計算,而有些新建小區可能要成為指數計算的樣本。另外根據本地區房地產市場的情況,各片區所佔權重經過一段時間也要進行調整。這些調整間隔大約一至兩年為宜。樣本或權重調整後都要對當期指數進行調整,以保證指數前後的銜接。

I. 請問上證地產指數的代碼是多少

上證地產指數的代碼是880482。
上海證券交易所綜合股價指數（簡稱上證指數、上證綜指、上證綜合、滬綜指或滬指）是中國反映上海證券交易所掛牌股票總體走勢的統計指標。上證指數最初是中國工商銀行上海分行信託投資公司靜安證券業務部根據上海股市的實際情況，參考國外股價指標的生成方法編制而成，於1991年7月15日公開發布。並於1992年2月21日，增設上證A股指數與上證B股指數，1993年6月1日，又增設了上證分類指數，即工業類指數、商業類指數、地產業類指數、公用事業類指數、綜合業類指數、以反映不同行業股票的各自走勢。
這種股票指數，也就是表明股票行市變動情況的價格平均數。編制股票指數，通常以某年某月為基礎，以這個基期的股票價格作為100，用以後各時期的股票價格和基期價格比較，計算出升除的百分比，就是該時期的股票指數。投資者根據指數的升降，可以判斷出股票價格的變動趨勢。並且為了能實時的向投資者反映股市的動向，所有的股市幾乎都是在股價變化的同時即時公布股票價格指數。