融創中國股票一年收益

1. 多因素推動地產股集體大漲，結構性政策、因城施策並舉改善市場預期

21世紀經濟報道記者李莎 北京報道 12月21日，地產股掀起漲停潮。截至收盤，香江控股、泰禾集團、宋都股份、嘉凱城、藍光發展、京投發展、大悅城等20餘只房地產開發股票漲停。融創中國、祥生控股、朗詩地產、旭輝控股、時代中國等港股也迎來大漲。
據東方財富板塊排行，21日A股漲幅前三的行業為房地產服務、房地產開發和裝修建材，漲幅分別為7%、5.7%和3.6%。
廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉分析認為，地產股大漲是多因素綜合作用的結果。包括央行下調LPR，近日央行、銀保監會發文支持優質房企並購出險和存在困難的房企優質項目等。李宇嘉表示，疊加各地開始出台政策紓困樓市，大致可以判斷樓市政策暖風會越來越大。
李宇嘉向21世紀經濟報道記者指出，目前房地產整體風險預期還比較大，政策從以往的需求端直接刺激轉向結構性紓困。「從政策底走向市場底還會經歷比較長的時間，今年12月到明年1-2月市場都會比較差。」李宇嘉說。
結構性政策持續正向引導行業預期
12月20日，中國人民銀行公布1年期LPR為3.8%，較上月下調5個基點，5年期以上LPR為4.65%，連續20個月未變。
交通銀行金融研究中心分析認為，本次LPR報價下調的直接原因是近期降準的引導， 5年期以上LPR繼續維持不變，表明到目前為止，還沒有對房貸利率造成普降影響。但信用寬松窗口正在開啟，在「促進房地產業良性循環和健康發展」的要求下，開發貸和按揭貸都有適當放鬆的可能性。
從市場情況來看，部分地區房貸利率已經開始回調。貝殼研究院監測的103個城市12月主流首套房貸利率為5.64%，二套利率為5.91%，均較11月回落5個基點，其中有40%的城市房貸利率環比下降。四季度以來，首套、二套房貸利率較9月高點累計回調10個、8個基點。12月平均放款周期為57天，較11月縮短11天。
貝殼研究院首席市場分析師許小樂指出，103個重點城市房貸利率連續3個月環比下降，放款周期縮短到2個月以內。在「良性循環」指引下，信貸環境的持續改善將對年底市場成交帶來利好，帶動市場底部修復。
與此同時，據多家媒體報道，近日央行與銀保監會聯合出台通知，鼓勵銀行業金融機構做好重點房企風險處置項目並購的金融支持和服務，重點支持優質房企兼並收購一些出險和經營困難的大型房地產企業的優質項目。
中指研究院分析認為，該通知的出台，將積極推動化解當前多發的房企流動性風險，並且在不改變房地產融資政策大方向的前提下，對房企融資進行定向放鬆。優質企業可抓住融資窗口期積極尋找優質項目，出險房企要利用政策和市場條件穩妥處置問題項目、風險企業項目。
中國人民大學國發院城市與房地產研究中心主任、中國人民大學商學院財務與金融系教授況偉大向21世紀經濟報道記者指出，房地產債務風險是房地產風險的主體和防範重點，一旦房地產債務大規模違約，產生信用風險，會對整個經濟部門造成沖擊甚至危機。
實際上，12月3日銀保監會就指出，要在落實房地產金融審慎管理的前提下，指導銀行保險機構做好對房地產和建築業的金融服務。根據各地不同情況，重點滿足首套房和改善型住房按揭需求，合理發放放個地產開發貸款、並購貸款，促進房地產行業和市場平穩健康發展。
交通銀行金融研究中心認為為促進合理購房需求正常釋放，後續5年期LPR利率也有調降可能。
李宇嘉則表示，政策將繼續扶持房地產，但屬於結構性政策，目前降低LPR僅針對一年期，一定程度上表明宏觀層面仍避免發出明顯刺激市場回升的信號。
多地多政策支持合理住房需求
近期央行、銀保監會等多次發聲糾偏房地產政策，正向引導房地產行業預期。中央經濟工作會議也明確要加強預期引導，強調要因城施策促進房地產業良性循環和健康發展。
在需求端，近期多地推出多種政策支持合理住房需求，包括提供購房補貼，發放優惠券，對購房契稅進行補貼，放寬公積金貸款限制等。
其中發放購房補貼最為常見。多地針對人才、新市民、三胎家庭等特定人群發放購房補貼。
如12月13日蕪湖印發青年英才購房補貼發放細則通知，對符合條件的人才發放購房補貼，最高補貼房款的10%。10月11日寧波發布奉化區人才購房補貼公告，為符合條件的人才提供8-100萬元的購房補貼。南通海安為支持二孩、三孩家庭購房，每平方米分別補貼200元和400元；哈爾濱則將購房補貼的范圍擴大到人才和新市民；長春為人才和進城農民提供購房補貼，人才和農民每平方米的購房補貼分別為50元和80元。
多地為鼓勵購房發放優惠券。如12月9日桂林發布文件，提出為12月在桂林五區購買新房的購房者發放消費券，金額為成交合同額的1%，可在本地商貿企業購買百貨、家電、車輛等，並對銷售面積靠前的項目進行相應的消費券獎勵。推出類似做法的還有長春等地。
除此之外，多地為降低購房成本，對購房者進購房契稅補貼，如12月10日衡陽發布新房和地下車位財政購房補貼實施方案，對滿足條件的購房者補貼15%-50%的新房契稅補貼和80%的地下車位契稅補貼。推出類似政策的還有開封等地。
適度放寬公積金貸款限制或定向提高公積金貸款額度也是刺激合理住房消費的常見舉措。如12月13日惠州發文允許人才提取住房公積金用於支付購房首付款，可足額申請高級人才住房公積金貸款的最高額度，夫妻雙方合計最高貸款150萬元等。哈爾濱放寬二手房公積金貸款房齡年限要求等。
合碩機構首席分析師郭毅向21世紀經濟報道記者表示，多地針對性鼓勵合理住房需求，尤其是人才的住房需求，是基於希望支撐和拉動地方產業、推進職住平衡目標的考慮衍生而來，一定程度上會對樓市帶來一定利好，但影響有限。
許小樂向21世紀經濟報道記者表示，後期可能還會有城市繼續跟進購房優惠補貼政策，相關政策會有一定的持續性，目的是改善市場預期，提振居民住房消費信心，最終促進樓市回歸平穩。
21世紀經濟報道記者注意到，11月30日，河北保定發布全面推進被動式超低能耗建築產業發展實施方案，取消被動式超低能耗建築商品房項目的限價和限購政策，公積金貸款額度上浮20%。
況偉大認為，限購、限貸是真正能體現房住不炒的一個重要決策。支持改善性住房在內的居民合理購房需求，並不意味著熱點城市會降低二套房首付比例。熱點城市供求關系緊張，要通過較高的二套房首付限制，來重點滿足首套房的住房需求，一旦降低二套房首付比例，可能會加劇目前基本住房需求得不到滿足的情況，也與共同富裕的要求相悖。只有供求關系寬松的城市，才可能適當降低二套房首付比例。

2. 房企預售資金監管將迎全國統一規定 地產股大漲

2月11日早間開盤後，多隻地產股出現大漲的局面。
A股中，金科股份（000656.SZ）漲8.01%，嘉凱城（000918.SZ）漲幅8.37%，泰禾集團（000732.SZ）漲幅10.16%，榮安地產（000517.SZ）漲幅10.04%，南山控股（002314.SZ）漲幅10.04%。
港股方面，融創中國（01918.HK）漲幅4.48%，富力地產（02777.HK）漲幅達6.23%，中國奧園（03383.HK）漲幅達4.05%，世茂集團（00813.HK）漲幅5.99%。
消息面上，有消息稱，房企預售資金監管將迎來全國統一規定，房企資金流緊張的現狀有望得到緩解。消息稱，新制定出台的管理辦法明確，預售資金監管額度為「重點額度管理」，「由市縣級城鄉建設部門根據工程造價合同等核定，能確保項目竣工所需的資金額度，當賬戶內資金達到監管額度後，超出額度的資金可以由房企提取自顫枝羨由使用。」
諸葛找房數據研究中心負責人王小嬙對澎湃新聞）表示，該辦法意味著對預售資金的監管進行了全國統一，這一舉措有利於預售資金監管的規范性，當前國內各個城市的預售資金監管不一，而爛尾樓、延遲交房以及質量房的現象不減，搭蠢預售資金的監管顯得更為重要，實現全國標准管理更有利於商品房預售資金監管的落地，促進房地產行業的健康發展。另外，該辦法明確「預售資金額度監管為「重點額度監管」，根據工程造價合同等核定，能確保項目竣工所需的資金額度，當賬戶內資金達到監管額度後，超出額度的資金可以由房企提取自由使用。這一點無疑是對房企來說有較大的利好，以往對於預售資金實行全監管，拉長了企業的回款周期，而房企的融資監管近年來更嚴，從而加大了房企的資金流壓力。此條細則增強了商品房預售資金的靈活性，加強了回款的流動性，有利於緩解房企的資金壓力，對房地產行業的內部循環也有著積極的作用。
國際評級機構穆迪在近日發布的報告中稱，預計2022年中國房地產開發商的全國合約銷售額將下降5%-10%，主要原因是在開發商融資渠道受限和購房者情緒疲軟的環境下銷售量下降和平均銷售價格持平。穆迪認為，開發商的債券融資渠道仍將面臨挑戰，這尤其將增加財務狀況較弱開發商的再融資風險。債務資本市場茄拍渠道趨弱導致1月份受評開發商發行規模減少。

3. 孫宏斌炒股賺了幾千億

96億，對於融創股價的上漲，有三個高於預期。 首先，融創將兩檔的檔位由「綠色」降至「黃色」。截至2020年末，金融創新凈負債率為96%，無限制現金短債比率為1.08，不含預付款項的資產負債率為78.3%。融創按照「三條紅線」的調控標准，直接從「紅檔」降為「黃檔」。 二是融創在業績層面全面超預期。花旗發表研究報告稱，融創中國去年各方面業績均勝預期，評級為「買入」，目標價為46.8港元，認為盈利增長穩健。 三是對孫宏斌在業績會上講話的樂觀預期。孫宏斌表示，2020年實現銷售業績沒有挑戰，現在底層的邏輯變了，融創有非常大的優勢，現在是優秀企業的黃金時代。
拓展資料：1.股票是股份公司所有權的一部分，也是股份公司出具的所有權證書。它是股份公司向每位股東發行的一種證券，作為持股憑證，用於獲得股息和股息。股票是資本市場上的一種長期信貸工具，可以轉讓，可以買賣。股東可以憑借它分享公司的利潤，但也要承擔公司經營失誤帶來的風險。每股代表股東對企業一個基本單位的所有權。每家上市公司都發行股票。 同一類別的每一股代表公司的平等所有權。各股東所擁有的公司所有權份額的大小取決於所持股份數量占公司總股本的比例。 股票是股份公司資本的組成部分，可以轉讓、買賣，是資本市場主要的長期信貸工具，但不能要求公司返還出資。
2.股票是證券的一種，是股份公司募集資金時向出資人發放的股票憑證，代表股份公司持有人(即股東)對股份公司的所有權，購買股份也是收購企業業務的一部分。能與企業共同成長、共同發展。 這種所有權是一種綜合性權利，如出席股東大會、表決、參與公司重大決策、收取股息或分享股息利差等，也分擔公司誤操作的風險。獲得經常性收益是投資者購買股票的重要原因之一，股利支付是股票投資者經常性收益的主要來源。

4. 孫宏斌賺了150億感謝的是誰

12月11日，融創集團董事長孫宏斌平安銀行舉辦的「第四屆平安地產金融創新論壇」時表示，「我得感謝平安銀行，平安銀行借我25億增持，那個時候6.18元增持的，賺了150億」。

根據wind數據查詢發現，孫宏斌所說的應為2016年9月份的一筆增持。9月26日晚，融創中國發布公告稱，大股東孫宏斌將按每股6.18港元的價格認購融創增發的4.53億股，總代價27.95港元億港元（按去年9月匯率計算約25億元人民幣）。增發完成後，孫宏斌在融創的持股比例提升至53.22%。

資料圖

此外，港交所數據顯示，從2016年12月7日到2017年1月18日的一個多月內，連續8次增持融創股份，增持價格在5.965至6.843港元/股之間，將股份比例提旅扒猛升至54.47%。

以12月8日融創中國33.8港元/股的收盤價格計算，上述9次增持總計收益約140億港元。

孫宏斌同時也對銷售數字發出了積極信號，透露「今年3500到4000億之間，肯定能做到，利潤指標有關系的利潤已經實現了，已經在口袋裡了，數不能拿出來，我也不能說」。拆橋

孫宏斌稱，明年的行業形勢應該比今年要好一些，「很多的城市已經挺難受的了，現有的政策基調下可能稍微松一點，價格會稍微松一點」。至於行業未來的風險仍然在買地環節，「唯一的風險就是地買貴了」

5. 房價漲地產股卻不漲 不奇怪嗎

您好！
中國最近出現一波房地產市場繁榮，但卻沒有從房地產開發商股票的走勢上反映出來。這種脫節是對投資者的一個警告。

中國房價自2015年年初以來平均上漲11%。北京、上海和深圳等所謂一線城市的房價以30%的漲幅領漲。近期，這一漲勢已蔓延至規模略小的二線城市，今年迄今為止二線城市房價已上漲5%。

但住宅建築商的股票並未表現出同樣的樂觀趨勢。基準A股房地產類股指數今年迄今已下跌20%，表現遜於大盤。在香港股市，大型中資房地產開發商的股價已下跌14%。

在允許外國投資者自由進入的港股市場，許多中資開發商目前股價都低於其賬面價值。這些房地產公司的估值一般都低於A股上市的房地產公司。

這可能意味著一個巨大的買入機會。但似乎更合理的解釋是，股市的情況是在暗示當前的房地產復甦不可持續。房價快速上漲已導致一些城市的政府出台房屋限購政策。如果房價繼續大漲，對房地產市場的調控力度可能會加大。

開發商還未從房地產市場反彈中獲得多少好處。盡管房價上漲，但第一季度在A股上市的房地產開發商的平均凈利潤率降至7.9%，2014年年底為10%。其部分原因在於，住宅建築商仍然在中國的許多較小城市有大量未售房屋庫存。

利潤狀況可能會進一步惡化。地價（特別是在一線城市）大幅上漲，有些時候漲幅甚至超過附近平均房價漲幅，這將進一步擠壓開發商的利潤率。在二線城市，房屋新開工面積大幅增加，這些城市樓市供應過剩的局面料將加劇。德意志銀行(Deutsche Bank)預計，今年二線城市房屋新開工面積將增加33%，一線城市則將持平。

舉例而言，中型開發商融創中國控股有限公司去年毛利潤率為12%，2014年為17%。該公司上個月為上海的一個地塊支付了創紀錄的價格。該公司香港上市股票年初迄今累計下跌15%。

此外，還有杠桿率的問題。Dealogic的數據顯示，今年前五個月，中資開發商總發債規模是上年同期的三倍。部分新債被用於為幾年前上一輪建築周期中獲得的成本較高的離岸貸款進行再融資。但相當大一部分為新借款。Wind資訊的數據顯示，該行業第一季度凈負債股權比率上升至101%，2014年底前為89%。

僅第一季度，中國最大的開發商之一綠地控股集團股份有限公司的凈負債就增長了16%，凈負債股權比率上升至逾四倍。穆迪上個月將該公司評級下調至垃圾級。綠地控股集團上海上市股票年初迄今累計下跌近30%。

中國的房價雖說也在上漲，但明智的房地產投資者需要看到股市發出的警告信號。
望採納，謝謝

6. 房地產市場變革，倒逼頭部房企集體調倉收縮戰線

2月11日，地產股再次迎來大漲，泰禾集團、南山控股、榮安地產、天保基建等多隻股票集體沖高，融創中國股價同樣翻紅，截至發稿漲幅為6.34%。
市場情緒高漲，源於地產一系列利好不斷出現。同時，企業內部也不斷優化管理，調整架構，以適應新的市場格局。
比如頭部房企融創在近期調整了組織架構，由原來的七大區域調整為九大區域，原西南區域拆分為成渝區域、雲貴區域，分別管理四川及重慶、雲南及貴州；新成立西北區域，管理陝西、山西、甘肅、寧夏四省。
多家企業內部人士評論，房企大刀闊斧變革，是為了適應新的行業環境。在地產上行期，全國擴張、向下放權是企業的普遍動作；當市場蛋糕逐漸縮水，裁撤冗餘區域與架構，提高效率精準投資，觸及一線「炮火」的聲音，成為企業的一致訴求。
外部變化帶來內部開刀
房地產市場的蛋糕規模，正在漸漸「縮水」。今年1月份，僅15家房企銷售額超百億，較去年同期減少14家。開發商沖規模、促銷售正越來越難。行業下行期，如何挖掘增長點？一些房企開始向組織架構動刀，以激發區域活力。
融創由原來的七大區域調為九大區域，新成立西北區域，管理陝西、山西、甘肅、寧夏四省。自此，融創的二級區域數量增加，包括北京、華北、西北、成渝、雲貴、上海、東南、華南、華中共九大區域。
將西北區域獨立出來，是融創縮小集團管理半徑、加大深耕西北市場的舉動。
以西北經濟重地西安為例，中指研究院監測數據顯示，2021年西安房企銷售業績前10為：融創中國、碧桂園、天地源、中海地產、華潤置地、招商蛇口、保利發展、龍湖集團、萬科地產、紫薇地產。融創銷售額約189.8億元，超出碧桂園65.8億元。
在融創2021年中報中，西安同樣與武漢、杭州、重慶等城市並列，位於該集團超百億銷售城市名單中。不過，融創中國官網顯示，此前西安被列在華北集團之下，太原、銀川、蘭州等城市則被列在北京集團之下，管理半徑大、且較為分散。
融創方面表示，調整後的組織架構有利於減小管理跨度、減少管理層級、提高管理效率。與此同時，九大區域將在現有城市布局基礎上，進一步聚焦深耕市場空間大、更加匹配公司發展戰略的核心城市，加強行業綜合競爭力。
被分拆的西南區域，同樣故事頗多。近年來，西南區域一直是融創的戰略發展重地，融創重倉的文旅產業、多次大型資產包收購，都發生在這片土地上。
融創2021年中報顯示，該集團在重慶有1407萬平方米權益土儲，是西安的兩倍多，雲南的昆明及西雙版納合計有超800萬平方米權益土儲。從業績規模看，早在2018年，西南區域銷售金額便達807億元，此後兩年銷售業績均超千億。
不過，大型的文旅綜合體項目，對房企資金的沉澱力度不容小覷。融創高層曾在業績會上說，會在價格合適的時候賣掉一些酒店、商業和樂園，持有資產總量會在自己設置的范圍內。去年下半年，融創售賣西南區域資產的消息也不脛而走。
此時分拆西南區域，某種程度上利於企業管理的細化，「分而治之」也加強了區域間的競爭力度。克而瑞認為，房企通過戰略「瘦身」，可趁機調整布局，在可預見的「政策底」窗口期，推進區域深耕戰略，蓄勢待發迎接下一輪投拓。
頭部房企收縮戰線
組織架構變動，是房企在市場調整期的常規動作。但如今，加入變革陣營的房企數量、調整力度之大，遠非此前行業周期可比。
過去一年，至少有萬科、碧桂園、華潤、龍湖等超30家房企進行了組織架構調整，從穩健型的龍頭房企到流動性危機爆發的出險企業，組織調整的硝煙燃遍大半個行業。步入2022年，這一趨勢仍在延續。
春節前，碧桂園新一輪組織架構調整將落地，原先100多個區域公司經過合並調整後，只剩下60個左右，區域的調整適度規模為80億～100億左右，經濟發達地區區域公司不調整。碧桂園此次調整亦涉及38個區域高管人事變動。
建業集團的調整力度同樣頗大。消息顯示，該集團將撤銷所有大區層級，設立新的城市公司和專業公司，由集團直接管理。即將「集團-業務集團-大區-城市公司-項目」調整為「集團-城市公司/專業公司-項目公司」三級管理模式。
同時，將建業控股、地產集團總部、中原建業集團總部、新生活集團總部及築友集團總部合並為新的集團總部，合並後集團總部將設九個業務中心。總部架構的合並，難免會伴隨人員流動，市場上甚至傳出「建業集團編制優化比例達60%」。
對此建業集團告訴第一財經，這一情況並不屬實。網傳集團架構及編制上報情況的方案，僅為五大集團總部的架構調整，不涉及整個建業集團，且方案內容也非最終結果，最終結果還在謹慎制定當中。「涉及人員未來也以內部分流為主。」據內部人士稱。
建業方面表示，本次架構變動，目的是最大化地提升效率、加強人均效能；在執行時，不搞「一刀切」，緩解相關人員的壓力。記者獲悉，為調動員工的積極性，建業出台了「企業合夥人」制度，以適應目前的行業管理紅利時代，激勵團隊成長。
此外，世茂同樣進行了一番瘦身，包括撤銷浙江區域公司、升級華東地區公司、重新劃分滬蘇區域公司；集團職能部門整合、定位變化，強控投資、直管審計和采購；區域和地區公司職能轉變，由11個職能部門收縮為7個。
總體而言，組織裂變與合並是當下房企的重點調整方向，核心是向管理要效益，實現區域深耕。「現在的行業形勢大家都心知肚明，一味沖高規模已不再現實，控制擴張半徑、同時對多元板塊進行收縮，也是不得不為。」有房企內部人士稱。
克而瑞研究中心認為，房地產市場持續下行已近半年時間，房企戰略精簡是應對市場變化的必要舉措，可控製成本，將有限的資金更精準投放，也是緩解流動性壓力、「勒緊腰帶」抵禦「寒冬」的選擇。
值得注意的是，組織架構的調整磨合並非一朝之事。如何維持管理層團隊的穩定、減少人才流失、加強調整後部門間的協調，同樣對房企的發展十分重要。
萬科高層在談及組織重建時曾稱，萬科的經營管理有四個方面：戰略檢討、業務梳理、組織重建、事人匹配，而從組織到績效這個過程，並非那麼直接，也並非那麼短期。