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㈠ 2022-01-31 價值投資分享 4 - REITS 類型、特點和風險

文章僅用於記錄筆記。

兩種基本類型： 權益型和抵押型

權益型 REITs 指直接投資擁有房地產，其收入主要來源於房地產租金收入的 REITs。

權益型 REITs 根據其持有物業的類型不同 分為：零售REITs、住宅REITs、寫字樓REITs、酒店REITs、工業地產REITs、健康護理REITs、自助存儲REITs等。

權益型REITs因為本身直接持有物業而且還能對物業進行經營管理，能獲得穩定持續的現金流。風險相對較小，學習和研究的重點。

美國幾只代表性的權益型REITs：

抵押型REITs 一般股息率較高，資產負債率比較高，對利率變動比較敏感，風險也較大。不推薦。
AGNC 就是抵押型REITs。

混合型REITs ，就是既持有物業，又發衫歷放抵押貸款的REITs。不考慮。
美國既有權益型REITs，也有抵押型REITs。
目前香港只有權益型REITs。

1. 定期強制高分紅
每年至少把凈收入的90%分配給投資者。
美國一般每季度派息一次。香港一般每半年派息一次。
2. 投資門檻低
3. 交易成本低
一般REITs免企業所得稅。只支付交易傭金。
4. 流動性強
像買賣股票一樣，交易時間內隨時可以賣掉。
5. 專業化管理
管理團隊都是房地產領域的專業人士。
6. 收益率相對較高

投資REITs本質上還是投資房地產，房地產市場風險大部分風險同樣適用於REITs。

1. 市場風險
指房價因周期性漲跌帶來褲帆的風險。
REITs的價值是由REITs所持有物業的價值決定的。在長期內，REITs的漲跌是由房地產市場的運行周期決定的。
（REITs的波動幅度是強於房地產市場的，運行周期也是先於房地產市場的）
化解風險的最有效的途徑是在「好價格」買進。

2. 利率風險
利率大幅度提高，會減少房地產的內在價值，自然也會減少REITs的內在價值。增加REITs的債務成本。
在REITs租金維持不變的情況下，分紅的資金會減少，降低REITs股息率，導致REITs價格下跌。
化解利率風險的有效途徑：盡量不要早加息周期的初期階段買進。

3. 社會風險
指大的社會事件帶來房地產下跌的風險。社會風險主要有：政治運動、暴亂、戰爭等。
化解社會風險的有效途徑：選擇或純搜社會風險小的國家的REITs。

4. 匯率風險
指在持有REITs期間，因REITs計價貨幣大幅貶值而導致投資實際虧損的風險。
化解匯率風險的有效方式：選擇貨幣發行有嚴格法律約束的國家的REITs，比如以國際儲備貨幣計價的REITs。

5. 經營管理風險
由於REITs管理團隊專業能力不強造成的風險。
REITs的最終價值是由物業的價值和管理團隊的價值共同決定的。
化解經營管理風險的有效方式：選擇歷史表現優秀的REITs，主要從REITs的收購歷史、派息增長、財務狀況、融資能力這幾個方面看。

6. 債務風險
指由於資產負債率過高導致的風險。是非常重要的風險，對REITs的影響比較大。
化解債務風險有效途徑：避免買入資產負債率過高的REITs。資產負債率大於50%的不要買。

7. 增發的風險
化解增發風險的有效途徑：盡量選擇資產負債率較低的REITs。