美國股票收益房地產投資收益

1. 美國房產投資還有收益嗎

據美國地產經紀人協會（NAR）統計，2017年外國買家在美國置產總價值為1530億美元，相比於去年同期1026億美元增長了49%。中國人赴美置業的總金額高達317億美元，比去年增加18.6%。

失業率達九年來新低4.3%，就業市場回暖等利好，加之美元近來貶值，不少投資人認為趁匯率低點買入美國資產是很好的時機。

作為最吸引海外投資者的地產市場，美國樓市會持續向好嗎？哪些地方最值得投資？

1美國房地產市場目前概況

（1）市場持續復甦，房價繼續上漲

按照中國人的習慣，買房時的第一個問題就是房價會否上漲，答案是「會」。

下圖是Zillow今年第三季度對100多位經濟學家和地產專家做的調查，對2017-2021年的美國房價做預測。

其中紅虛線為悲觀預測，認為美國未來5年房價將上漲6.7%；綠虛線是樂觀預測，認為未來5年房價將上漲28.8%；兩者之間的黑虛線，指預測的平均值，認為未來5年，美國房價將上漲18.4%。

美國三大新興都市圈（來源：海外掘金10月12日文章《美國未來最大的投資機會在哪？》）

達拉斯是德州最大城市，美國當之無愧的「新一線城市」，也是大城市中增長最快的一個，在20城房價指數中排名第3。另外，德州首府奧斯汀由於有大量年輕人凈流入和新興產業進駐，也被認為是最有潛力的城市之一。

總體來看，德州擁有全美國第二多的全球500強企業總部（54家），也是人口凈流入最多的州，經濟發展強勁。

位於北卡羅來納州的羅利、夏洛特，被稱為「美國東部矽谷」，城市群內有很多高科技產業興起，同樣也是未來發展比較看好的區域。

佛羅里達州的坦帕、奧蘭多、傑克遜維爾，也被許多機構列為未來幾年房地產投資的最佳城市，這與海外掘金（gold1849）在2016年10月12日的文章判斷一致。這些新興都市圈，未來的投資機會值得大家關注。

此外，科羅拉多州首府丹佛也表現搶眼，在今年的房價漲幅榜排名第4，得益於該地便捷的空中航線、創業氛圍、文化和旅遊產業快速發展等，未來也是值得大家留意。

（2）美國房地產市場的地獄之城

在美國地產投資需要迴避的城市方面，也選出了三個常被提到的城市，供大家自行判定：芝加哥、匹茲堡、底特律。

根據美國網站GOBankingRates.com的調查顯示，芝加哥由於其就業增長率僅為1.3%，人口增長率也下降了0.11%，因而並不受大家看好。在上表凱斯席勒的統計中，芝加哥6月份的房價為20大城市中漲幅不大，僅3.2%，遠低於全美平均的5.8%。

而匹茲堡、底特律兩個城市，都與傳統行業衰落，城市經歷轉型陣痛有關。其中，雖然底特律的租金回報率較高，但由於其房價沒有很好的經濟基本面支撐，依然屬於冒險者的樂園。上述20城指數中，底特律房價雖然上漲7.6%，但也與其本身房價低有關。

若要投資這幾個城市的地產，還需先行做好盡職調查。

數據來源：美國地產經紀人協會, 美國房屋建築協會, Zilow, Redfin, Pulsenomics, Corelogic, 美國抵押銀行家協會、加州地產經紀人協會、佛州地產經紀人協會，Real Estate Economy Watch, Housing Wire, The Mortgage Reports, Realtors、 美國人口普查局、聖路易斯聯儲局、紐約主計處、MLS、Zillow、Douglas Elliman、Trulia、Investing。

4問答環節

（1）紐約和德州哪個更適合投資？

（2）美國投資房產哪個城市收益最高？

訂閱本專欄，聽音頻、還是看文稿任你選擇。

在這個專欄里，你看到的不僅僅有答案，還有答案背後的分析邏輯和研究方法。

美國，加拿大，澳洲，紐西蘭，日本，英國、泰國，越南，印度。9個國家，11節音頻，400多分鍾，全球房產投資技巧及區域分析，其中更是有越南的證券市場概況分析，資深財經記者深入印度體驗調研的干貨分享。

哪個國家的租售比最高？哪個國家的升值空間最大？

哪個國家貸款利率最低？哪個國家買家稅最嚇人？

哪個國家法律制度最完善？哪個國家政治最不穩定？

如何解決這些問題，如何尋找這方面的信息？是踏上全球資產配置之旅的開始，也是非常關鍵的一步。

2. 投資美國房產 收益要申報嗎

1.高額、穩定的回報

投資回報主要來源於房租或將來出售房屋時的增值。根據美國現的經濟形勢，很多普通的人都將自己的房屋以低於建造時的價格賣出，這將導致一個很嚴重的問題就是很多美國人需要租房子，從而導致一系列的連鎖反應，一是原來的房主不得不轉向房屋租賃市場；二是房屋租金的上漲；三是買房的價格下降。這種情況下對於有資金的投資人是個絕對利好的機會，此時投資人不僅可以低價將房屋買進，還可直接以高價出租出去，每個月收取固定的租金；同時可靜待美國經濟回春後高價將房屋賣出。若投資後直接出租，除去所有的費用，凈利潤在6%左右。若是等待時機出售的話，這個增值的空間就很大了，起碼是在35%以上。就連股神巴菲特都認為美國房屋與股票一樣，都是非常具有吸引力的投資標的。若以低價出手購買房屋並將長期持有，住房投資的回報率會高於股市的回報率而且他深信美國房地產市場一定會復甦。

2.為子女教育找到好的學區房

部份投資人在未來或許會移民到美國，或將子女送到美國接受教育。移民或是到美國接受教育都會遇到一個住宿的問題，若投資人可趁美國房價在低谷的時候買一套或一套以上以備日後之需，可減少日後很多麻煩。美國現的房屋不僅價格便宜，而且很多環境優美、重點院校的學區房都在出售中。洛杉磯就是一個很典型的例子，世界聞名的著名學府加州大學洛杉磯分校UCLA、南加州大學USC、加州理工學院CIT等都位於洛杉磯，同時洛杉磯還有不少加州頂尖的初中和高中。若現能夠購買重點院校的學區房，日後子女到美國接受教育可享受很多的福利，同時可方便大人照顧子女。

3.再投資的成本降低

投資人在購買美國房產後，可利用現有房產的物業增值價值去貸款，然後收購更多的房產，獲取更多的報酬，並可利用更多的房產折舊來折抵稅賦。同時貸款的利息可從個人所得稅中進行抵扣。為了刺激經濟的增長，美國央行已下調了准備金，同時美國為了吸引外國投資人投資美國不動產已下調了貸款利率。這一系列保障措施為投資人創造了一個良好的再投資環境。

4.擁有絕對的產權

美國是財產私有制國家，在美國土地也是私有財產。因此購買了一套房屋不僅擁有房屋的所有權，還擁有房屋下面的土地的所有權，而且這個產權是永久的。也就是說您不用擔心房屋會在幾十年後被政府收回去，您甚至可對房屋進行重新建造。另外根據長遠統計美國房地產每年平均升值約為6%，也就意味著在美國擁有房屋就是擁有了一支持續增長的股票。

3. 美國股市盈利後需要交多少稅

在美國個人和企業都要為資本利得繳稅,現在稅率為20%。

美國國稅局允許個人利用有關稅收規劃策略來研製繳納資本利得稅。

為了避免徵稅對投資產生的抑製作用，資本利得稅一般採用較低的比例稅率。有些國家則把對已實現的資本利得課稅並入個人所得和公司所得中一起計稅，而沒有另立資本利得稅。

與很多其它國家不同，美國公民無論居住在哪個國家，都要向美國國稅局繳納所得稅。因此對美國公民來說，很難利用世界上的個人稅收天堂來避稅。雖然某些離岸銀行帳戶宣稱可以被用作稅收天堂，但是事實上美國法律要求美國公民申報離岸銀行帳戶的收入，否則將構成「漏稅」。

(3)美國股票收益房地產投資收益擴展閱讀：

被豁免資本利得稅的情況包括：

當出售一份房產時，如果該房產是出售者在出售前5年中的2年的主要居所，出售者可獲得250,000美元（對單身）或500,000美元（對夫婦）的資本利得稅豁免份額。

稅前，美國會出現這樣一個趨勢，很多投資者會將他們正處於虧損狀態的資產出售。對於個人來說，如果投資損失超過了投資收益，凈損失可以被利用在一般所得稅的減免中。

每年每個個人可以申報3,000美元的凈投資損失，用來減免一般所得稅。剩餘的投資損失還可以歸入下一年繼續用來計算下一年的資本利得凈值。

對於這種批評意見的解釋是，資本利得稅並不在資產擁有者未發生變更的時候徵收，也就是說資產還未出售的時候，不徵收資本利得稅。

當一個人出售了資產後，他自然無需為該資產未來的收入增長繳納所得稅。

雙重征稅論點的其它缺陷還在於，某些資產不出售是不會產生任何未來收入的，比如藝術品。

參考資料來源：網路-資本利得稅

4. 論述未來幾年房地產投資及股票投資的風險及收益

房產投資要注意國家的調控，畢竟現在房子其實已經非常多了。泡沫也非常大，如果房產稅真的施行後，房產投資很危險了，其實現在中國人和中國房子，肯定是供大於求，只是現在很多人同時擁有大量房產，造成房子供小於求的泡沫狀態，國家政策調控加房產泡沫，所以不建議投資房產。房產的漲跌周期非常長，有時長達幾十年。

股票投資的漲跌波動一般就在1，2年，風險和收益在於操作，股票一般十有九虧，如果想做股票一定要做長線，一定要有耐心，就好比今年停止了IPO，好多中小盤股漲了2，3倍以上，泡沫巨大，需要耐心等待，我覺得明年下半年如果調整結束還是值得投資的。

建材，鋼鐵，有色金屬，大盤股由於盤子比較大，需要拉動的資金大，再加上屬於產能過剩行業，不適合投資這些行業的股票。收益很低。波動很小，長期下跌，短期波動小。

建議投資傳媒，互聯網，高科技，環保，機器人之類的股票，這些比較熱門，波動大，收益高風險高。目前也是泡沫巨大，需要耐心等待。創業板的股指可以反映這些板塊的漲跌。去年創業板580多點，前2個月最高1400多點，現在1200多點，建議創業板跌到8百點左右的時候布局股票，所以個人感覺還得耐心等待半年

5. 房地產與股票哪個投資回報率更高

在通貨膨脹環境下，投資者必須購買一些資產，或者做一些投資組合，為什麼呢？對沖通脹。那麼，投資房地產與股票哪個回報率更高呢？
2012年至2015年，資產投資收益率從高到低依次為：房地產、黃金、股票、股票，債券。
2002年大約一半美國人把資產集中在房地產，而現在的問題不再是：房地產是否是最好的投資，根本上，房地產現在還是不是一個投資。
80%以上美國人投資偏好有一些變化，至少五分之一投資者認為股票是更好的長期投資。
從以上分析：
寬松貨幣下，投資房子和股票均是不錯選擇，因為通脹環境下，金融資產價格會上漲，
包括實體經濟中最具代表的房地產，也包括虛擬經濟中具有代表的股票。至於哪個回報率更高呢？
第一，投資回報率角度分析，過去一些年來，房子投資回報率平均高於股票，近來數據顯示股票平均回報率看起來超過房子。
第二，房子投資與股票投資有共同點也有不同，投資房子收益之一或來自出租獲得現金流。而股票價格波動可能更快，上漲得快，下跌速度也可能更快。
第三，房價指數上漲與股價上漲，這兩者上漲速度哪個更能跑贏通脹。
通脹與寬松貨幣環境下，兩者或均是可與通脹率賽跑的資產。

6. 美股暴跌波及全球，對美國房產長期收益有直接影響么

可以看到，美國房地產的收益表現介於美股和美債之間，年化收益率約為9.1%，標准差為7.6%。同時，35年以來美國房地產指數的最大回撤僅為16.86%，而美股的最大回撤高達近40%。

可以說，美國的房產是穩健投資的絕佳選擇。因此，投資了美國地產項目的投資人，對於這次的美股大調整完全不用慌。

7. 今年投資房地產和股票有沒有收益

房地產建議迴避,國家仍然堅持壓制政策,現在去抄底風險過大,股市有短線機會,短線關注就OK了. 新的一年馬上就要來了，大盤在去年最後一個月終於收出了紅，給熊市的０８年收了一個還勉強好看的尾．經過７連陽後終於收了根陰，連陽並不代表大盤已經遠離了熊，還是要謹慎點，短線３日線扭頭向下尋求５日線支撐，節後開盤５日線的支撐力有待考驗，如果能夠強勢的支撐住再次扭頭向上攻，那２０７０～２１４５的上軌這個區域將成為下一個強壓制區域，只有突破了２１４５才有看高２２２０這個以前的上軌的機會，而２２２０將是０９年是否有中級行情的轉折點，突破並站穩了２２２０才有等待已久的中級行情。但是如果節後反彈到２１４５以下就結束了，就不用期盼０９年會給人什麼驚喜了，因為最有希望迎來中級行情的只有前３個月從４月份開始大小非的解禁量將直線增加，期盼大行情的基礎不夠。資金才是決定股市漲跌的關鍵，這永遠是真理不會變，只有資金壓倒了大小非才有可能迎來大行情，但是資金在０９年大小非高峰期出來前都沒有推動中級行情的實力，那高峰期來了就不要樂觀的認為，場外的資金可以壓倒大小非了。 而且資金參與的積極程度也是未來行情能否走得更遠的重要參考條件，量能最好能夠長期穩定在800億以上，能夠長期穩定在1000億以上是最理想的中級行情的前題，現在一切操作要跟隨資金動作，強者恆強弱者恆弱繼續在股市上演，要保證自己資金不跑輸大盤，還是建議選擇強勢板塊。下降通道現在都還無法突破的部分股其實風險要大於上升通道的股，個人的感受，謹慎採納。 而最近國外金融危機有進入第二階段的風險，英國的蘇格蘭銀行負債４１０億美圓，尋求破產，而美國全球最大的保險公司所得到的政府援助資金近２００億美圓已經用完，急需新的資金救急，而美國金融業風暴第二階段處理不當可能就快來了，金融股的暴跌已經發出信號，這次金融危機可能再次和預期中的一樣再次擴大到更深的層次，影響更深破壞力可能要超過第一波。這對中國經濟的影響存在很大變數，對中國股市的間接影響及殺傷力仍然無法估算，投資者０９年的投資策略還是建議重點關注頭３個月，這之間股市無法形成新的行情，在未來大小非解禁高峰期臨近和金融危機深入的背景下，嚴格控制倉位將是必須要做的事，而部分對風險很敏感的投資者在３月以後如果行情沒有出現的情況下甚至可能要重新進入空倉迴避風險期。 以上純屬個人觀點請謹慎採納朋友

8. 美股投資五年了，今天聊聊投資股票為什麼選擇美股

作為美股投資首先說買美股的好處：相對低的整體市盈率，相對低的風險，能買到一些非常優秀但是A股買不到的公司的股票，比如阿里巴巴，同時有機會能買到超低估的股票，比如去年4月前的AMD。。。

美股監管更嚴，金融犯罪的成本更高，所以市場會相對規范一些。
有好處自然也有壞處，相對低的整體市盈率導致整體波動遜於A股，美股投資來分析美股研究社講到相比較於A股選擇美股更讓人放心一些；而且美股交易時間是在中國的晚上，操作不便，雖然有諸多下單類型幫助你追蹤股市變化，但是畢竟用各種追蹤單還是不如自己眼睛看的好。而且美股市場上，機構投資者多，專業投資者佔比高，你在A股市場上能戰勝大媽們，不代表你能戰勝美股的專業級對手。

綜上，我選擇買美股，就買自己很了解的行業，相對了解的公司，並且長線投資。少做短線可以盡量避免與市場的專業機構正面交鋒

假設一個中國投資者僅希望投資於自己所了解的中國企業，那麼當他只在A股投資的時候會發現一個問題：互聯網新經濟的代表公司是基本缺位的。比如：網路（祝早日倒閉）、阿里、騰訊（謝天謝地，他在H股）、攜程等等。這些公司都是中國投資者非常熟悉的，然而A股完全沒有同等對應。因為天朝的IPO規則限制，拿了境外美元投資，搭了境外架構的公司很難在境內上市。而現在方興未艾的互聯網企業恰恰是早年境外美元基金集中投資的對象。當我看好這一類企業的時候，我可能只能出海投資。

把假設再放開一點，假如一個中國投資者希望投資於他自己熟悉的中國經濟（而不僅僅是中國企業），那麼他將更加依賴美股和港股市場。前面提過的互聯網公司就不再贅述了。當我們想投資中國經濟的時候，我們會發現A股缺了兩端，一邊是我們缺少的資源類公司，一邊是外資滲透比例很高的下遊行業。我們有河鋼和寶武，可是除了一個規模很小的海礦之外，鐵礦石股去哪裡買？只能去美股買淡水河谷。當我們想買消費品的時候，你會發現除了家化之外，寶潔和聯合利華都不在A股。如果要買個奢侈品行業的公司，A股索性絕跡了。作為世界上最大的奢侈品市場，相應的標的卻都在海外。更不要說博彩股（當然，主要在H股）這一類受到國內法規限制卻主要來自中國需求的奇葩了。

另外，美股還有很多中概股，也是比較容易了解到的。簡而言之，無論一個投資者僅僅想投資自己熟悉的中國公司，還是希望投資於蓬勃向上的中國經濟，A股市場都不可能完全滿足他的需求。