萬達香港股票退市

Ⅰ 王健林又回來了

編者按：

如果不出意外，萬達商業香港IPO的話題，將會在2021年縈繞在萬達公司的上空揮之不去。

坊間曾有段子： 「騰訊沒有夢想，網路沒有未來，萬達沒有上市。」

不管萬達的高管們其如何低調面對，媒體、行業乃至萬達粉絲們，都在樂此不疲地進行熱議著。

剛剛過去的一周里，萬達撤回登陸A股申請，七年後二次回歸港股。這是一個漂亮的轉身。

可以相互參照的是，碧桂園服務市值超過 2000億 ，貝殼市場超過 4000億 。

資本市場對輕資產公司的追捧，也讓前兩年不斷被被看空的萬達商業一掃往日陰霾。

媒體聚焦萬達背後，不僅是千億估值，也不簡單是中國首富回歸，這是萬達商業15年來最好的高光時刻。

在中國未上市的超級獨角獸中，伴隨貝殼上市後，只剩下這顆星星最為光芒萬丈。它的未來成長空間，越來越充滿想像力。

有一位產品經理在日誌中意味深長寫道：

泡妞的關鍵，各有不同。

騰訊泡妞的關鍵在於妞，只盯著競爭對手，忽略了用戶體驗；

阿里泡妞的關鍵在於泡，擅長營業，注重體驗和營銷；

萬達泡妞既重視競爭對手，也重視用戶體驗，結果泡妞泡成老公。

三家公司是完全不同的物種，完全不同的邏輯打法。不過，萬達商業有點悲情。

2016年9月20日，萬達商業港股退市，王健林保持了長時間的隱身。這位萬達帝國的掌舵者，在思考什麼，又有哪些動作，除了媒體的揣測，鮮有官方報道。

萬達無小事。特別是在媒體聚光燈下，被放大的局部片段，引發了坊間追劇。想知道的疑問，可能只有兩個：

對於王健林來說，這位久未露面的帝國教父，是否已經被挫折擊垮?

萬達的變化，是調整還是動盪?

是危機的產物，還是企業發展的必然動作?

特別是2017年的驚天大甩賣，是要將自己的過去清零，還是迭代的需要?是壯士斷腕？還是欲練神功，揮刀自宮?或者說，還有沒有更好的解決辦法?

幾乎所有人都在揣測王健林的戰略屋，究竟在下一盤怎麼的大棋。

要穩如泰山，不僅要堅持自己帝國商業黃金水道，還在專注自己的弱點。

這也意味著，王健林要對萬達商業已經建立起來的所有商業模式的每一個環節，進行徹底改造。否則，萬達商業就不可能穩如泰山。

編者按已經寫得夠長了，我們把舞台交給萬房研究的主筆歐陽桂花。

壹

萬達商業重返港股，再次回歸聚光燈下，如何評價這家公司，成為全新挑戰和課題。

一個官方公開披露的數據是：

截至2020年9月30日，萬達商業合計運營的總建築面積為5,407.3萬m²。

其中持有的物業總建築面積4,090.2萬m²；

此外，公司輸出管理的總建築面積為1,317.1萬m²，其中運營的輕資產項目229.2萬m²，合作項目766.5萬m²，輸出管理的酒店321.4萬m²。

這組數據可能過於抽象，它的附加標簽是：

這是一家全球規模領先的商業管理企業，是全球第一大商業物業業主 （以持有及管理商業物業可出租面積排名）

根據這組數據，最簡單粗暴的估值方法論：上市以後，萬達商業能否達到千億市值，估值邏輯參照碧桂園服務，以及貝殼。

其實，早在7年前，萬達商業上市市場已經超過 2000億 （每股發行價48港元，超額配發0.53億股，配發價也同樣是48港元/股，總股本約452,734.76 萬股） 。

2016年9月20日，中國商業地產獨角獸港股謝幕，要約收購價是每股H股現金52.8港元。

彼時，官方給到的書面答復有3點理由：

（1）香港市場的投資人對中國大陸拉動內需增長的綜合性消費平台業務缺乏了解，對發行人在中國大陸的品牌價值認知度不高，導致發行人 H 股上市後整體價值被低估；

（2）H 股上市公司維護成本較高；

（3）H 股上市無法實現境內股上市流通，發行人決定從 H 股退市。

第三點是退市關鍵。萬達商業的股權結構非常特殊，股東類別分為內資股股東、H股股東，前者持股85.59%，後者持股14.41%。

在滬港通剛剛起步年代，股權結構的特殊設置，並沒有引起發行各方的特別重視。但是，這也為以後的退市後，回歸A股，埋下了伏筆。

還有一個更大的原因，在翻閱萬達商業財報時，桂花發現了端倪。

剛過完春節，2018年萬達商業的第一次臨時股東大會上，做出一個當時外界看來很不起眼的決定，將公司名稱由 「大連萬達商業地產股份有限公司」 變更為 「大連萬達商業管理集團股份有限公司」 。

「地產」這個詞，伴隨萬達商業多年的小夥伴們不見了，取而代之的是「管理集團」。

難道這就是萬達商業的未來嗎?如果是，今天的萬達商業又估值幾何?

貳

在2018年會上，王健林說，萬達品牌非常管用。

年會上，有些高管還是不能完全理解老王的話中之意，但在投資人看來，萬達商業正在加快上岸速度。

一個客觀的事實是：如果把萬達商業的GTV加起來，它可能相當於一個中國發達省份的經濟體量，或是歐盟某個國家。

這對一家公司來說，是成功，是機會，同時也蘊藏著風險。

不同的理解背後，是觀點的分歧： 如果按照慣性發展，萬達商業這頭不斷邊界擴張的龐然大物，將會已經習慣性進入貪吃蛇模式，最可怕的是，它自己並不知道。

反應到資產負債表上， 萬達廣場就是城市中心，城市中心沒有上市，沒有上市就很會消化不良 。

或者打趣說，萬達商業泡妞泡成老公，這是它成長過程中不能承受的代價。

其實早在2016年，王健林就給萬達商業下過定義： 萬達要走輕資產的路子，輕資產分為兩類，一種叫做投資類，一種叫做合作類。

輕資產是投資圈的寵兒，也是風口上的明星。輕資產的估值空間是很大，卻也是難度極高的手藝活兒。

打個比方，萬達商業原來是一把錘子，深度直擊市場，卻也震得自己手疼。現在它要變成一個釘子，牢牢嵌入市場。這就需要它的釘子帽是否夠大，釘子尖是否鋒利。

這也可能是萬達商業輕資產的基本法，是管理自己資產負債表情緒曲線的需要。

據說這是一個公開場合的對話：

問：憑什麼萬達一分錢不投分30%租金？

答：牌子響。

問：光靠牌子響?

答：肯定不是。

問：那靠什麼?

答：別人分70%，大於他自己干100%。萬達廣場輕資產標准模板、工程管理軟體研發成功和推行，使得萬達廣場投資回報平均達到2位數，是行業平均水平的兩倍。

質疑者明白了： 萬達分30%租金，還有那麼多企業上門合作，這裡面有實實在在的好處。

輕資產的背後，是整個商業供應鏈協同機制的革命性變化，涉及到企業的本源問題。王健林對萬達商業這台精密儀器，亮出了手術刀。

2016-2017年兩年間，王健林一口氣甩出5個資產包，每個資產包裝了5個萬達廣場，共計25個萬達廣場。

交易對手分別是中信信託、民生信託和珠江人壽，都是財大腰粗的機構投資者。

王健林只賺取服務的錢，機構投資者掏錢建設萬達廣場。

這是王健林的一小步，卻是中國商業不動產行業的一大步。機構投資者願意掏出天量資金，真金白銀入場，接受王健林的輕資產模式。

這次極具符號式的天價交易，更是一個隱喻，中國資產證券化的破冰之旅，自下而上，從民間 探索 上升到實操階段。

此後2017-2018年間，王健林將13個文化 旅遊 項目、76家酒店分別打包賣給融創和富力。這就是媒體披露的王健林驚天大甩賣。

鮮為人知的是，這期間王健林還賣了廣州一家酒店管理公司。

對外是驚天大甩賣，對內則是驚天大剝離。2018年當年，萬達商業就將14家公司轉給萬達地產；2019年又繼續轉讓22家子公司，完成了境內房地產業務的剝離。

這在財務表現上，2018年，萬達商業存貨規模減少立竿見影，下降51.01%。

而在戰場的另一端，2019年，萬達新開業的43座萬達廣場中，29個是「輕資產」項目。2020年開業的45座萬達廣場中，32個是「輕資產」項目。

就在媒體不看好王健林的「賣模式」背後，萬達商業的輕資產之路，輕舟已過萬重山。

叄

商業管理是萬億大市場，萬達商業管理規模遠遠沒有到達天花板，只是剛剛開始。

從這個角度講，萬達商業也有不夠完善的痛點，甚至很多。這也是萬達商業持續挑戰和刺激市場的看點。

這也一度讓萬達商業和京東、蘇寧易購等線上線下夥伴關系，變得十分微妙。曾經有媒體善意提醒王健林， 劉強東不得不防 。

變化即對手，也是友軍。京東就是一面鏡子式存在，提醒王健林，要特別警惕成功大公司的路徑依賴。

而在王健林的戰略屋，公司內部的排列組合變更是常態。不同兵種不能各打各的，什麼時候一起干，什麼時候分開打，取決於戰略目標需要。

截至2020年9月30日，原有的170家地產公司，已經清理掉164家。類似產業關聯度不高的萬達 汽車 、海洋生物、文化 旅遊 等，也轉入咨詢服務公司。

而在合資公司丙晟 科技 控股權層面，雖然萬達持股比例 51%，王健林並沒有堅持控股權，公司只派出3名董事，不對經營控制。

這也是王健林的公司物種進化論： 要什麼、想成為什麼、做什麼 。

萬達商業的盈利是一種能力，但成為賺錢機器則是對它的最大誤解。

它的本質是：商業效率擺在第一；也只有具備永動機的效率，才能保持永恆的賺錢能力。

衡量萬達商業是否成功的標准，並不是上市後估值多高，而是能否通過運營提升中國商業的產業鏈的效率提升，讓用戶的體驗更美好，讓城市更美好，讓生活更美好。

歸根結底，還是那句話： 萬達廣場就是城市中心，萬達廣場就是美好生活 。

引用《阿甘正傳》電影里的經典台：

How many times must a man look up before he can see the sky?

The answer, my friend, is blowing in the wind.

翻譯成中文是：

一個人必須仰望多少次才能看到天空？

答案在空中飄。 萬房研究

公司辭典：

金茂 碧桂園 遠洋 貝殼 萬達 萬科 旭輝 融創 世茂 恆大

龍湖 金地 招商 保利 泰禾 金茂 合生 金科 陽光城 新城

融信 藍光 時代地產 綠城 首開 綠地 中梁 中駿 奧園 平安不動產……

Ⅱ 案例解讀：萬達商業地產的輕資產轉型

如今提起萬達，應該無人不知。可以說，萬達是一家自帶聚光燈的企業。輕資產轉型，不管是行業下行壓力下的被迫之舉，還是主動出擊，這位「老大哥」卻實實在在的引領著行業的未來走向。

萬達集團有四大業務，分別是商管、地產、文化和投資，大家所熟知的萬達商業地產就是曾經覆蓋了商管和地產兩大業務的公司。

為什麼說「曾經」呢？這要從他的發展歷程來解釋了。

2002年9月16日，大連萬達房地產有限公司和大連一方地產有限公司各持股50%成立了大連萬峰房地產開發有限公司；2007年，從萬達集團收購了27家地方公司，更名大連萬達商業地產有限公司，成為萬達旗下唯一的地產發展平台；2009年變更為股份有限公司；在2018年1月29日，萬達商業地產引入騰訊、蘇寧、京東和融創的戰略投資，用來贖回港股退市時引入的投資人手中的股份，並更名為大連萬達商業管理集團股份有限公司，也就是萬達集團下的商管集團，之前的地產業務被剝離出去，由新成立的萬達地產集團有限公司負責。

了解了萬達商業地產的基本信息後，我們再來看分享的主題：萬達的輕資產模式。

在此之前，我們還要先熟悉一下，什麼是輕資產？以及國內的其他房地產企業是否也在進行輕資產轉型探索呢？

以萬達為例，輕資產模式就是建設一個萬達廣場，全部資金由投資方承擔，萬達負責項目前期的選址、設計和建造，同時負責商場內的招商和運營管理，萬達還會將自己的品牌注入其中，在商場運營過程中使用自己的信息管理系統。簡而言之，除了錢是別人掏，其他還是萬達全權負責。萬達廣場正式投入運營後，所產生的租金收益由萬達和投資方按照一定比例分成。

重資產模式也就是萬達的城市綜合體產品，建設萬達廣場的資金由萬達自己出，周邊再配套建設寫字樓、商鋪和住宅等，萬達將這些物業對外銷售，所產生的現金流再投入到萬達廣場中，形成「以售養租」的運營模式。

從中國的房地產行業來看，地產開發和商業運營分離，是行業洗牌的開始，也是行業走向專業化、走向成熟的必由之路。

許多標桿房地產企業相繼提出輕資產戰略轉型，像萬科、綠城、保利、龍湖地產等等。萬達可以說是走在輕資產轉型最前列的「三好學生」，早在2015年就正式啟動了輕資產模式，當時與光大安石、嘉實基金、四川信託和快錢公司聯手，共建了20座萬達廣場，這標志著萬達走向了輕重並舉的道路；2017年全面實施輕資產戰略；2018年將輕重資產分離，地產與商管集團各司其職。前面也提到過，正是在這一年，萬達完成了商業地產公司的拆分。

伴隨著萬達地產開發和商業運營的業務分離，萬達的組織結構調整也在逐步實施。

首先，分拆出來的地產開發業務由新成立的萬達地產負責，業務覆蓋地產開發和物業服務，其中地產開發又分為商業項目和住宅項目兩大板塊。其次，完善商管集團各業務條線，建設業務四大中心：項目管理中心、招商中心、營銷策劃中心和運營中心，以及九大運營中心：東北、華北、西北、華東、華中、中南、西南、華南九大區域，各區域成立相應的運營管理公司；項目管理中心下則成立各地城市公司。

除了組織結構上的調整，在人事任命方面，萬達也是下了很大功夫。

2019年，距離萬達牽手騰訊、蘇寧、京東和融創四大戰略夥伴已經有一年多的時間，此時，騰訊、蘇寧開始更深地介入萬達商管。來自騰訊的李朝暉、來自蘇寧易購的蔣勇成為萬達商管新任董事。這兩個戰略夥伴介入之後，萬達商管的董事構成包括董事長丁本錫，董事齊界、曲德君、王志彬、李朝暉、蔣勇，還有獨立董事陳漢文、薛雲奎、劉紀鵬。

進入2020年之後，萬達商管經歷了四次高層「換血」。原董事長丁本錫請辭，由萬達商管原董事兼副總裁齊界接任董事長和總裁一職。之後，萬達商管的副總裁梁飛建、高級總裁助理兼規劃中心總經理黃駕宙、首席總裁助理兼招商中心總經理王銳相繼離職，由曾任萬達集團總裁助理、萬達商業地產城市公司總經理的韓揚、華西運營中心總經理陳洪濤、萬達商管高級總裁助理章培玉分別接任。2月，萬達商管副總裁沈嘉穎離職，由商管集團高級總裁助理兼華北運營中心總經理孫亞洲接替。4月21日，原萬達集團高級副總裁兼人力資源管理中心總經理肖廣瑞接任齊界，轉任萬達商管執行總裁。

了解了萬達的輕資產轉型之路，以及萬達為此進行的組織再造手術之後，我們再來看萬達的輕重資產兩種模式，究竟是怎樣運作的呢？

前面我們也簡單介紹了一下，那具體來看，「以售養租」的重資產模式就是萬達將自有資金和募集到的資金用來購買土地，自己開發建設城市綜合體，萬達廣場作為商業部分只租不售，所有權仍然在萬達手中，所獲得的租金收益和資產溢價一部分用來歸還銀行的貸款利息，另一部分歸自己所有，萬達廣場的租約和資產可以拿來抵押，貸款金額又投入到購買土地中，由於物業升值所產生的資產溢價部分還可以拿來進行私募融資、或者整體出售、或者剝離出來單獨上市；周邊配套的住宅、寫字樓和商業街對外銷售，所獲得的銷售收入用來歸還銀行貸款。

我們再來看萬達的輕資產模式，萬達與銀行、證券、基金等投資機構合作，開發萬達廣場的資金由投資機構承擔，萬達負責廣場的設計、建設、招商和運營，同時輸出萬達的品牌、管理、技術和資源等等，建成後，萬達廣場的所有權和增值收益歸投資機構所有，租金收益一分為二，大部分歸投資機構，萬達每年從中獲取30%左右。

輕資產轉型以來，萬達商管的經營已經取得了比較顯著的成效。2018年底，萬達廣場已開業「輕資產」項目23個，2019年開業的43個萬達廣場中，有29個是輕資產項目，2020年計劃開業的50個萬達廣場中，37個是輕資產項目，在建的133個萬達廣場中，107個是輕資產項目。截至目前，萬達商管旗下開業的萬達廣場已經達到324個。

2019年萬達商管實現收入434.8億元，租金收入384.8億元，同比增長17.8%。其中，輕資產租金收入同比增長43.9%，萬達廣場出租率99.9%，租金收繳率100%。

前面我們說到萬達進行輕資產轉型，並且已經取得了一定成效，那麼，萬達為什麼要轉型呢？以前的重資產模式難道不賺錢了嗎？

從整個行業來說，房地產的「黃金時期」已經過去了，以前看好的物業升值前景已經不復存在，並且，重資產模式已經難以適應當前的政策環境和市場形勢，靠單打獨斗、統包統攬的粗放型運作模式來盈利更加困難，所以輕資產模式應運而生。

單從萬達自身來說，除了行業共有的各種壓力，上市融資也像一座大山，時刻壓在萬達身上。為了拓寬融資渠道，萬達從2009年底就啟動A股上市之路，但2010年遇到房地產嚴格調控，先後出台的「國十一條」、「新國四條」等一系列房地產調控政策，從需求和供給兩方面進行了全方位的收緊，包括首付比率、貸款利率、房地產開發用地、融資IPO等等。隨後幾年，雖有相對寬松的房地產政策相繼出台，但總的來說還是處於政策緊縮周期之內，實際上是叫停了房地產企業的股權融資，轉型輕資產後，就可以不被劃入「房地產」板塊，從而避開政策風險。4年後，萬達因未按照上市規則報送預先披露材料而終止上市，隨後在香港上市，但上市首日就跌破發行價，之後股價一直下跌，也是因為境外投資者並不看好萬達的重資產模式，在香港上市18個月後，萬達從香港退市，重回A股。

但從2015年受理申請後，直至今日仍未成功上市，最新的數據顯示，今年3月6日，萬達中止審查，之後是恢復審查還是終止，也讓我們拭目以待。

撰寫：謙啟咨詢團隊

編輯、排版、校對：小謙

主編：陳勇

出處：謙啟管理評論

Ⅲ 關於港股通退市股票萬達商業分紅派息相關事宜的通知

根據萬達商業《關於萬達商業分紅派息相關事宜的通知》，香港聯交所退市公司大連萬達商業管理集團股份有限公司（簡稱萬達商業，原上市證券代碼03699，退市後證券代碼為44479）將進行分紅派息，每股派發現金紅利1.00元人民幣（含稅），中國結算收到萬達商業現金紅利款後，將於2021年6月16日通過手工批量劃付方式進行發放，請以賬戶實際到賬時間為准。

因該股已退市，退市後轉換證券代碼為44479，投資者持股信息需通過新意法人結算系統「股東股份余額查詢—港股通」菜單進行查詢。一般營業部櫃台有相關許可權，若投資者有查詢股份數量需求，請跟所屬營業部進一步確認 。

Ⅳ 萬達商業港股退巿後、手中的股票怎麼辦

這個的話，公司他會給你做出相應的賠償的，放心好了

Ⅳ 萬達商業「被退市」，港股為什麼給予其低估值

實際上，A股和H股這兩個資本市場的專業度不一樣，也因此，對萬達的估值也不會一樣，按照港股的價值理論，萬達的估值是合理的。

主要有三點：第一，港股估值的邏輯不是看一家企業的資產增值有多快，因為一家企業的資產增值並不能證明該企業有能力，只是有資源而已，或是大勢好，所以資產重估的價值在港股是不認可的；第二，港股是不願意給通過一些政商關系而非純粹的市場競爭所獲得的利潤給予價值；第三，港股主要是看一家公司的現金流，如果一家公司能有良好的現金流，才是具有盈利能力的公司。

在海外市場，較為認可的房地產模式是輕資產、重運營+金融，如鐵獅門模式，其發展獨立的基金作為GP，成為基金管理人，同時具備輕資產的運營能力，通過輸出管理，輸出服務，從而獲得利潤，是不依靠資產來賺錢。

有研究報告顯示，在國內的一線城市，大多數物業的凈租賃收入減去支出後，凈租金回報率往往低於3%。這意味著如果投資者用財務杠桿收購資產時，會產生負杠桿效應。而萬達的租金回報率只有3%多，這么低的租金回報率，市場是不會給予高估值的。

1、期待採用物業銷售支持公司長期持有物業的商業模式是難以為繼的，必須大舉舉債來補充現金流。這種模式由於商業地產2%-3%的租金回報率，不足以支持公司的借款利息，形成負杠桿，使非銷售業務的運營現金流為負，而且投資物業大量佔用了公司的投資現金流，使租金收入無法支付債務支出；

2、高昂的商業地產房產稅和租賃稅，商業地產出租中繳納給ZF的稅費達到租金金額的1/4，這使租金回報率大幅度降低，加上商業地產高昂的維護成本和運營成本使租金回報率在3%以下，長期持有商業地產是一項低回報的投資，對資本市場也是不吸引的投資，遠低於資本市場期待的6%—7%的租金回報率；

3、商業地產的鐵血軍規是成熟的商圈和人流，在眾多消費力較弱的城市低價拿地，開發城市綜合體在即將到來的房地產下行通道中，將承受供求失衡的風險，這些風險將在未來顯現出來。低價拿地就可以賺錢其實是建立在房地產將持續快速上漲的前提下。

4、很多人認為萬達「懂ZF」，因此土地成本很低，但實際上，低土地成本應該已經反映到萬達過去年份的毛利率上，且低土地成本被不斷上升的建築成本、人工成本、運營成本和財務成本蠶食殆盡；

5，萬達的低土地成本是因為其選擇了很多非主流城市，在三四線城市建造商業物業的成本和在一二線城市建造商業物業的成本在等同級別的情況下差別不會超過15%，但是租金回報率卻相差幾倍，出售的周轉速度差很多，價格也可以差1-3倍。也就是說，如果你在不成熟的地方建造商業物業，那麼其實真實的成本更高，因為少的只是土地收購的成本和少量的建築成本，這部分的成本占物業出售成本的不超過一半，但是銷售金額和租賃收入單價就差1-3倍。

萬達曾計劃於A股上市，但後來終止。終止的原因有多種，但其中很大程度上可能是因為其很高的資產負債率難以通過證監會審核。根據最新財報，其2015年負債率為73%，靠加杠桿及滿負荷投資的運營模式，顯然不會受到港股的認可。

不僅如此，近期，李兆基家族大幅拋售香港地產，伺機出售國內地產；瑞安停止新天地上市，要減持中國地產；李嘉誠據傳也在減少投資，香港投資大鱷已對中國的房地產市場持有謹慎態度，更何況是沒有現金流的價值重估。

總結

港股對房地產認可的模式每一樣都與萬達商業的現狀背道而馳，港股認可的模式為：

1、價值產生高度依靠運營而非依靠資產，如喜達屋；

2、基本上不持有任何資產，依靠管理和運營輸出賺錢，如戴德梁行、仲量聯行；

3、往往在開發階段獲取大部分的價值，卻不承擔大部分的風險，利用資管和無風險的金融杠桿賺錢，如鐵獅門，漢斯地產。

因此，萬達商業估值偏低是有道理的。

Ⅵ 萬達商業撤回A股IPO申請，往後的上市路會怎麼走

3月24日萬達商業宣布從公司戰略發展角度出發，將對公司資產進行重組，以便更好在境內外平台上市，決定從A股撤回IPO申請，這標志著萬達商業持續5年上市之路，暫時終止，下一步如何再次加入到上市公司隊伍中，上市之路如何走，都讓人十分期待。

這種經營內容的變更，讓萬達商業成為輕資產管理公司，和重資產房地產企業脫鉤，可以被資本市場青睞和關注。在編寫招股書的時候，萬達商業以輕資產追求專業化、差異化競爭策略，對於資本市場來說，審查會輕松一些，條件也會放鬆一些。

從萬達商業發布撤銷上市申請通告來看，萬達商業不再只謀求A股上市，在輕資產調整後，由於資源整合優勢，對境內外上市平台都有一定想法，在申請上市的道路上，也會得到各平台的關注。

Ⅶ 萬達商業撤回A股上市申請，你能看懂萬達這波操作嗎

一直有消息稱萬達集團欠債4200多億元，首富其實就是「首負」。而關於這個傳聞，王健林首談萬達負債，稱並非是「負」，而是「富」。

萬達商業的資產在6000億元左右，凈資產更是達到1900億元，資不抵債是空談。實際上，萬達商業披露的數據顯示，該公司2016年上半年的資產負債率為72.6%，與其他上市公司相比，這一數字已經處於危險線以內，但是房地產行業有其杠桿率較高的特殊性，因此萬達商業的負債率仍低於行業平均水平。

行業人士進而指出，萬達商業拿地價格成就了該公司的低成本，但是快速擴張以及項目區位短板則掣肘發展，同時也影響著未來的回款及資金的流動性。

「以售養租」的這個售就是物業銷售

中國經濟社會發展進入「大」時代，參與全球化國際大競爭，首先要做大，要規模化經營。做大，「大負債」不失為一種較好的經濟發展路徑與捷徑。只是做大了，你是為自己做大，還是為大家做大，為廣大人民群眾服務，這才是本質上的區別。

中國的大企業都是「大負債」高「負債」，只是王健林們要明白一個道理：做大了，不要出逃，而是由做大，轉型為「偉大」！不要做自私之「小我」，而是要追求人生無私之「大我」！

Ⅷ 萬達商業為什麼選擇從港股退市

研究港股的小夥伴們都知道，相對於A股市場而言，港股更加便宜。

對於此次私有化，最主要的原因是因為估值太低，香港市場萬達商業的市盈率太低，如果在A股上市又保留港股，股價會被拖累。詳細解釋如下：

港股的低估值由來已久，顯然王健林王爸爸也不是第一次知道。所以萬達商業一開始的上市計劃就是「A+H」股模式。也就是在在香港和內地都上市。這種模式的好處除了可以搞兩次IPO，更重要的是在香港的後續融資。

不過「A+H」模式最大的缺點是低估值的H股成為木桶的「短板」，拖累A股，降低公司的整體估值水平。

假如某公司凈利潤2億，總股本1億，在A股上市後市盈率為15倍，則股價30元、市值30億。假如該公司發行了2000萬H股，由於兩地估值水平懸殊，投資人南下「撿便宜」。最終A股、H股價格分別穩定在20元和15港元，H/A比價為60%，總市值約合18.4億，生生被拖累38.7%！

以南方航空為例，A股價格為7.08元，H股是3.98港元，H/A比價為56%。中國人壽H/A比價是68%，比亞迪不到64%，廣汽集團只有32%，房地產開發商「金隅股份」竟然只有25.52%……

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A股上市的房地產企業市盈率一般為十幾倍。2015年，萬達商業凈利潤超過300億，若在A股上市，按15倍市盈率，市值可達4500億。而在提出私有化之前，萬達商業H股價格對應市值約合1200億人民幣，市盈率僅為4倍！

發行A股後，萬達商業總股本將達47.77億股，其中6.52億H股佔比13.66%。假如H股拖累A股20%，王健林將損失千億身家，實在得不償失。

（備注:本文援引自環證通 侵刪）

Ⅸ 萬達商業為什麼選擇從港股退市 回歸a股是大勢所趨

3月30日，萬達商業發布公告宣稱控股股東正在考慮全面私有化。內地輿論普遍認為，導致萬達商業私有化的主要原因是其股價過低。海外投資者為什麼就看不上萬達商業呢？
這是一場失敗的閃婚。一位美女和意中人相戀多年未果後，轉投第三者的懷抱。然而結婚僅15個月之後，這位美女又聲稱要離婚和初戀情人再續前緣。
沒錯，我們說的就是要從港交所退市的萬達商業。3月30日，萬達商業發布公告宣稱控股股東正在考慮全面私有化。內地輿論普遍認為，導致萬達商業私有化的主要原因是其股價過低，港交所和海外投資者也因此受到了普遍的指責：我們萬達商業多漂亮的美女啊，要臉蛋有臉蛋，要身段有身段，怎麼就不受你們待見呢？你們眼睛瞎了么？
他們的眼睛沒有瞎。只不過，內地和海外是兩種市場，遵循的是兩套不同的審美標准，內地投資者眼中的絕世美女，在海外投資者看來可能只是庸脂俗粉。
傲慢
萬達商業私有化的消息出乎所有人的意外。
中國政法大學資本金融研究院院長劉紀鵬從2013年起就開始擔任萬達商業獨立董事，今年年初才剛剛因為任期屆滿而離任。就是這樣一位對萬達商業知根知底業內專家，也對其私有化完全沒有預料到，他稱之為「一則令人震驚的消息」。
從萬達的表態和業界的分析來看，股價被嚴重低估是其退市的主要原因。作為中國乃至全球商業地產中的王者，萬達商業目前的股價是其管理團隊及實際控制人萬達集團董事長王健林所不能接受的。
在3月30日萬達商業發布私有化公告的當天，其每股股價只有38.8港元，遠遠低於其48港元的每股發行價和47.6港元的每股凈資產。即使在私有化公告發布之後的第二天，萬達商業大漲18.43%，報收45.95元/股，但仍在發行價之下，摺合市盈率僅4.62倍，而萬達集團旗下在A股上市的萬達院線，同期市盈率高達79.52倍。好吧，萬達院線的行業畢竟不同，可比性不強，那我們就來和A股上的同行業上市公司比——A股上市的萬科、綠地的市盈率可也分別高達16.7倍和33.7倍，萬達哪裡比不上萬科、綠地？
「從萬達股東角度出發，無論是萬達的大股東和小股東，無論是從感情和理性上恐怕都難以接受。」劉紀鵬在撰文中這樣說。
確實難以接受。要知道萬達商業目前已經超越了美國西蒙集團成為了全球最大的商業地產公司，每股收益高達6.62元。在內地，我萬達商業無論到哪個城市都是當地政府的座上客，當初也是港交所敲鑼打鼓把我迎過來的，怎麼現在就看不上我了？為什麼？憑什麼？不說了，掀桌子，不玩了！
偏見
海外投資者為什麼就看不上萬達商業呢？
「因為海外對房地產認可的模式每一樣都與萬達商業背道而馳。」對香港資本市場非常熟悉的房地產與金融資深評論人黃立沖這樣告訴本刊記者。
海外投資者最認可的是類似喜達屋這種高度依靠運營而不依靠資產來產生價值的模式，甚至是戴德梁行、仲量行這樣基本不持有任何資產，僅僅依靠管理和運營來賺錢的模式。顯然，萬達商業的運營模式和上述這兩種模式相去甚遠。
萬達商業的模式相對而言是一種「重資產」的模式，其一直以來都是以一種『以售養租』的模式在維持，即以出售物業產生的巨大現金流為支撐，盡可能地維持「只租不售」的物業。
根據王健林年初所作的萬達集團2015年工作報告，萬達商業2015年的收入為1904.5億元，其中地產業務合同收入1640.8億元，租賃收入只有144億元，也就是說銷售收入佔到了八成以上，而租賃收入佔比還不到一成，是一種不折不扣的重資產模式。
在這種總資產模式之下，萬達商業的盈利在海外投資者的眼中就顯得很可疑，因為萬達商業的利潤中的很大一部分來自資產的價值重估。在內地投資者看來這不算是什麼，因為中國的房地產市場在過去的十多年裡一路向上，幾乎沒有經歷過真正意義上的下跌，所以開發商捏在手裡的土地和房子都是金疙瘩，當然是越來越值錢。
但是，海外的投資者並不這樣看。在他們看來，資產的增值可能會在市場下跌的時候頃刻間消失。香港投資者記憶猶新的是，2003年SARS期間，香港的物業估值相對於1997年下跌60%，而在美國次貸危機期間企業物業估值普遍下跌30%-85%不等，類似這樣的情況很可能導致企業一年巨虧過百億元。
萬達商業顯然已經意識到了這個問題，正在嘗試實施輕資產戰略，即萬達廣場的設計、建造、招商、營運、信息系統、電子商務由萬達商業負責，但投資全部由合作者承擔，資產歸合作投資者，萬達與投資方從凈租金收益中分成。為了配合這種戰略轉型轉型，王健林已經將2016年的地產銷售收入目標進行了大幅下調，從2015年的1640.8億元下調到1000億元左右，可謂壯士斷腕。
然而，這種決絕依然沒有獲得海外投資者的認可，萬達商業的股價也依然萎靡。花旗銀行、美銀美林、野村證券等多家研究機構在此之後相繼下調萬達商業的目標價位。其中，美銀美林研報稱，萬達商業輕資產模式的轉型過程將十分顛簸。
黃立沖表示，在目前中國內地三四線城市的購物中心需求已經過剩的情況下，再加上萬達商業輕資產戰略未見實效，海外投資者是不會給予其高估值的，現在香港市場只願意給這樣的企業3-8倍的市盈率，大部分在3-5倍。因此，從這個角度來看，萬達商業的價值並沒有被低估。
變數
此處不留爺，自有留爺處！萬達商業此時選擇私有化退市，倒也不無好處。而其最大的好處，是使萬達商業在A股的發行定價擁有了更大的自主權。
2015年9月，萬達商業向證監會提交了公開發行申請，計劃發行不超過2.5億新股。沒有H股低股價的拖累，萬達商業A股IPO定價肯定會更高，上市以後的上漲空間肯定也會更大。可以預見，萬達商業在A股的融資額會大增，IPO之後王健林將會穩穩當當地坐住中國首富的寶座，馬雲們此後恐怕只能乾瞪眼了。
在A股的上市排隊中，萬達商業的位置相對靠後。業內人士分析認為，萬達商業既然敢在目前拋出港股退市的消息，顯然是在A股上市上有突破。不過，如果萬達商業在港交所退市成功，那麼其在A股的上市申請書可能要重新修改，重新提交，按照正常的程序，這可能需要長達幾年的時間。
但現在說這個可能為時過早，因為萬達商業能否順利在港交所退市還是一個未知數。按照港交所的規定，上市公司退市需要經歷一系列的步驟，滿足一系列的條件，而其中最關鍵的一個，就是要召開全體股東大會並獲得75%以上股東的支持。
股東大會可能會成為萬達商業退市的一道坎，因為按照每股48港元現金的要約收購價，萬達商業的投資者，至少是從一開始就投資萬達商業的投資者，肯定是不賺錢的，再考慮到時間成本，可能大部分都是虧錢的。如果按照原定的萬達商業A+H股的模式，一方面A股的股價會受到H股的拖累，但從另一方面看，H股的股價肯定會受到A股股價的刺激而上漲。也就是說，如果萬達商業不從港交所退市，等其在A股上市之後，其H股股價肯定會大幅上漲而使得投資者獲益。因此，不願意萬達商業退市的股東肯定大有人在。