信託股權合規怎麼提升

A. 加強房地產信託領域風控 銀保監會約談部分信託公司

7月6日，銀保監會有關部門負責人表示，針對近期部分房地產信託業務增速過快、增量過大的信託公司，銀保監近日開展了約談者耐警示，要求這些信託公司增強大局意識，嚴格落實「房住不炒」的總要求，嚴格執行房地產啟嫌畢市場調控政策和現行房地產信託監管要求。
據悉，銀保監對這些信託公司提悄芹出五方面要求，一是嚴格執行房地產市場調控政策和現行房地產信託監管要求；二是提高風險管控水平，確保業務規模及復雜程度與自身資本實力、資產管理水平、風險防控能力相匹配；三是提高合規意識，加強合規建設，確保房地產信託業務穩健發展；四是控制業務增速，將房地產信託業務增量和增速控制在合理水平；五是提升受託管理能力，積極優化房地產信託服務方式，為房地產企業提供專業化、特色化金融服務。
另據介紹，截至2019年5月底，房地產信託資產余額3.15萬億元，佔全部信託資產余額14%，較年初增加1665.97億元，同比增長15.15%。但部分信託公司房地產信託業務增長較快，部分房地產信託業務存在一定合規問題和風險隱患。

B. 關於員工持股信託計劃

員工持股計劃（Employee Stock Option Plan,簡稱ESOP）是指通過讓員工持有本公司股票和期權而使其獲得激勵的一種長期績效獎勵計劃。在實踐中，員工持股計劃往往是由企業內部員工出資認購本公司的部分股權，並委託員工持股會管理運作，員工持股會代表持股員工進入董事會參與表決和分紅。 ESOP（Employee Stock Ownership Plans）即員工持股計劃，又稱之為員工持股制度，是員工所有權的一種實現形式，是企業所有者與員工分享企業所有權和未來收益權的一種制度安排。員工通過購買企業部分股票（或股權）而擁有企業的部分產權，並獲得相應的管理權，實施員工持股計劃的目的，是使員工成為公司的股東。
編輯本段員工持股計劃的類型
總體來說，ESOP可分為兩類：非杠桿化的ESOP和杠桿化的ESOP。
編輯本段員工持股計劃的主要作用
（1） 奠定企業民主管理的的基礎。 （2） 擴大資金來源，增加員工收入。 （3） 留住人才，為員工提供安全保障。 （4） 調整企業收益權，轉變企業約束機制。
編輯本段員工持股計劃的實施步驟
1、 設立員工持股會，統一管理員工股東的出資 2、 界定員工持股會的職權，規范員工持股會的組織和行為 3、 員工持股計劃的設計 內容包括： （1） 收益人的范圍與數量，主要是確定持股員工的資格。 （2） 員工持股總量控制和員工股票的分配。 （3） 員工股票的託管。 （4） 員工股票的出售。
編輯本段規范操作流程
（1）進行實施員工持股計劃的可行性研究，涉及到政策的允許程度；對企業預期激勵效果的評價；財務計劃；股東的意願統一等。 （2）對企業進行全面的價值評估。員工持股計劃涉及到所有權的變化，因此合理的公正的價值評估對於計劃的雙方員工和企業來說都是十分必要的。企業價值高估洞鍵野，顯然員工不會願意購買；而企業價值低估，則損害企業所有者的利益，在我國主要表現為國有資產的流失。 （3）聘請專業咨詢顧問機構參與計劃的制定。我國企業由於長期缺乏完善的市場機制下經營的全面能力，因此缺乏對於一些除產品經營外的經營能力。特別是對於這樣一項需要綜合技術、涉及到多個部門和復雜關系界定的工程，聘請富有專業經驗和有知識人才優勢的咨詢顧問機構的參與是必要的。 （4）確定員工持股的份額和分配比例。在全國，由於國有企業的特殊屬性，企業的員工在為企業工作過程中所累積的勞動成果未得以實現，因此在確定員工在為企業貢獻所應得的報酬股份，另外，員工持股的比例也要跟計劃的動機相一致，既能夠起到激勵員工的目的，又不會損害企業原所有者的利益。 （5）明確職工持股的管理機構。在我國，因為各個企業基本上存在著較為健全的工會組織。而對於一些大型的企業來說，借鑒國外的經驗，由外部的信託機構、基金管理機構來管理員工持股信託也是可行的。 （6）解決實施計劃的資金籌集問題。在國外，實施ESOP資金主要的來源渠道是金融機構的貸款，而在我國現在的情況下，仍然以員工自有資金為主，企業提供部分低息借款。對於金融機構目前在ESOP中的介入似乎還沒有，但是不管從哪個方面講，這樣做都是有可行性的，並且對於解決銀行貸款出路問題，啟動投資和消費有一定的促進作用。 （7）制定詳細的計劃實施程序。實施ESOP 詳細的計劃程序主要體現在員工持股的章程上面。章程應對計劃的原則、參加者的資格、管理機構、財務政策、分配辦法、員工責任、股份的回購等作出明確的規定。 （8）製作審批材料，進行審批程序。計劃要得以實施，通常要通過集團公司、體改辦、國資管理部門等部門的審批。但是在實施操作中也存在靈活的做法。
編亮賣輯本段實現方式
從國外的通常做法看，一般可分為非杠桿型的ESOP與杠桿型的ESOP。
非杠桿型的員工持股計劃
非杠桿型的員工持股計劃是指由公司每年向該計劃貢獻一定數額的公司股票或用於購買股票的現金。這個數額一般為參與者工資總額的25% ，當這種類型的計劃與現金購買退休金計劃相結合時 ， 貢獻的數額比例可達到工資總額的25%。這種類型計劃的要點是： (1)由公司每年向該計劃提供股票或用於購買股票的現金，職工不需做任何支出。 (2)由員工持股信託基金會持有員納喊工的股票，並定期向員工通報股票數額及其價值。 (3)當員工退休或因故離開公司時，將根據一定年限的要求相應取得股票或現金。
杠桿型的員工持股計劃
杠桿型的員工持股計劃主要是利用信貸杠桿來實現的。這種做法涉及職工持股計劃基金會、公司、公司股東和貸款銀行四個方面： (1)首先，成立一個職工持股計劃信託基金； (2)然後，由公司擔保，由該基金出面，以實行職工持股計劃為名向銀行貸款購買公司股東手中的部分股票，購入的股票由信託基金掌握，並利用因此分得的公司利潤及由公司其它福利計劃（如職工養老金計劃等）中轉來的資金歸還銀行貸款的利息和本金。 (3)隨著貸款的歸還，按事先確定的比例將股票逐步轉入職工帳戶，貸款全部還清後，股票即全部歸職工所有。 這種類型計劃的要點是： (1)銀行貸款給公司，再由公司借款給員工持股信託基金會，或者由公司做擔保，由銀行直接貸款給員工持股信託基金會； (2)信託基金會用借款從公司或現有的股票持有者手中購買股票； (3)公司每年向信託基金會提供一定的免稅的貢獻份額； (4)信託基金會每年從公司取得的利潤和其他資金，歸還公司或銀行的貸款； (5)當員工退休或離開公司時，按照一定條件取得股票或現金。
編輯本段員工持股計劃（ESOP）的應用
在實際中，ESOP被廣泛用於各種各樣的公司重組活動中，包括代替或輔助對私人公司的購買、資產剝離、挽救瀕於倒閉的公司以及反接管防禦。美國西北航空公司便是因瀕於倒閉而實施ESOP，並起死回生的。有些公司甚至將ESOP作為公司融資的一種手段。從企業所有者角度看，採用ESOP的用途主要可歸納為： 1、實行資本積累，公司籌資的一種手段； 2、為非公眾持股公司的股票提供了一個內部交易的市場； 3、上市的一種替代方案； 4、防止敵意收購； 5、公司平穩放棄與讓渡經營不理想的子公司； 6、實現公司所有權向雇員的轉移； 7、為員工的退休提供保障，替代養老金； 8、提供激勵機制，補償雇員工資的減少，激發雇員的積極性，促進生產的提高。
編輯本段員工持股計劃的幾種模式
員工持股制度作為完善公司治理結構,增強員工的勞動積極性和企業的凝聚力的一種手段, 近來越來越受到企業界的關注. 實行員工持股, 使職工不僅有按勞分配獲取勞動報酬的權利, 還能獲得資本增值所帶來的利益. 對於加強職工的主任公意識, 留住公司骨幹人才也具有十分重要的意義.在我國企業進行股份制改造,建立現代公司制度的改革過程中,員工持股還能有效彌補投資主體缺位所帶來的監督弱化,內部人控制嚴重問題. 在我國還沒有明確的法律法規對員工持股的管理和運作進行指導和規范, 實施員工持股計劃的企業也多數處於探索階段,特別是在我國企業改制,經濟轉軌的大背景下,企業由於所有制結構不同,特定的發展歷史等情況,使我國的員工持股很難有一種統一的模式和方案.不過,目前國內已經實施員工持股計劃的幾種典型模式,仍然可以給我們以啟示和借鑒. 經理層融資收購:四通模式 四通集團作為目前最大的民營高科技企業之一, 也是中國最早的民營高科技企業之一, 一直為產權問題困擾.984 年 5 月 6 日,中國科學院 7 名科技人員向北京市海淀區四季青鄉借款萬元,並掛靠司機青鄉下海創辦了"四通新技術開發有限公司".雖然注冊為"集體所有制", 但四通創業者一直恪守"自籌資金,自由組合,自主經營,自負盈虧"的原則.對內對外都不厭其煩地強調自己是"民辦企業",無上級主管,以區別於"官辦集體企業".對掛靠單位四季青鄉,四通也非常謹慎.萬元借款,3 個月以後四季青鄉要求歸還,四通報就歸還了.為了回報其"其它方面的支持",四通每年分給它 5 萬元利潤,分了很多年.也正因為這一點,四季青鄉後來也要求過股權,但因法律上站不住腳,"摘帽子"在四通只是舉手之勞. 隨著公司經營的不斷擴展以及公司經營人員包括當初創業人員的變化, 四通集團的資產規模已達4 億元,58 家公司,公司產權卻越來越模糊.產權主題虛置,不僅使公司海外融資困難,更重要的是公司缺乏有效的監督機制,造成投資項目廣種薄收,人才流失嚴重等一系列問題.為了解決這一問題,四通最終決定引進 MBO 方式,即經理層利用借債所融資本杠桿收購自己所服務的公司的部分股份, 使管理層得以所有者和經營者合一的省份主導重組公司. 具體做法是, 先由公司管理層和內部職工成立職工持股會, 然後分別由原四通集團和職工持股會以及外部股權投資人出資成立"北京四通投資有限公司", 其中原四通集團和職工持股會分別出資4900 萬元和 500 萬元.通過北京四通投資有限公司購買早香港上市的香港四通以及原四通集團系統集成,信息家電,軟體開發等資產,達到以清晰的增量調動模糊的存量的目的.總之,四通改制模式就是在我國現行的政策法律框架下,引進 MBO 方式,同時進行四通的產權重組,業務重組和機制重組,通過產權清晰的新四通收購原四通的資產,調動模式的存量,不僅解決了產權混亂的問題,同時結合員工的持股,調動了員工的積極性,增強了企業的凝聚力. 四通改製成功, 為我國眾多被產權所困的民營企業通過員工持股解決產權問題探索出了一條路子.通過設立職工持股會,推行員職工持股,建立新的產權主體,明晰了企業產權,並通過業務重組為公司未來發展搭建了新的組織平台. 四通模式的順利實施, 需要有一個完善的企業家市場,通過企業家市場給頭腦定位,從而確定給誰期股,給多少股份.還需要金融法規的配套支持,企業家很難一下子拿出那麼多錢認購規定的股份,企業推行 MBO 離不開金融機構的支持. 同時還應借鑒國外的經驗, 給推行員工持股的企業融資方面一定的稅收優惠. 受讓一大股東非流通股:東大眾模式 浦東大眾的職工持股會是以上海大眾企業管理有限公司 (以下簡稱管理公司) 作為法人名義建立起來的.管理公司通過與上海大眾出租汽車有限公司(以下簡稱總公司)對浦東大眾股份的協議轉讓,管理公司取得了對浦東大眾 0.08%的控股權,公司職工持股會是由經持股會統一辦理持有公司股份的員工自願參股組成的. 持股會會員是持股會的股東, 但會員個人不直接享有公司股權. 持股會以工會社團法人名義獨立承擔民事責任, 並代表持股會全體會員行使股東權利. 持股會會員以其出資額為限對持股會承擔責任, 持股會以其投入公司的全部出資額為限對公司債務承擔責任.持股會初始投資額為 700 萬元,每一個元為一股,初始持股總數為 700 萬股. 職工持股會資金來源為職工出資和持股會投資收益. 持股會初始的持股及以後增加對公司股份持有比例, 通過以下途經獲得股份來源: 公司其它股東轉讓的股份: 公司贈資擴股時認購公司發行的新股(配股) :公司其它股東放棄配股的余額.持股會會員大會是持股會的最高權利機構,負責選舉和更換理事會成員,審議批准理事會的報告,審議批准持股會贈資方案,投資方案和收益分配方案等事項. 理事會由持股會會員大會選舉產生,為持股會的常務辦事機構,對會員大會負責,主持持股會日常事務工作,如辦理會員入會,退會手續,收繳會員認購資金,辦理會員轉讓股份等工作.會員轉讓股份,均由通過持股會辦理轉讓手續.會員轉讓股份的價格,統一按上年末公布的每股凈資產值確定,並通過持股會辦理現金轉讓手續.持股會理事及公司懂事,監事, 總經理任職期間,不得轉讓所持股份. 成立職工持股會以來的兩年中, 管理公司的資產規模與股東權益都取得了較大的增長. 管理公司的資產主要分布在三個方面, 即對浦東大眾控股的長期投資, 出租汽車為主的固定資產投資和資本市場的短期投資.對浦東大眾的控股從97 年5月的600 萬股,經過97 年至 98 年浦東大眾實施送股和配股,目前已達 0306 萬股.出租汽車數量也有較大增長.管理公司的股東權益從 97 年 4 月的 7000 萬元經過不到兩年的努力, 98 年底已經達到 0853 萬元, 到贈幅達 55%.兩年來,管理公司雖然沒有向股東分配過現金紅利,但投資者可以通過股權內部轉讓的方式得到同樣的現金分紅. 管理公司是以職工持股會為內涵的公司, 所以管理公司實質上是一家民營企業, 目前管理公司控有浦東大眾 0%以上的股份,這樣就形成了浦東大眾是有一家企業控股的上市公司的市場定位.由於管理公司的投資者全部來源於大眾集團的職工,而管理公司經營`效益大部分來自於浦東大眾,因此職工與企業更具有利益相關性,尤其是經營者持股較多,更具有激勵性. 通過轉讓非流通股的方式, 只要尊重企業發展歷史, 合法取得股權, 合理確定股權轉讓價格, 就不存在國有資產流失的問題.相反,通過內部職工持股能有效增強企業凝聚力,使國有資產退出競爭性領域,有利於進行經營結構的調整. 股份制改制:深圳泰然模式 泰然公司原名為深圳市工業區開發公司,成立於985 年 6 月,998 年更名為"深圳市泰然實業發展總公司",為深圳市直屬的一級國有企業.從 995 年 8 月開始,泰然公司成為股份制試點企業.在投資管理公司,體改辦和國資辦的指導下開始了現代企業制度改革,由單一的國有投資主體改組為多元投資主體.改革時企業正式員工 80 人,根據持股比例佔有股本價值 600 萬元左右.在持股額的分配上,企業採取了"效率優先,兼顧公平"的原則,公司的經營決策者和高級管理人員持股額可為普通員工的 3 到 4 倍, 同時根據崗位, 責任大小來決定員工所持的股份份額. 為了達到留住人才,激發工作積極性的目的,公司同時規定,企業內部部門經理以上的管理人員必須全額認購所配股額.在效率優先的基礎上,企業也盡量做到了兼顧公平,具體措施包括適當考慮員工在本企業的工齡,以及退休員工可享受平均配股額的60%,並可保留 5 年的分紅, 年後由公司按當時的股價予以回購. 5 採取由工會作為社團法人託管運作的方式, 工會中的股東代表依照法定程序進入公司的董事會,代表持股員工的利益,參與企業決策. 同時在進行分紅時, 由工會按員工持股總額統一接受公司利潤分配, 再按員工持股數額進行二次分配. 在員工持股的認購資金中, 按員工自己出資 40%, 30%由企業通過工會貸款給員工, 另外30% 則由企業自留的公益金中劃轉. 在實行員工持股兩年多來,泰然公司基本上實現了當初改革時所設想的目的,也就是:留住人才;提高員工對企業的關切度;激發員工的積極性和主動性.泰然模式,在股份制改革過程中推行員工持股制度,由工會代行職工持股會的功能,比較合理又精簡了機構.同時,員工出資,企業公益金,企業貸款三方面結合解決了員工持股所需資金. 強制高級管理層持股:紹興百大模式 紹興百大為了將經營者的利益和公司的利益緊密結合起來, 建立有效的激勵和約束機制, 公司董事會要求公司高級管理人員必須儲有一定數量的公司社會公眾股. 為此, 公司高級管理人員 99 年 8 月陸續購入社會公眾股.按照有關規定,上述人員只有在離職 6 個月後才可將持有公司社會公眾股拋出. 這種做法的目的是要更有效地激勵和約束高級管理人員, 但也存在一些問題. 二級市場收購價格一般比較高,高級管理人員持股成本較高.且因為管理人員所持股份不能流動,造成高級人員凍結大量資金,這對於管理人員來說,也有失公平.在我國股市尚不完善,股價受外在因素影響波動幅度較大,股票價格有時並不能反映企業經營者的業績.針對這些問題,實行股票期權是一種更加有效的辦法. 所謂股票期權, 就是給予經營者在一定期限內以預先確定的價格購買公司一定數量股票的權利.通過股票期權的合理設計,授予經營者購股權,經營者無償獲得這一權利, 只有在行權時才支付一定金額購買股票, 且行權以後可隨時根據股票走勢決定是否持有此股票,這相對於股票激勵更加有效合理。
編輯本段中國中小型民營企業的員工持股計劃
員工持股計劃畢竟是舶來品，能否結合中國國情，中國人的企業文化特點制定出符合中國中小型民營企業的員工持股計劃就顯得極為關鍵，尤其是隨著中小型企業的急劇增加，高新技術企業的快速發展，如何留住人才顯得極為關鍵，如果照搬國外的經驗，不僅存在極大的法律風險而且容易造成水土不服，將企業陷入困境，可喜的是，國內的咨詢公司及律師事務所已經認識到這個問題，將員工持股計劃進行移植改造，目前中國中小型民營企業的員工持股計劃包括以下幾個方式：
高管股權激勵方案直接持股
對於公司的高管以及技術核心人員採取股權激勵方式，直接將公司的高管及技術核心人員登記在股東名冊，並且進行工商變更登記。這種方式能夠最大限度的激勵團隊員工，目前，創新型高新技術類的企業在設立之初普遍採取這一方式。但是也存在著股權糾紛的隱患。
中層管理人員期權激勵
公司原始股權有限，人數的不斷增加勢必稀釋團隊創始成員的股份，基於此，大部分公司會對於中層管理人員採取期權獎勵的方式。但是隨著行權期限的到來，創始成員股份稀釋的問題會較為突出。
員工虛擬股票激勵
該激勵模式可以面向公司所有員工，只要達到公司的一定條件，便給予虛擬股票進行激勵，虛擬股票實際上是員工薪酬的延遲支付，對公司股權並未有任何侵害，但是該方案需要縝密設計，需要專業的律師進行咨詢，目前公司採取的較少。

C. 自資管新規正式實施以來，長安信託是怎樣適應新業務生態的

資管新規開始實施後，信託機構也需要及時提升自身雀絕財富管理水平，以適應市場需求的新業務生態。針對核心用戶投資決策自主化、產品配置多元化、資產管理數字化、資產信息披露透頃扒姿明化、服務體驗智能化的需求此簡變化，長安信託從業務形態、客戶服務、產品體系等多個維度開展數字化轉型，持續構建數字化財富管理平台，打造中台化業務共享能力中心，建立數字化合規風控體系，藉助科技實現線上和線下服務渠道相互聯動，全面體現以客戶為中心的戰略理念。還有不明白的話你也可以加速去知道看下。

D. 銀保監會：加強房地產信託領域風險防控

中國銀保監會有關部門負責人近日表示，為加強房地產信託領域風險防控，針對近期部分房地產信託業務增速過快、握宴增量過大的信託公司，銀保監會近日開展了約談警示，要求這些信託公司控制業務增速，提高風險管控水平。
該負責人表示，截至2019年5月末，房地產信託資產余額3.15萬億元，佔全部信託資產余額14%，較年初增加1665.97億元，同比增長15.15%。但部分信託公司房地產信託業務增長較快，部分房地產信託業務存在一定合規問題和風險隱患，需要引起高度重視。
據介紹，銀保監會肆慎對這些信託公司提出五方面要求，包括嚴格執行房地產市場調控政策和現行房地產信託監管要求；提高風險管控水平，確保業務規模及復雜程度與自身資本實力、資產管理水平、風險防控能力相匹配；提高合規意識，加強合規建設，確保房地產信託業務穩健發展；控制業務增速，將房地產信託業務增量和增速控制在合理水平；提升受託管理能力，積極優化房地產信託服務方式，為房地產企業提供專業化、特色化金融服務。
該負責人表示，這些措施要求，有助於遏制當前房地產信託業務過快增長的態勢，有助於推動信託公司回歸本源、優化結構、有效轉型，促進房地產市場的平穩健康發展。
該負責人表示，今後，銀保監會將會對信託公司的裂皮敬警示指導作為一項常態化工作，根據房地產市場發展變化情況，及時開展政策吹風，推動信託公司沿著正確軌道穩健發展。

E. 信託怎麼拉資金

信託拉資金飢渣方式有發行信託產品、私募基金、資管計劃、股權投資、債券投資。
1、發行信託產品：信託產品是信託公司發行的一種理財產品，投資者可以通過購買信託產品來將自己的資金委託給信託公司進行投資管理。信託產品通常具有較高的預期收益率和較低的風險水平，吸引了越來越多的投資者。
2、私募基金：私募基金是一種非公開發行的基金產品，通常面向機構投資者或高凈值個人投爛殲悄資者。信託公司可以發行私募基金來吸收資金。
3、資管計劃：資管計劃是指為特定投資者定製的資產管理計劃，通常由信託公司為客戶量身打造。信託公司可以發行資管計劃來吸收資金。
4、股權投資：信託公司可以通過股權投資來吸收資金。股權投資通常是指投資於未上市改昌公司或上市公司的非公開發行股票，以獲取股權投資回報。
5、債券投資：信託公司可以通過債券投資來吸收資金。債券投資通常是指投資於政府債券、企業債券等債券產品，以獲取固定收益。

F. 信託公司風控指標不合規怎麼辦

限制公司業務發展鎮臘速度。信託公司，在中國是指依游旅清照《中華人民共和國公司法》和根據《信託公司管理辦法》規定設立的主要經營信託業務的金融機構，其中如果風控指標不合格會限制公司業務發展速度。然後要求公司限期進神前行整改。

G. 如何規避房地產信託投資風險

1、房地產債權信託

房地產債權信託房地產債權信託主要是指房地產貸款信託，是將信託資金用於向房地產開發企業發放貸款的一類信託業務。

根據監管部門要求，向房企發放貸款信託需要滿足「四、三、二」條件：

四證：
國有土地使用證
建設用地規劃許可證
建設工程規劃許可證
建築工程施工許可證

三成：
自有資本金投資比例達到30%

二級：
具有房地產開發二級資質

房地產債權信託主要關注點是信託到期本息回收問題，因而需要關注融資方償債能力、融資項目可行性、抵質押物價值充足以及變現性等方面，通常設置抵質押、資金賬戶監管、股東或者實際控制人連帶擔保責任、本金分期歸集計劃等風險控制措施。（市面上絕大多數房地產信託屬於此類型，信託公司直接以貸款的形式借給房地產企業棗戚）

房地產債權信託具有簡單、易於操作的特點，同時也是與現行法律銜接最好、最常用的信託資金運用方式。不過，房地產債權信託對於放款條件要求較高，部分未達到要求的融資需求，無法滿足，而且該類信託業務模式將提升房企財務杠桿，將壓縮其後續融資空間。

2、房地產股權信託

房地產股權信託房地產股權信託主要是指信託資金用於獲得房地產企業股權從而為其提供開發建設資金的一類信託業務。

股權獲得方式：
受讓原有股東股份
增資
出資新設項目公司

與債權信託相比，房地產股權信託並沒有那麼嚴格的合規要求，因而可以滿足房地產企業拿地、四證不全時期的融資需求，股權融資也有利於美化房企財務報表，部分情況是作為過橋資金，待四證齊全後向銀行申請開發貸，實現信託資金的退出。很多房地產股權信託是附有回購協議的，實際上是假股真債;還存在部分股權投資信託僅以少部分資金獲得房企股權，其餘大部分資金以股東借款名義用於房地產項目開發建設，這實際上既降低了股權投資收益的不確定，也有效繞靠看房地產貸款信託的監管要求。

房地產股權信託重點關注最終能否到期退出，對於負有回購協議的，這就需要關注回購人是否能夠履行回購義務。同時，由於參股房企，信託公司也需要履行股東權利義務，參與重大事項決策，這有利於維護自身利益。從房地產股權信託風險控制手段，第一一般採用採用結構化設計，通過次級受益權部分提升優先順序投資人的投資安全性;除已擁有股份的剩餘股份提供質押，從而全面掌控房企公司運作;全面參與重大事項決策，掌握財務、公章等各類印章和網銀密鑰，部分情況下還將聘請外部公司監督融資項目建設;融資項目抵押等;違約時的資產處置權利等

3、房地產財產權信託

房地產財產權信託是指以房企所有擁有的各類財產權或者以個人擁有的房地產作為信託財產而開展的一類信託業務。

(一)房企作為委託人的財產權信託

以房企所有擁有的各類財產權為財產權而設立的信託本質上仍是滿足房企項目建設的投融資需求，但是此處房企為委託人，財產權小份額切分，轉讓給合格投資者，從而獲得開發資金。不過，目前市場的大部分財產權還是會附有回購協議，從而實現投資者的固定收益，是信託融資的一種交易結構形式變通，或者對現有監管政策的規避。受託信託財產可以是特定資產收益權，諸如土地使用權收益權、在建項目收益權、股權收益權等特定資產收益權以及債權。雖然特定資產收益權信託已開展多年，但是特定資產收益權在我國現行法律制度下還存在一定爭議，該類信託還有待於接受司法審判的檢驗。
目前房地產財產信託本質還是一種融資工具，而不是來自基礎資產的收益，因而其重點還是要看回購義務人的履約能力，主要是償債能力和償債意願，其風險控制措施、交易結構基本與房地產債權信託和房地產股權信託相類似。

(二)個人作為委託人的房地產財產權信託

個人將其所凳鉛陵擁有的房產等財產作為信託財產而設立信託，是以財產管理以及財產傳承為主要目的的信託模式。這主要是藉助信託公司的專業性，實現房產的保值增值，以及實現財富的有序傳承。此類房地產信託可以進一步劃分為房地產開發信託、房地產管理信託以及房地產處置信託。

房地產開發信託主要是委託人將所擁有的土地作為信託財產，由信託公司負責聘任建築公司、房地產開發過程中的融資等事項，待房地產建設成功後，或者通過出租實現向受益人分配收益，或者激拿將成品房向受益人分配，不過該類業務還主要適用於土地產權私有的歐美等國家。

房地產管理信託主要是指信託公司按照委託人意願或者受益人利益最大化，通過有效管理以房地產作為信託財產的方式，所進行的一類業務。此類信託在美國、日本、我國台灣都較為普遍，在日本個人可設立不動產信託，由受託人實現信託財產的管理、租賃等，從而實現房產的保值增值。而在歐美，設立基於房產的信託則可以保障其在死後有序傳承給繼承人，同時由避免繼承人直接獲得房產後變賣。

房地產處置信託主要是指委託人將房產受託給信託公司，尤其幫助通過出售等方式，處置房產，最終將獲得現金分配受益人的一類信託業務。

我國尚未開展此類業務，一方面是由於現行信託法律制度不健全，包括信託財產登記、信託稅收等諸多障礙存在，另一方面是信託公司在房地產經營管理方面專業性不高，市場需求不高。但是，從未來發展看，此類業務還是具有一定市場空間的。

4、房地產資產證券化信託

資產證券化既包括各類金融債權，也包括各類不動產，房地產資產證券化也就是通常所說的房地產投資基金信託，就是不動產資產證券化的重要一類，是指投資人將資金以類債券的投資形式，投入在由專業機構管理和全程擔保的不動產里，通過專業機構的管理獲得穩定的高效的回報。REITs主要的目的是通過分紅的形式和投資者分享可預測的、穩定的房地產投資回報。REITs從上世紀六十年代初開始在美國興起，至今歐美及亞洲的較發達國家和地區均設立了REITs。在美國約有300個REITs，其總資產超過3000億美元，近2/3在國家級的股票交易所上市。目前已有近40個國家成功推出了房地產投資信託基金。

不同於一般的信託產品，REITs具有鮮明的特徵。它投資期限長，以成熟的商業物業為主，資金來源多是公募形式，對投資對象(限制開發項目)有限制，甚至地域有限制，屬於一種大眾投資工具，監管嚴格。每份REITs基金單位都代表對某個物業一定比例的所有權，有固定資產作後盾，因而也較容易用於質押或擔保融資，收購物業需要具備獨立法人資格。同時，REITS也受到較為嚴格的監管，根據美國、法國等主要國家的監管要求，REITS發行前需要經過監管審批或者報備，一般採用信託制或者公司制實現破產隔離，大部分無最低注冊資本要求，75%左右的資金要投資於具有穩定收益的房產，每年需要分配大約近90%的收益，一般僅對投資者所獲得的紅利征稅，從而避免雙重征稅。（目前在國內已經重啟，並且試點）

5、基金化房地產信託

基金化房地產信託目前市場上還有採取多種資金運用方式的，即房地產基金信託，從而提升信託資金運用效率。基金化房地產信託主要專注於房地產行業投資，通過運用股權、債權、物業持有、不良房地產項目重組等資金運用形式，同時對多個房地產項目進行組合管理的一種信託運作形式，信託公司可以與專業房地產私募基金機構合作，也可以與大型房地產開發企業合作，從而實現強強聯合，發揮各自優勢，實現全周期下，房地產項目全方位運作。

信託公司接受的委託資金，採用股權、債權、物業持有等多種運作方，投向多個房地產項目。這種模式採用組合投資的方式，有利於分散風險，挑選最為合適的房地產項目，從而實現受益人利益最大化，也有利於提高信託公司報酬水平。當然，此類運作方式對於信託公司專業性和房地產運作能力要求更高，因而信託公司會與其他專業機構合作。

下面金融狗說一下在項目上應該重點關注哪些東西？

判斷房地產信託產品風險的幾大關鍵指標如下：
是否具備足額的抵押物（一般抵押物評估價值為信託融資額度的2倍以上），且抵押物處置時具備較高的流動性（一般剛性需求為主的住宅更加容易處置）；

2.項目的區域位置是否擁有較強的市場需求（目前來看，一二線城市的住宅項目需求仍然較為旺盛（深圳新盤秒殺的情景是很難想像到的），三四線城市的項目最好是位於區域核心地段）；

3.開發商的實力與背景如何（衡量房地產開發商實力的一個重要指標是銷售量排名，去化率，對於其過往業績也可以進行考察做一個縱向對比）；

4.實際控制人的人品如何（投資者可以重點關注實際控制人的發家歷程，以及是否有過不良信用記錄以及負面新聞報道）。

H. 中鐵信託最新措施是什麼

樹牢合規意識。中鐵信託開展經常性合規警示案例教育,發布《從業人員禁止性規定》等制度,劃出從業「紅線」和「底線」,讓「強合規、嚴風控、守底線」成為職業操守,提高全員「合規也是生產力」的重要性認識。

提升責任意識。中鐵信託推進公司依法治理、依法經營、依法管理,壓實拓展業務和合規管理雙重責任,讓員工按章辦事、合規操作形成工作常態,合規人人有責的觀念深入人心。

遵循監管意識。中鐵信託認真執行監管要求,沿著監管鼓勵的方向拓展業枝返務,確保運營安全。2020年獲得人行成都分行反洗錢評級BBB,參加「四川銀行業2020年合規知識競賽」獲得優秀團體和優秀個人獎,參加四川銀行業專題法治課題調研獲得先進單位和二等獎。

發布於 11-17 12:40

作者：二龍
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I. 信託公司法人治理的核心原則是

第一條為進一步完善信託公司治理，加強風險控制，促進信託公司的規范經營和健康發展，保障信託公司股東、受益人及其他利益相關者的合法權益，根據《中華人民共和國公司法》、《中華人民共和國銀行業監督管理法》、《中華人民共和國信託法》等法律法規，制定本指引。

第二條信託公司治理應當體現受益人利益最大化的基本原則。股東（大）會、董事會、監事會、高級管理層等組織架構的建立和運作，應當以受益人利益為根本出發點。公司、股東以及公司員工的利益與受益人利益發生沖突時，應當優先保障受益人的利益。

第三條信託公司治理應當遵循以下原則：
（一）認真履行受託職責，遵循誠實、信用、謹慎、有效管理的原則，恪盡職守，為受益人的最大利益處理信託事務；
（二）明確股東、董事、監事、高級管理人員的職責和權利義務，完善股東（大）會、董事會、監事會、高級管理層的議事制度和決策程序；
（三）建立完備的內部控制、風險管理和信息披露體系，以及合理的績效評估和薪酬制度；
（四）樹立風險管理理念，確定有效的風險管理政策，制訂詳實的風險管理制度，建立全面的風險管理程序，及時識別、計量、監測和控制各類風險；
（五）積極鼓勵引進合格戰略投資者、優秀的管理團隊和專業管理人才，優化治理結構。

第四條信託公司應當建立合規管理機制，督促公司董事會、監事會、高級管理層等各個層面在各自職責范圍內履行合規職責，使信託公司的經營活動與法律、規則和准則相一致，促使公司合規經營。

第二章股東和股東（大）會

第一節股東

第五條信託公司股東應當具備法律、行政法規和中國銀行業監督管理委員會（以下簡稱中國銀監會）規定的資格條件，並經中國銀監會批准。

第六條信託公司股東應當作出以下承諾：
（一）入股有利於信託公司的持續、穩健發展；
（二）持股未滿三年不轉讓所持股份，但上市信託公司除外；
（三）不質押所持有的信託公司股權；
（四）不以所持有的信託公司股權設立信託；
（五）嚴格按照法律、行政法規和中國銀監會的規定履行出資義務。

第七條信託公司股東不得有下列行為：
（一）虛假出資、出資不實液如、抽逃出資或變相抽逃出資；
（二）利用股東地位牟取不當利益；
（三）直接或間接干涉信託公司的日常經營管理；
（四）要求信託公司做出最低回報或分紅承諾；
（五）要求信託公司為其提供擔保；
（六）與信託公司違規開展關聯交易；
（七）挪用信託公司固有財產或信託財產；
（八）通過股權託管、信託文件、秘密協議等形式處分其出資；
（九）損害信託公司、其他股東和受益人合法權益的其他行為鬧滾啟。

第八條股東出現下列情形之一時，應當及時通知信託公司：
（一）所持信託公司股權被採取訴訟保全措施或被強制執行；
（二）轉讓所持有的信託公司股權；
（三）變更名稱；
（四）發生合並、分立；
（五）解散、破產、關閉或被接管；
（六）其他可能導致所持信託公司股權發生變化的情形。

第九條股東與信託公司之間應在業務、人員、資產、財務、辦公場所等方面嚴格分開，各自獨立經營、獨立核算、獨立承擔責任和風險。

第二節股東（大）會

第十條信託公司股東（大）會的召集、表決方式和程序、職權范圍等內容，應在公備瞎司章程中明確規定。

第十一條股東（大）會議事細則包括通知、文件准備、召開方式、表決形式、會議記錄及其簽署等內容，由董事會依照公司章程制定，經股東（大）會審議通過後執行。

第十二條股東（大）會定期會議除審議相關法律法規規定的事項外，還應當將下列事項列入股東（大）會審議范圍：
（一）通報監管部門對公司的監管意見及公司執行整改情況；
（二）報告受益人利益的實現情況。

第十三條信託公司股東單獨或與關聯方合並持有公司50％以上股權的，股東（大）會選舉董事、監事應當實行累積投票制。
本指引所稱累積投票制，是指股東（大）會選舉董事或者監事時，每一股份擁有與應選董事或者監事人數相同的表決權，股東擁有的表決權可以集中使用。

第十四條股東（大）會會議記錄應做到真實、完整，並自做出之日起至少保存十五年。
股東（大）會的決議及相關文件，應當報中國銀監會或其派出機構備案。

J. 信託公司股權管理暫行辦法

第一章總 則第一條為加強信託公司股權管理，規范信託公司股東行為，保護信託公司、信託當事人等合法權益，維護股東的合法利益，促進信託公司持續健康發展，根據《中華人民共和國公司法》、《中華人民共和國銀行業監督管理法》、《中華人民共和國信託法》等法律法規，制定本辦法。第二條本辦法適用於中華人民共和國境內依法設立的信託公司。第三條信託公司股權管理應當遵循分類管理、優良穩定、結構清晰、權責明確、變更有序、透明誠信原則。第四條國務院銀行業監督管理機構及其派出機構遵循審慎監管原則，依法對信託公司股權實施穿透監管。
股權監管貫穿於信託公司設立、變更股權或調整股權結構、合並、分立、解散、清算以及其他涉及信託公司股權管理事項等環節。第五條國務院銀行業監督管理機構及其派出機構依法對信託公司股權進行監管，對信託公司及其股東等單位和個人的相關違法違規行為進行查處。第六條信託公司及其股數世東應當根據法律法規和監管要求，充分披露相關信息，接受社會監督。第七條信託公司、國務院銀行業監督管理機構及其派出機構應當加強對信託公司主要春團股東的管理。
信託公司主要股東是指持有或控制信託公司百分之五以上股份或表決權，或持有資本總額或股份總額不足百分之五但對信託公司經營管理有重大影響的股東。
前款中的「重大影響」，包括但不限於向信託公司派駐董事、監事或高級管理人員，通過協議或其他方式影響信託公司的財務和經營管理決策，以及國務院銀行業監督管理機構及其派出機構認定的其他情形。第八條信託公司股東應當核心主業突出，具有良好的社會聲譽、公司治理機制、誠信記錄、納稅記錄、財務狀況和清晰透明的股權結構，符合法律法規規定和監管要求。第九條信託公司股東的股權結構應逐層追溯至最終受益人，其控股股東、實際控制人、關聯方、一致行動人、最終受益人等各方關系應當清晰透明。
股東與其關聯方、一致行動人的持股比例合並計算。第十條投資人入股信託公司，應當事先報國務院銀行業監督管理機構或其派出機構核准，投資人及其關聯方、一致行動人單獨或合計持有上市信託公司股份未達到該公司股份總額百分之五的除外。
對通過境內外證券市場擬持有信託公司股份總額百分之五以上的行政許可批復，有效期為六個月。第二章信託公司股東責任第一節股東資質第十一條經國務院銀行業監督管理機構或其派出機構審查批准，境內非金融機構、境扒畢橘內金融機構、境外金融機構和國務院銀行業監督管理機構認可的其他投資人可以成為信託公司股東。
投資人及其關聯方、一致行動人單獨或合計持有同一上市信託公司股份未達到該信託公司股份總額百分之五的，不受本條前款規定限制。第十二條境內非金融機構作為信託公司股東，應當具備以下條件：
（一）依法設立，具有法人資格；
（二）具有良好的公司治理結構或有效的組織管理方式；
（三）具有良好的社會聲譽、誠信記錄和納稅記錄；
（四）經營管理良好，最近2年內無重大違法違規經營記錄；
（五）財務狀況良好，且最近2個會計年度連續盈利；如取得控股權，應最近3個會計年度連續盈利；
（六）年終分配後凈資產不低於全部資產的百分之三十（合並財務報表口徑）；如取得控股權，年終分配後凈資產應不低於全部資產的百分之四十（合並財務報表口徑）；
（七）如取得控股權，權益性投資余額應不超過本企業凈資產的百分之四十（含本次投資金額，合並財務報表口徑），國務院銀行業監督管理機構認可的投資公司和控股公司除外；
（八）國務院銀行業監督管理機構規章規定的其他審慎性條件。第十三條境內金融機構作為信託公司股東，應當具有良好的內部控制機制和健全的風險管理體系，符合與該類金融機構有關的法律、法規、監管規定以及本辦法第十二條（第五項「如取得控股權，應最近3個會計年度連續盈利」、第六項和第七項除外）規定的條件。第十四條境外金融機構作為信託公司股東，應當具備以下條件：
（一）具有國際相關金融業務經營管理經驗；
（二）國務院銀行業監督管理機構認可的國際評級機構最近2年對其作出的長期信用評級為良好及以上；
（三）財務狀況良好，最近2個會計年度連續盈利；
（四）符合所在國家或地區法律法規及監管當局的審慎監管要求，最近2年內無重大違法違規經營記錄；
（五）具有良好的公司治理結構、內部控制機制和健全的風險管理體系；
（六）所在國家或地區金融監管當局已經與國務院銀行業監督管理機構建立良好的監督管理合作機制；
（七）具有有效的反洗錢措施；
（八）所在國家或地區經濟狀況良好；
（九）國務院銀行業監督管理機構規章規定的其他審慎性條件。
境外金融機構投資入股信託公司應當遵循長期持股、優化治理、業務合作、競爭迴避的原則，並遵守國家關於外國投資者在中國境內投資的有關規定。