土地房屋評估後如何計算股權轉讓

㈠ 股權轉讓評估基準日後再發生費用，怎麼計算

一般在股權轉讓合同中會對過渡期的注意事項和損益作出安排。也可以再做延伸審計，多見於國資或者上市公司。

㈡ 股權轉讓方式獲取土地，如何土地成本的計量

例如：A公司為某房地產開發項目公司，兩年前以招拍掛方式獲取土地25400平米，支付土地出讓金及補償費用12000萬元，A公司注冊資金6000萬元。A公司因資金不足，准備將該地塊轉讓，A公司經咨詢有關人士，認為採取股權轉讓方式比直接轉讓土地使用權稅收成本較低。B公司擬受讓該地塊，經協商，以土地評估價值作價將A公司股權全部轉讓給B公司。A公司土地評估價值為20000萬元。假設投資當日，A公司所有者權益為6000萬元。
相關帳務處理如下：
B公司在取得A公司股權時
借：長期股權投資——A公司（股權投資成本）6000萬元
長期股權投資——A公司（股權投資差額）14000萬元
貸：銀行存款 20000萬元
A公司憑相關法律文件，做變更投資人的帳務處理
借：實收資本——A公司 6000萬元
貸：實收資本——原股東 6000萬元
從帳務處理來看，土地評估增值部分無法在股權交易過程中得到賬面確認。
從目前稅收相關政策規定看，關於資產的計量，有如下規定：國稅發[2000]84號：納稅人的存貨、固定資產、無形資產和投資等各項資產成本的確定應遵循歷史成本原則。納稅人發生合並、分立和資本結構調整等改組活動，有關資產隱含的增值或損失在稅收上已確認實現的，可按經評估確認後的價值確定有關資產的成本。
財稅[1997]77號：企業進行股份制改造發生的資產評估增值，應相應調整賬戶，所發生的固定資產評估增值可以計提折舊，但在計算應納稅所得額時不得扣除。
國稅發[1998]97號：企業合並、兼並後的各項資產，在繳納企業所得稅時，不能以企業為實現合並或兼並而對有關資產等進行評估的價值計價並計提折舊，應按合並或兼並前企業資產的賬面歷史成本計價，並在剩餘折舊期內按該資產的凈值計提折舊。凡合並或兼並後的企業在會計損益核算中，按評估價調整了有關資產賬面價值並據此計提折舊的，應在計算應納稅所得額時進行調整，多計部分不得在稅前扣除。
土地增值稅相關政策也對可計入扣除項目的土地成本進行了如下規定：《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》：計算增值額的扣除項目包括：取得土地使用權所支付的金額；開發土地的成本、費用……
從以上可以分析得出，稅收上關於資產成本的計量均強調了歷史成本及實際發生的確認原則。納稅人發生合並、分立和資本結構調整等改組活動，有關資產隱含的增值或損失在稅收上未確認實現的，不能按經評估確認後的價值確定有關資產的成本。
案例中，雖然B公司支付的股權溢價金額主要是由於土地增值所致，但B公司的交易行為為股權投資，而非土地使用權交易，因此賬務處理上，溢價支出僅能計入相關投資成本，而不能將溢價支出計入土地成本。
這時，B公司成為A公司股東後，A公司賬面反映的土地成本仍為歷史成本，商品房開發完成銷售時必將產生較大的增值空間，直接後果是造成土地增值稅適用高稅率，稅負較高。在企業所得稅方面，按照國稅發[2000]84號文件的規定：「納稅人對外投資的成本不得折舊或攤銷，也不得作為投資當期費用直接扣除，但可以在轉讓、處置有關投資資產時，從取得的財產轉讓收入中減除，據以計算財產轉讓所得或損失。」B公司的溢價支出可以在股權處置時計算扣除，但B公司將損失資金的時間價值。 作為B公司，通過股權投資的方式獲取開發土地資源，在股權轉讓談判中，應事先對股權轉讓、今後房地產開發中涉及的稅收情況進行分析、測算，掌握各環節的涉稅情況及其因果關系，對未來收益有清醒的估計。這樣才能在談判中掌握主動，使經濟行為向著有利於自身收益最大化的方向發展。

㈢ 股權轉讓，稅務局要求出具評估報告和稅收清算報告，因為公司名下有土地和房產，估計要繳很多稅

股權轉讓是要做審計報告和整體資產評估報告的。
需要轉讓方的股東會決議或批復。
如果是清算的話，還需要做近三年的稅審報告。

㈣ 股權轉讓前對房產重新評估並調賬,房產稅如何徵收

對法律、行政法規和國家統一會計制度規定的土地房產評估增值，並且按照會計制度規定應當調整房產原值的，應當按規定調整後的原值為基數計算繳納房產稅。

㈤ 房地產公司100%股權轉讓後在計算企業所得稅時土地成本應按初始購買成本還是轉讓價格計算

對該土地進行開發並對外銷售，再次計算企業所得稅時土地成本應按2億元還是3億元計算？
3億元。按實際交易成本，這個成本就是你二次交易的歷史成本了。

㈥ 公司股權轉讓,因有土地和房屋,地稅局要求清算報告和土地評估報告, 我們該怎麼做

股權轉讓是不用做清算報告的，只有企業解散才做清算報告的。
股權轉讓涉及到的稅有印花稅、所得稅。
簽訂股權轉讓合同的雙方要各自按萬分之五稅率繳納印花稅，屬於「財產轉移書據」；
但必須出具土地評估報告，因為地稅局要對你股權轉讓合同的真實性做評估。對自然人股東的股權轉讓收入大於投資的部分要按20%稅率繳納個人所得稅，屬於「利息、股息、紅利所得」；對於法人股東的股權轉讓收入大於投資的部分要按25稅率繳納企業所得稅。
經過評估可以知道你企業的土地、房產的升值情況。
現在沒有地稅部門的證明，你到工商機關是做不了股權轉讓的。

㈦ 股東股權轉讓如何納稅計算

股權轉讓需要交納個人所得稅和印花稅。

個人所得稅=(三股東的注冊資金或者投入資金×80%)×20%。這個交易的過程，稅務機關可能要求對企業資產的評估，如果認為價位偏低，會按評估價格計算。 股權轉讓涉及營業稅、企業所得稅以及個人所得稅(個人)、印花稅等稅種。

(一)營業稅（2016年5月1日以後過渡到增值稅）

《財政部、國家稅務總局關於股權轉讓有關營業稅問題的通知》(財稅[2002]191號：對股權轉讓行為征稅重新作出規定，自2003年1月1日起，對以無形資產、不動產投資入股，參與接受投資方利潤分配，共同承擔投資風險的行為，不徵收營業稅。對股權轉讓不徵收營業稅。

(二)企業所得稅

根據新企業所得稅法和實施條例規定：「轉讓財產收入，是指企業轉讓固定資產、生物資產、無形資產、股權、債權等財產取得的收入。」因此企業轉讓股權取得的收入應作為企業的收入總額計算應納稅所得額。 同時法第十六條規定「企業轉讓資產，該項資產的凈值，准予在計算應納稅所得額時扣除。」 其中凈值，是指有關資產、財產的計稅基礎減除已經按照規定扣除的折舊、折耗、攤銷、准備金等後的余額。」

(三)個人所得稅

《中華人民共和國個人所得稅法》及其《實施條例》規定，個人股權轉讓所得，應按「財產轉讓所得」項目，按股權轉讓的收入額減除財產原值和合理費用後的余額，為應納稅所得額，適用20%的稅率，計算繳納個人所得稅(這里指的是溢價轉讓，平價轉讓不涉及該稅種)。

(四)印花稅

非上市公司不以股票形式發生的企業股權轉讓行為。根據印花稅暫行條例和細則，以及國稅發[1991]155號第十條 「財產所有權轉移書據的征稅范圍是：經政府管理機關登記注冊的動產、不動產的所有權轉移所立的書據，以及企業股權轉讓所立的書據。」

(五)股東股權轉讓如何納稅計算

個人轉讓股權是現在市場經濟中常見的經濟行為，股權轉讓所得如何納稅往往成為很多股東關心的問題，因為很多股權涉及的金額往往比較大，交易設計不好，會多繳納很多稅。股權屬於財產權一種，根據我國《個人所得稅法》規定，股權轉讓應該按照財產轉讓所得納稅，稅率是20%。 現在關鍵的問題是如何計算這個轉讓的「所得額」。

(7)土地房屋評估後如何計算股權轉讓擴展閱讀:

稅費處理

股權轉讓過程中，轉讓方需要交納各種稅費。

當轉讓方是個人

如果轉讓方是個人，要交納個人所得稅，按照20%繳納。

當轉讓方是公司

如果轉讓方是公司，則需要涉及的稅費較多，詳見參考資料《公司股權轉讓的稅費處理》。具體如下:

（一）內資企業轉讓股權涉及的稅種

公司將股權轉讓給某公司，該股權轉讓所得，將涉及到企業所得稅、營業稅、契稅、印花稅等相關問題

（二）內資企業股權轉讓的所得稅處理

根據國家稅務總局《關於企業股權投資業務若干所得稅問題的通知》（國稅發118號，廢止）的規定：

企業股權投資轉讓所得或損失是指企業因收回、轉讓或清算處置股權投資的收入減除股權投資成本後的余額。企業股權投資轉讓所得應並入企業的應納稅所得，依法繳納企業所得稅。

被投資企業對投資方的分配支付額，如果超過被投資企業的累計未分配利潤和累計盈餘公積金而低於投資方的投資成本的，視為投資回收，應沖減投資成本;超過投資成本的部分，視為投資方企業的股權轉讓所得，應並入企業的應納稅所得，依法繳納企業所得稅。

㈧ 股權轉讓的股權評估是如何評估的

股權轉讓評估，主要是對基準日的整體資產來作評估。資產-負債=所有者權益凈值。至於有無增值 ，就要看通過評估你的資產有無升值或減值，通常有房產和土地是很多年前購入的，相對現在一般會升值，對應該評估凈值就會升值。這個增減值的概念，是對比評估值與賬面值來講的。

㈨ 公司股權轉讓時資產要評估嗎

法律分析：就我國目前的法律規定而言，國有資產股權轉讓，企業重組業務，個人股權轉讓涉及土地、房屋等等，均需進行資產評估。

法律依據：《股權轉讓所得個人所得稅管理辦法（試行）》 第二十一條 納稅人、扣繳義務人向主管稅務機關辦理股權轉讓納稅（扣繳）申報時，應當報送的資料包括：按規定需要進行資產評估的，需提供具有法定資質的中介機構出具的凈資產或土地房產等資產價值評估報告。

《財政部國家稅務總局關於個人非貨幣性資產投資有關個人所得稅政策的通知》 第二條 個人以非貨幣性資產投資，應按評估後的公允價值確認非貨幣性資產轉讓收入。

《財政部國家稅務總局關於非貨幣性資產投資企業所得稅政策問題的通知》 第二條 企業以非貨幣性資產對外投資，應對非貨幣性資產進行評估並按評估後的公允價值扣除計稅基礎後的余額，計算確認非貨幣性資產轉讓所得。

《中華人民共和國企業國有資產法》 第四十七條 國有獨資企業、國有獨資公司和國有資本控股公司合並、分立、改制，轉讓重大財產，以非貨幣財產對外投資，清算或者有法律、行政法規以及企業章程規定應當進行資產評估的其他情形的，應當按照規定對有關資產進行評估。