土地投資股權如何處理

『壹』 土地作價出資入股案多出來的能入資產處置收益嗎

將該土地使用權投資，一般採用權益法核算該投資：

借：長期股權投資－投資成本

貸：無形資產－土地使用權

股權投資差額應調減投資成本

借：長期股權投資－股權投資差額

貸：長期股權投資－投資成本

股權投資差額」要按一定的期限平均攤銷，攤銷時：

借：投資收益－股權投資差額攤銷

貸：長期股權投資－投資成本

土地增值部分

借：長期股權投資
貸：無形資產
營業外收入

『貳』 土地投資入股涉及哪些稅收

一、營業稅
《財政部、國家稅務總局關於股權轉讓有關營業稅問題的通知》（財稅[2002]191號）規定，以無形資產、不動產投資入股，參與接受投資方利潤分配，共同承擔投資風險的行為，不徵收營業稅。
因此，母公司將土地使用權作為投資入股，參與接受投資方利潤分配，共同承擔投資風險的行為，不徵收營業稅。
二、土地增值稅
《財政部、國家稅務總局關於土地增值稅一些具體問題規定的通知》（財稅字[1995]48號）第一條規定，對於以房地產進行投資、聯營的，投資、聯營的一方以土地（房地產）作價入股進行投資或作為聯營條件，將房地產轉讓到所投資、聯營的企業中時，暫免徵收土地增值稅、對投資、聯營企業將上述房地產再轉讓的，應徵收土地增值稅。
《財政部、國家稅務總局關於土地增值稅若干問題的通知》（財稅[2006]21號）第五條規定，對於以土地（房地產）作價入股進行投資或聯營的，凡所投資、聯營的企業從事房地產開發的，或者房地產開發企業以其建造的商品房進行投資和聯營的，均不適用《財政部、國家稅務總局關於土地增值稅一些具體問題規定的通知》（財稅字[1995]48號）第一條暫免徵收土地增值稅的規定。
因此，若子公司不是從事房地產開發，母公司轉讓土地使用權可免徵土地增值稅；若子公司從事房地產開發，母公司應按《土地增值稅暫行條例》以及《國家稅務總局關於印發〈土地增值稅宣傳提綱〉的通知》（國稅函發[1995]110號）第七條的規定：「（一）對取得土地或房地產使用權後，未進行開發即轉讓的，計算其增值額時，只允許扣除取得土地使用權時支付的地價款，交納的有關費用，以及在轉讓環節繳納的稅金。（二）對取得土地使用權後投入資金，將生地變為熟地轉讓的，計算其增值額時，允許扣除取得土地使用權時支付的地價款、交納的有關費用，和開發土地所需成本再加計開發成本的20 ％以及在轉讓環節繳納的稅金。」等相關規定計算繳納土地增值稅。
《稅收徵收管理法》第三十六規定，企業或者外國企業在中國境內設立的從事生產、經營的機構、場所與其關聯企業之間的業務往來，應當按照獨立企業之間的業務往來收取或者支付價款、費用；不按照獨立企業之間的業務往來收取或者支付價款、費用，而減少其應納稅的收入或者所得額的，稅務機關有權進行合理調整。
根據上述規定，若母公司應按規定繳納土地增值稅時，母公司按土地的成本價投資子公司，可被認定為未按獨立企業之間的業務往來收取或者支付價款、費用，稅務機關可合理調整應納稅額。
三、企業所得稅
《企業所得稅法實施細則》第十三條規定，企業所得稅法第六條所稱企業以非貨幣形式取得的收入，應當按照公允價值確定收入額。
前款所稱公允價值，是指按照市場價格確定的價值。
《國家稅務總局關於企業處置資產所得稅處理問題的通知》（國稅函[2008]828號）第二條規定，其他改變資產所有權屬的用途，因資產所有權屬已發生改變而不屬於內部處置資產，應按規定視同銷售確定收入。
第三條規定，企業發生本通知第二條規定情形時，屬於企業自製的資產，應按企業同類資產同期對外銷售價格確定銷售收入；屬於外購的資產，可按購入時的價格確定銷售收入。
根據上述規定，母公司以土地使用權投資給子公司，母公司轉讓土地使用權應視同銷售；母公司應按購入土地的成本價投資給子公司，除非取得土地是外購的可按購入時的價格確定銷售收入外，根據《企業所得稅法》第四十一條的規定，關聯企業間的業務往來，不符合獨立交易原則而減少企業或關聯方的應稅收入或者所得額的，稅務機關有權按合理方法調整。根據《企業所得稅法》第八條的規定，母公司取得土地的成本、稅金等費用可按規定在稅前扣除。
假如母公司擬出資的土地使用權原賬面余額為1000萬元，現評估增值為5000萬元，雙方確認的公允價值也為5000萬元；則企業應確認4000萬元的資產轉讓所得，依法計繳企業所得稅。
四、印花稅
從2006年11月27日以後，對投資後簽訂有土地使用權產權轉移合同的要繳納印花稅。稅率為萬分之五。
《國家稅務總局關於印花稅若干政策的通知》財稅[2006]162號：）第三條規定，對土地使用權出讓合同、土地使用權轉讓合同按產權轉移書據徵收印花稅。
根據上述規定，母公司投資合同涉及土地使用權轉讓應按「產權轉移書據」貼花。
五、契稅
對以國有土地使用權投資入股的行為，要按規定繳納契稅。契稅稅率為3-5％。
《中華人民共和國契稅暫行條例實施細則》第八條：土地、房屋權屬以下列方式轉移的，視同土地使用權轉讓、房屋買賣或者房屋贈與征稅：（一）以土地、房屋權屬作價投資、入股。

『叄』 土地怎麼參與企業入股呢股份怎麼算呀

土地入股，是指土地權利人將土地使用權和投資者的投資共同組成一個公司或經濟實體。初級農業生產合作社處理社員私有土地的辦法。對社員入社的土地，根據其常年產量評定為若乾股，作為交納股份基金和取得土地分紅的依據。評定社員入社土地的產量，主要根據土地的質量和實際產量，以使每個社員的利益不受損害。土地入股並沒有改變土地私有制，但土地所有權已與使用權相分離，為進一步過渡到土地公有制奠定了基礎。

溫馨提示：以上信息僅供參考。
應答時間：2021-06-25，最新業務變化請以平安銀行官網公布為准。
[平安銀行我知道]想要知道更多？快來看「平安銀行我知道」吧~
https://b.pingan.com.cn/paim/iknow/index.html

『肆』 以土地使用權出資應該怎麼做帳務材料啊

土地投資的稅收籌劃及其賬務處理的分析

【例】：2005年6月某集團股份有限公司A，擬出讓取得的土地使用權，對其子公司B房地產開發公司進行投資，該土地使用權賬面價值2000萬元，經評估後雙方確認價值為3000萬元。投資前，B公司實收資本1000萬元，A公司持有50%，投資前B公司未分配利潤-200萬元，所有者權益為800萬元。A公司長期股權投資中投資成本為500萬元，損益調整-100萬元，股權投資差額50萬元

以此為例，我們展開投資與被投資方相關處理的分析如下：

一、A公司涉稅問題及賬務處理探討

(一)A公司涉稅分析：

1、營業稅

按照財稅[2002]191號《財政部、國家稅務總局關於股權轉讓有關營業稅問題的通知》規定：以無形資產、不動產投資入股，與接受投資方利潤分配，共同承擔投資風險的行為，不徵收營業稅;對股權轉讓不徵收營業稅。並廢止了國稅發[1993]149號中所稱的「但轉讓該項股權，應按本稅目征稅」的規定。以此可見，A公司對B公司以土地使用權投資，是不徵收營業稅的。

2、所得稅

按照國稅發[2000]118號《國家稅務總局關於企業股權投資業務若干所得稅問題的通知》的規定：「企業以經營活動的部分非貨幣性資產對外投資，應在投資交易發生時，將其分解為按公允價值銷售有關非貨幣性資產和投資兩項經濟業務進行所得稅處理，並按規定計算確認資產轉讓所得或損失。」所以，A公司的該項經濟行為應分解成兩個業務：一個是按照3000萬元的公允價值銷售賬面價值為2000萬元的無形資產;另一方面是，以3000萬元的資產對外投資，在這項業務中應該確認資產轉讓所得1000萬元(暫不考慮其他稅費)

3、土地增值稅

按照《財政部國家稅務總局關於土地增值稅一些具體問題規定的通知》財稅[1995]48號的規定：「對於以房地產進行投資、聯營的，投資、聯營的一方以土地(房地產)作價入股進行投資或作為聯營條件，將房地產轉讓到所投資、聯營的企業中時，暫免徵收土地增值稅。」本例中A公司屬於上述以土地作價入股進行投資的行為，是不需要繳納該稅的。

從上述分析可以看出，通過將這種轉移土地使用權的行為籌劃成投資，避免了因轉讓行為而引起的營業稅和土地增值稅。

(二)A公司會計處理探討

按照企業會計准則的規定，以土地對外投資應該按照非貨幣性交易原則確認初始投資成本，即「企業發生非貨幣性交易時，應以換出資產的賬面價值，加上應支付的相關稅費，作為換入資產的入賬價值。」在本例中A公司用於投資的土地賬面價值為2000萬元，所以按照非貨幣性交易准則，長期股權投資的賬面價值為2000萬元。會計分錄：

借：長期股權投資-投資成本2000

貸：無形資產-土地2000

在本例中我們可以看到，A公司對B公司的投資達到了准則要求的權益法核算，所以還應按權益法對長期股權投資進行調整。根據財政部《執行企業會計制度問題解答(二)》中的規定：「企業以非現金資產對外投資，應按非貨幣性交易的原則確定長期股權投資的初始投資成本。採用權益法核算時，長期股權投資的初始投資成本與應享有被投資單位所有者權益份額之間的差額，作為股權投資差額，分別情況進行會計處理：&h
ellip;…初始投資成本小於應享有被投資單位所有者權益份額的差額，借記「長期股權投資--××單位(投資成本)」科目，貸記「資本公積--股權投資准備」科目。本例中A公司對B公司原本就是按照權益法核算的，現在通過土地追加投資後仍然應該按照權益法進行處理。假設B公司接受投資前後除實收資本外，其他權益項目不變。那麼：

1、計算A公司投資後應享的權益

A公司投資後應享受的B公司的權益=(800+3000)×87.5%=3325

2、計算應確認的資本公積

在本例中，追加投資時由於採用了非貨幣性交易原則，使得A公司投資成本小於應享有B公司的所有者權益份額，產生了股權投資貸方差額。在計算資本公積時，值得關注的是，原投資中股權投資借方差額50萬元的處理問題。按照《財政部關於執行《企業會計制度》和相關會計准則有關問題解答(四)》的規定：「初次投資時為股權投資借方差額，追加投資時為股權投資貸方差額的，追加投資時產生的股權投資貸方差額超過尚未攤銷完畢的股權投資借方差額的部分，計入資本公積(股權投資准備)」所以，本例中應確認的資本公積為：

確認資本公積=3325-2000-(500-100+50)=875

會計處理為：

借：長期股權投資-投資成本1000

貸：長期股權投資-股權投資差額50

長期股權投資-損益調整75

資本公積-股權投資准備875

在進行了上述賬務處理後，我們可以看到，A企業對B企業的長期股權投資各明細科目變為：

投資成本=500+3000=3500

股權投資差額=50-50=0

損益調整=-(100+75)=-175(即為：-200×87.5%)

期股權投資賬面余額為=3500-175=3325=A公司投資後應享受的B公司的權益

在對上述經濟行為進行賬務處理時，我們注意到，國稅發[2000]118號中所稱的「對外投資和銷售非貨幣性資產」兩項經濟業務，在賬務處理時僅涉及到了投資業務。對於銷售土地使用權，是無需賬務處理的，所以必須在當年納稅申報表中做為調整事項，以此確認土地使用權的轉讓所得。

二、B公司涉稅問題及賬務處理探討

(一)B公司涉稅分析：

1、契稅

首先我認為契稅是對房地產產權變動向受讓者徵收的一種稅，這個稅種強調的是產權的變動，而不是有沒有取得收入，所以契稅暫行條例中明確規定：「土地、房屋權屬以下列方式轉移的，視同土地使用權轉讓、房屋買賣或者房屋贈與征稅。包括以土地、房屋權屬作價投資、入股;以土地、房屋權屬抵債等。」本例B房地產公司應該繳納契稅

2、所得稅

對於B企業來說，所得稅的問題主要是確定土地的成本問題，是按照評估後的還是評估前的?按照《國家稅務總局關於企業股權投資業務若干所得稅問題的通知》的規定：「被投資企業接受的上述非貨幣性資產，可按經評估確認後的價值確定有關資產的成本。」可見本例中B房地產公司是應該以3000萬元做為土地的計稅成本。

(二)B公司會計處理探討

B公司接受土地投資，而且該土地在B公司賬面已經不再是無形資產而變成開發成本，我們來探討他的入賬價值問題可能會產生不同的看法，按照《企業會計准則-無形資產》的規定：「企業接受投資獲得的無形資產，其成本由投資各方確認的價值確定。」可能有人要說，這個不適合B公司，因為開發成本在B公司應該算做是存貨的一項內容，那麼再看一下《企業會計准則-存貨》，該准則亦說：&ld
quo;投資者投入的存貨的成本，應當按照投資各方確認的價值確定。」但是該准則又明確說明，本准則不適用於因建造合同而形成的在建工程存貨，可現其不適用地產企業。由此，該土地的入賬依據產生了准則空白，而制度也未明確規定。對此，我認為，盡管兩個准則並不能直接適用B公司接受土地投資的行為，但我們仍然可以看到，對「接受投資取得的資產」與「非貨幣性交易取得的資產」，准則是給予區分的。也就是說，該項交易，從A公司來說是非貨幣性交易，而從B公司來說卻不是。從而，我們不能夠將該項資產的入賬按照非貨幣性交易進行處理，該土地的入賬價值應該按照「投資各方確認的價值確定」。

『伍』 以土地使用權投資，涉及何種稅及會計應如何處理

以土地使用權投資，主要涉及以下種稅：增值稅、企業所得稅、土地增值稅、城建稅、印花稅、教育費附加和地方教育費附加。
會計分錄如下：
借：長期股權投資
貸：無形資產-土地使用權
應交稅費-應交增值稅（銷項稅額）
借：稅金及附加
貸：應交稅費-應交土地增值稅
-應交城建稅
-應交教育費附加
-應交印花稅
借：所得稅費用
貸：應交稅費-應交個業所得稅

『陸』 為取得土地使用權而股權轉讓的賬務處理

問題沒說明白，另付的4500萬到底是購買B公司股權，還是作為往來款借給B公司的股東？？
如果是作為往來款借給B的股東，則
借：長期股權投資500萬
其它應收款--B公司股東1000萬
貸：銀行存款1500萬

如果全部5000萬都是用於購買B公司股權，則A公司控制的其它公司付的3500萬作為替A公司墊付

借：長期股權投資5000萬
貸：銀行存款1500萬
其它應付款---A公司控制的其它公司3500萬

『柒』 以土地地投資入股後轉讓股權如何確定繳納稅金

根據股權的原始價值（也就是土地評估後的價值，還有其他出資的，以章程登記的出資額為准），和交易價格的差價，徵收所得稅；按照成交價徵收印花稅。

『捌』 涉及土地的對外投資，股權轉讓，資產劃轉如何處理相關稅收

根據《企業所得稅法實施條例》第二十五條規定：「企業發生非貨幣性資產交換，以及將貨物、財產、勞務用於捐贈、償債、贊助、集資、廣告、樣品、職工福利或者利潤分配等用途的，應當視同銷售貨物、轉讓財產或者提供勞務，但國務院財政、稅務主管部門另有規定的除外。」

交易雙方應在企業所得稅年度匯算清繳時，分別向各自主管稅務機關報送《居民企業資產（股權）劃轉特殊性稅務處理申報表》和相關資料，其中，相關資料具體如下：

1、股權或資產劃轉總體情況說明，包括基本情況、劃轉方案等，並詳細說明劃轉的商業目的；

2、交易雙方或多方簽訂的股權或資產劃轉合同（協議），需有權部門（包括內部和外部）批準的，應提供批准文件；

3、被劃轉股權或資產賬面凈值和計稅基礎說明；

4、交易雙方按賬面凈值劃轉股權或資產的說明（需附會計處理資料）；

5、交易雙方均未在會計上確認損益的說明（需附會計處理資料）；

6、12個月內不改變被劃轉股權或資產原來實質性經營活動的承諾書。

『玖』 投資企業用土地使用權投資入股，怎樣進行會計處理

1、投資企業用土地使用權投資入股，企業會計准則中關於長期股權投資中，明確規定，關於投資要區分投資企業和被投資方兩種情況分別處理，做會計分錄的方法如下：
①被投資企業
借：無形資產- 土地使用權
貸：實收資本 （或股本 ）
②投資企業
借：長期股權投資
貸：無形資產- 土地使用權
2、土地使用權（land user）是指國家機關、企事業單位、農民集體和公民個人，以及三資企業，凡具備法定條件者，依照法定程序或依約定對國有土地或農民集體土地所享有的佔有、利用、收益和有限處分的權利。土地使用權是外延比較大的概念，這里的土地包括農用地、建設用地、未利用地的使用權。2011年1月，一則「土地使用期滿後會無償收回」的消息引起各方關注。土地使用權與土地所有權是土地法規中最基本最重要的概念。