民法典以房租入股如何確定股權

① 想開火鍋店，但不想參與管理，怎麼劃分股權

開店時讓朋友入股可以共擔風險，但我非常不建議你讓對方以店面的方式入股，這種方法看似簡單直接，但在火鍋店盈利後，很容易出現利益沖突，既傷感情，也不利於你的收益最大化。

如果你的資金實在短缺，我更建議把店面房租當做與朋友的借款，哪怕是合理支付一部分利息，也比用房租入股的方式要保險和高效。

如果你慎重考慮後，仍然決定讓朋友以店面房租入股，一定要提前與對方約定好規則，並在專業律師的輔助下簽訂合同。

無論對方提供的店面價值多高，都不要平分股權。新店剛開始經營，你作為出資者，股份至少應該佔到80%以上。出店面者的占股比例最好控制在10%以內。在火鍋店經營中，房租成本基本是固定的，房租占股比過大的話，隨著火鍋店盈利能力增強，你需要付出的分紅也會越來越多，對你來說很不合算。

約定好讓朋友以房租入股的時段，盡量把時段壓縮得短一些，比如三個月或者半年，方便你控制占股比例。開火鍋店資金周轉壓力最大的通常只是前三個月。

一定要明確這個股權是該店面的股權，不是品牌的股權。這樣就排除了對方以為自己是品牌創始股東的誤解，避免後續再開分店時出現分歧。

要和對方協商好，出門面者不參與日常管理，避免日後雙方因為意見不合影響火鍋店經營。比如，不能要求你接受某個食材供應商。這一點非常重要，如果你今天礙於情面不說清楚，之後會更加難做。

約定清楚對方可以在什麼情況下退出，以及退出的價格。比如，在半年或一年內，對方不能單方面變更合作方式，以免造成店面經營中的資金緊張；店面虧損期間，對方不能退股；店面盈利到一定水平，可以按照入股原價或店面利潤的1.5倍退出。

經營不善時的清算規則也要提前確定。比如，店面轉讓的話，轉讓款可按照股權比例分配，以免經營不善時，出店面者聲稱自己收回店面，轉讓款全部歸出資者所有。

你可以每季度給朋友一次分紅，但務必要留出20%以上的利潤作為後備資金。出現員工工傷或疫情等意外情況急需用錢時，再讓其他小股東掏錢是很不現實的。

你個人作為日常經營者的工資與獎金也要明確到合同里。很多人認為出資者只要年底拿分紅就好，事實上，如果有其他股東，經營者日常取得報酬是非常必要的，這也是火鍋店成本的一部分。

為了減少你們在以上規則商定上的溝通成本，建議你們共同找一位專業的股權律師幫助起草合同，作為雙方日後處理問題的憑據。口頭約定的方式遠不如具備法律效力的合同可靠。

② 股份和租金問題

租金確實是個難以計算的方式，如果非要按照最「公平」的方式預估——

（1）首期租金（第1年）相當於公司初創的認繳資本金，且在1年內實繳了的
（2）之後每年將租金作為「定向增發」的新進投資，按照15倍P/E計算入股（具體行業不同）
（3）作為第（2）條的約束，可以附加一定的「行權條件」

聽上去是不是像一個有「行權條件」的「股份期權協議」？——差不多就是這樣

實際操作中，這么復雜且容易鑽空子的的方法（還容易導致合夥人勾心鬥角），不建議採用，還是這種操作方式簡單粗暴實用：

（1）約定物業使用合作時間，如5年，股權總租金價值
（2）以租金總額「認繳」入股，但由於有延遲支付，一般需要打個不小的折扣
（3）以上不影響技術入股、資源入股等其他股份分配約束，分開估算即可
（4）為了保護業主，附加業績/凈利/營收對賭條款即可，如不能實現，可以約定收回——實際上一般合夥人都會同意，項目不好趕緊撤了唄~

③ 我和朋友開飯店，我以自家的房子房租入股，房租是一年20萬，他投80萬，合記一百萬，如何分配股份

股份肯定是按出資比例來確定的，現在關鍵是你的房租所佔比例不好計算。那麼就按每年房租的多少扣除收益率。經營多少年算總帳。在合同中體現

④ 房租入股怎麼分配股份

法律分析：房屋租金入股，股權上很難做到絕對的合理分配，常見的做法無非是估算一個經營期限，假如經營5年，5年房租就是1000萬，然後用這個錢計算持股比例。但是如果經營期限超過5年怎麼辦，沒超過5年怎麼辦，都要約定清楚。

你說了初期投資500萬，說明你們後面可能會追加投資，這里介紹一種動態配股的方法，第一年就按照租金200萬，總投資500萬來算持股比例。因為房租相當於每年都投資了200萬，所以第二年，如果還是按照原持股比例追加投資，則還是按照原來的持股比例，如果其他股東都沒有再投資，則適當提高房租股東的股權比例，比如每年上浮30%的持股比例。

至於上浮比例到底是多少，沒有絕對合理答案，更多需要你們自己協商。因為對於企業的貢獻，房屋重要，但人力更重要，不能忽視人力的價值。

另外，我認為最好的方案是加入人力股的概念，讓人力也佔一定的股權，這樣就避免了因房租占股太高，其他出力的股東積極性較低的問題。

最後，一點其他建議，在創業初期，是否有必要將大量資金花費到租金上，如果可以租更便宜的房屋，那麼可以讓該股東將他的房屋另行出租，那麼每年可得200萬的租金，他用第一年的200萬來入股，這樣就很好計算股權了。至於後期如果需要追加投資，則可以增資擴股，也可以以股東借款的形式。

法律依據：《中華人民共和國公司法》

第二十七條 股東可以用貨幣出資，也可以用實物、知識產權、土地使用權等可以用貨幣估價並可以依法轉讓的非貨幣財產作價出資；但是，法律、行政法規規定不得作為出資的財產除外。

對作為出資的非貨幣財產應當評估作價，核實財產，不得高估或者低估作價。法律、行政法規對評估作價有規定的，從其規定。

第二十八條 股東應當按期足額繳納公司章程中規定的各自所認繳的出資額。股東以貨幣出資的，應當將貨幣出資足額存入有限責任公司在銀行開設的賬戶；以非貨幣財產出資的，應當依法辦理其財產權的轉移手續。

股東不按照前款規定繳納出資的，除應當向公司足額繳納外，還應當向已按期足額繳納出資的股東承擔違約責任。