地產股權如何選基

① 房地產私募股權基金的投資流程

房地產私募股權基金的投資流程包括以下幾個階段：
首先是籌集資金，基金公司根據市場需求向投資者募集資金，建立基金。接著，基金經理根據指銷基金的投資方向，通過各種投研手段和灶遲渠道，在市場上搜尋和評估各種房地產投資項目，隱逗李選擇符合標準的項目進行投資，並對投資對應的風險進行評估和管理。在基金投資項目時，通常會與投資對象的建設單位簽訂股權投資協議，確定具體的投資金額、投資期限、退出機制等相關事宜。在項目建設和運營期間，基金經理會跟進投資項目，協助解決項目建設運營中的各種問題。

② 項目應該如何劃分股權

股份有限公司股東人數、股權轉讓限制少，在處理股份有限公司股權時直接分得股份數額就可以，或者可直接按持有數量比例分配。有限責任公司則由於具有封閉性、股東人數上、下限的規定，決定了涉及分割股權時要考慮公司的法人人格，股東人數是否符合法律規定，股東轉讓出資限制等項問題。這一系列的特徵要求在分割有限責任公司股權時不單要維護夫妻的民事權利還要兼顧其他股東和公司人格。
拓展資料
股權，是股東在初創公司中的投資份額，是話語權、控制權、分紅權的依據，是股東對公司享有的人身和財產權益的一種綜合性權利。
根據《公司法》的規定，對於有限責任公司，一般情況下法律默認股權、表決權與出資比例一一對應，但是股東之間有特殊約定的可以從其約定，公司股權分配可在公司章程中確立。
但是，對於初創公司我們要注意避免以下幾種股權分配方式：
第一， 50%VS50%,一刀切的平均主義；
第二， 51% VS 49%，老大離不開老二的表決方式，不利於重大事項的決定；
第三， 50% VS 25% 、 25%，一旦老二老三聯手，老大無力回天。
資金股權的確定得區分投資者的類型，一般來說個人投資得看投資人的個人特性了，機構投資則更多有一套價值評估的系統。下面我們來談談對個人投資者的對待方法。投資者為什麼要投您的團隊，最重要的一般都是看重人，其次才是項目。因此，我們也應該首先從人的角度來對待投資資金占的股份比例的問題。比如一個投資者的控制欲特別重，很可能您就不要去奢談控股了，而不如把精力轉到如何通過擴大盤子讓團隊的收益增大；如果投資者是特別豪爽的，或許您可以獲得控股權。總的一句話，更多的還是尊重投資人的看法吧。如果真的覺得不合適，看來你選擇的投資人錯了，應該變的是你，而不是他。
至於經營股權部分，總的比例定好了之後，就可以考慮每個人在團隊中擔任的職責和能力來評估了。這個方面可能有爭持的地方，我的建議是設立一些簡單的虛擬股權績效評價系統。就是說在創業過程中讓股東的股權隨著個人績效的變化有一定調整幅度的激勵制度。這個制度是中立的，因此經營股權的分配比例也是按照職責、崗位來分的，而不是按照人來分的。
如果您覺得還應該考慮創意角度的股份，那把這個方面單列。讓最開始提出這個創意的人獲得一定的股權回報。
因此，對待股權分配最基本的就是沒有必要不好意思細談，股權不談好，在創業過程必然會發生各種問題。讓股權不按照人來分，而是按照客觀的資金、職責、崗位、創意等角度來分，能盡量避免隨意的拍腦袋分配方式帶來的問題。

③ 股權轉讓評估機構如何選擇

一定要找證券從業資格的評估機構

股權評估

股權轉讓過程中，股權價值評估方法

①收益現值法，用收益現值法進行資產評估的，應當根據被評估資產合理的預期獲利能力和適當的折現率，計算出資產的現值，並以此評定重估價值。
②重置成本法，用重置成本法進行資產評估的，應當根據該項資產在全新情況下的重置成本，減去按重置成本計算的已使用年限的累積折舊額，考慮資產功能變化、成新率等因素，評定重估價值；或者根據資產的使用期限，考慮資產功能變化等因素重新確定成新率，評定重估價值。
③現行市價法，用現行市價法進行資產評估的，應當參照相同或者類似資產的市場價格，評定重估價值。
④清算價格法，用清算價格法進行資產評估的，應當根據企業清算時其資產可變現的價值，評定重估價值。

股權轉讓價格評估方法

股權轉讓價格應該以該股權的市場價值作為基準。

公司價值估算的基本方法：
1、 比較法（可比公司法、可比市場法）：
2、 以資產市場價值為依據的估值方法：典型的房地產企業經常用的重估凈資產法；
3 、以企業未來贏利折現為依據的評估方法：是目前價值評估的基本和最主流方法。具體來說有：股權自由現金流量（FCFE）、公司自由現金流（FCFF）、經濟增加值（EVA）、調整現值法（APV）、三階段股利折現模型（DDM）等。以上估值的基本原理都是基本一致的,即通過一定的處理方法把企業或股權的未來贏利折現。其中公司自由現金流量法（FCFF）、經濟增加值（EVA）模型應用最廣,也被認為是目前最合理有效的,而且可操作性很強的估值方法。

公司價值估算方法的選擇,決定著本公司與PE合作之時的股份比例。

公司的價值是由市場對其收益資本化後得到的資本化價值來反映的。市盈率反映的是投資者將為公司的盈利能力支付多少資金。一般來說,在一個成熟的市場氛圍里,一個具有增長前景的公司,其市盈率一定較高；反之,一個前途暗淡的公司,其市盈率必定較低。按照經濟學原理,一項資產的價值應該是該資產的預期收益的現值或預期收益的資本化。所以,對該股權資產的定價,採取市盈率定價法計算的結果能夠真實體現出其的價值。

④ 私募股權投資基金投資房地產項目的基本標准和操作模式

以實際投資的房地產項目為例，講述一下華地資本對於具體的房地產項目投資有一定的標准和要求：

 房地產項目成立單獨的項目公司，且項目公司歷史沿革清晰、財務制度健全、賬目清晰，沒有重大的或有糾紛、訴訟，不存在重大的或有負債、對外擔保和負債；項目地理位置優越，市場銷售前景良好，且有明確的可控的退出渠道（最好多項）；
 公司設立的有限合夥制公司出資不高於原股東方出資的投資額，且能夠保證項目啟動；
 項目公司70%以上的股權辦理工商過戶至公司設立的有限合夥制公司名下；
 項目公司財務採取封閉式管理，確保項目資金完全項目的工程建設，公司參與項目公司運作，並負責項目公司的財務資金收支監管、公司全部章證照及財務印鑒的監管；
 項目公司實現銷售回款優先償還有限合夥制公司的投資及投資回報，公司收回本金及約定的投資回報後，將其名下項目公司股權過戶至原股東方或原股東方指定的第三方名下。
 私募股權基金在項目運作中扮演財務投資人角色，通過對項目公司財務、全部章證照及財務印鑒的監管，保障可以優先收回本金及回報。退出渠道，可以選擇的其他退出渠道包括項目公司銀行融資後退出，項目公司股權轉讓處置給第三方退出或引入其他戰 略投資者退出等方式實現。

⑤ 房地產行業越來越不景氣了，相對而言股權投資有哪些優勢

處於投資黃金期、投資方法簡單、獲利空間大、未來發展趨勢好等都是股權投資與房地產投資的不同，也是股權投資的優勢。

股權投資相對於房地產投資行業來說有著時間的優勢，因為股權投資正處於投資的黃金期，而房地產行業已經發展了幾十年，現在有大量的庫存和金融泡沫，它的投資空間越來越小，投資風險越來越高，而股權投資則處於上升期，還具有比較大的投資空間和獲利空間。

三、未來發展趨勢好

在發展趨勢後也是股權投資的重要優勢之一，因為股權投資相對來說是一種實體經濟的投資，而現在社會價值的體現主要依靠的就是實體經濟，所以人們投資股權是對實體經濟發展的一種支持和鼓勵，它在相關政策的支持下，會讓這些投資者獲取更高的紅利收益，預計在未來的一段時中股權投資會成了投資市場的主流。

⑥ 開公司如何分配股權

可以參照出資比例、勞務支出比例來進行分配。
1.三人合夥企業的股份分配是由三人協商決定的，可以參照出資比例、勞務支出比例來進行分配。
2.分配方案可參考以下方法，股權分配把股權首先分成兩個類別：資金股權部分、經營管理股權部分。先把這兩個部分的股權分別確定清楚，至於經營股權部分，總的比例定好了之後，就可以考慮每個人在團隊中擔任的職責和能力來評估了。這個方面可能有爭持的地方，設立一些簡單的虛擬股權績效評價系統。就是說在創業過程中讓股東的股權隨著個人績效的變化有一定調整幅度的激勵制度。這個制度是中立的，因此經營股權的分配比例也是按照職責、崗位來分的，從而確定分配內容。

⑦ 怎樣買股權、購買股權的流程是什麼

金融行業的不斷發展，導致現在的理財方式越來越多樣化，投資者也往往選的眼花繚亂，購買股票可以說興盛了很久，是很多投資者選擇的一種方式，購買股權一方面能夠解決銀行的低回報問題，另一方面也是風險比較小資產相對比較安全。那麼怎樣買股權、購買股權的流程是什麼呢？ 怎樣買股權、購買股權的流程是什麼 1、直投 直投英文簡稱PE，是指投資機構以購買公司股權為主要目的的投資方式，購買股權後期望在將來獲得增值收益。 2、風投 風投英文簡稱VC，是從直投中細分出來，主要投資那些初創型的公司，因為初創型的公司往往具有很大風險，所以就把這種投資叫做風險投資。 3、私募 私募是相對於公募而言，公募指針對不特定的廣大人群募集資金的行為，比如銀行賣的基金;而私募要針對特定的人群來募集，並且不能公開廣告。國外對私募的要求是資產100W以上，國內目前還沒有明確的 法規 來規范。 4、 上市公司 是指所發行的股票經過國務院或者國務院授權的證券管理部門批准在證券交易所上市交易的 股份有限公司 。所謂非上市公司是指其股票沒有上市和沒有在證券交易所交易的股份有限公司。上市公司是股份有限公司的一種，這種公司到證券交易所上市交易，除了必須經過批准外，還必須符合一定的條件。 5、IPO IPO 就是initial public offerings(首次公開發行股票)。企業第一次向公眾發行股票被稱為IPO(Initial Public Offering)。即企業通過一家股票包銷商(underwriter)以特定價格在一級市場(primary market)承銷其一定數量的股票，此後，該股票可以在二級市場或店頭市場(aftermarket)買賣。 6、股票的一級市場(發行市場)和二級市場(交易市場) 在一級市場，是企業進行股票發行的，以企業，券商、和申購股票的機構或個人投資者為主要參與對象的市場。這個市場是直接由企業將股份拋進市場的途徑，所以又可以稱為批發市場。而二級市場，是機構或個人投資者在證券交易所進行的股票轉讓，以投資者、券商為主體對象的市場。簡單來說，二級市場就是交易市場，只能不斷將手中持有的股票轉讓，而沒有權力將股票注銷。 7、上市公司特點 (1)上市公司是股份有限公司。股份有限公司可為不上市公司，但上市公司必須是股份有限公司; (2)上市公司要經過政府主管部門的批准。按照《 公司法 》的規定，股份有限公司要上市必須經過國務院或者國務院授權的證券管理部門批准，未經批准，不得上市。 (3)上市公司發行的股票在證券交易所交易。發行的股票不在證券交易所交易的不是上市股票。 8、公司上市發行股票的基本要求： (1)股票經國務院證券管理部門批准已經向社會公開發行; (2)公司股本總額不少於人民幣5000萬元; (3)開業時間3年以上，近3年連續盈利; (4)持有股票面值達人民幣1000元以上的股東人數不少於1000人(千人千股)，向社會公開發行的股份占公司股份總數的25%以上;股本總額超過4億元的，向社會公開發行的比例15%以上; (5)公司在近三年內無重大違法行為，財務會計報告無虛假記載。 《公司法》第七十一條 股權轉讓 有限責任公司 的股東之間可以相互轉讓其全部或者部分股權。股東向股東以外的人轉讓股權，應當經其他股東過半數同意。股東應就其股權轉讓事項書面通知其他股東徵求同意，其他股東自接到書面通知之日起滿三十日未答復的，視為同意轉讓。其他股東半數以上不同意轉讓的，不同意的股東應當購買該轉讓的股權;不購買的，視為同意轉讓。經股東同意轉讓的股權，在同等條件下，其他股東有優先購買權。兩個以上股東主張行使優先購買權的，協商確定各自的購買比例;協商不成的，按照轉讓時各自的出資比例行使優先購買權。 公司章程 對股權轉讓另有規定的，從其規定。 第七十二條 優先購買權 人民法院依照法律規定的 強制執行程序 轉讓股東的股權時，應當通知公司及全體股東，其他股東在同等條件下有優先購買權。其他股東自人民法院通知之日起滿二十日不行使優先購買權的，視為放棄優先購買權。 以上全文便是怎樣買股權、購買股權的流程是什麼的相關內容，股票分為很多種，交易市場也有不同的種類，投資者應該去合適正規的平台方式購買股權，而且一定要密切關注目標公司的發展情況，仔細核查目標公司的各項情況，然後牢牢把握住時機入股。

⑧ 股權原值如何確定

一、正面回答
四種股權原值的確定方法：
1、繳足注冊資本的原始自然人股東轉讓股權的投資成本的確定方法；
2、注冊資本從實繳制改為認繳制後，未繳足注冊資本的原始自然人股東轉讓股權的投資成本的確定方法；
3、直系親屬三代之間通過無償讓渡方式取得股權的股權原值的確定方法；
4、通過股權轉讓方式的股權受讓人轉讓股權的投資成本的確定方法。
二、分析詳情
股權是有限責任公司或者股份有限公司的股東對公司享有的人身和財產權益的一種綜合性權利。即股權是股東基於其股東資格而享有的，從公司獲得經濟利益，並參與公司經營管理的權利。股權是股東在初創公司中的投資份額，即股權比例，股權比例的大小，直接影響股東對公司的話語權和控制權，也是股東分紅比例的依據。向法人投資者股權的內容主要有：股東有隻以投資額為限承擔民事責任的權利；股東有參與制定和修改法人章程的權利；股東有自己出任法人管理者或決定法人管理者人選的權利；有參與股東大會，決定法人重大事宜的權利；有從企業法人那裡分取紅利的權利；股東有依法轉讓股權的權利；有在法人終止後收回剩餘財產等權利。而這些權利都是源於股東向法人投資而享有的權利。
三、股權原值證明材料學要哪些？
確認股權存在的證明有公司章程、公司章程、出資證明書、驗資證明、工商股東登記、實際履行股東出資義務或者實際享有股東權利等。