如何投資地產私募基金

1. 私募基金是什麼，私募基金怎麼投資

一、 私募基金 的基本介紹 基金按是否面向一般大眾募集資金分為公募與私募，按主投資標的又可分為證券投資基金(標的為股票)，期貨投資基金(標的為期貨合約)、貨幣投資基金(標的為外匯)、黃金投資基金(標的為黃金)、FOF fund of fund(基金投資基金，標的為PE與VC基金)，REITS real estate Investment Trusts(房地產投資基金，標的為房地產)，TOT trust of trust (信託投資基金，標的為信託產品)，對沖基金(又叫套利基金，標的為套利空間)，以上這么多基金形態，很多都是西方國家有，在中國只有此類概念而並無實體(私募由於不受政策限制，投資標的靈活，所以私募是有的)。 中國所謂的基金准確應該叫證券投資基金，例如大成、華夏、嘉實、交銀施羅德等，這些公募基金受證監會嚴格監管，投資方向與投資比例有嚴格限制，它們大多管理數百億以上資金。私募在中國是受嚴格限制的，因為私募很容易成為「非法集資」，兩者的區別就是：是否面向一般大眾集資，資金所有權是否發生轉移，如果募集人數超過200人，並轉移至個人賬戶，則定為非法集資，非法集資是極嚴重 經濟犯罪 ，可判 死刑 ，如浙江吳英、德隆唐萬新、美國麥道夫。 目前中國的私募按投資標的分主要有：私募證券投資基金，經陽光化後又叫做陽光私募(投資於股票，如股勝資產管理公司，赤子之心、武當資產、星石、螞蟻財富等資產管理公司)，私募房地產投資基金(目前較少，如金誠資本、星浩投資)，私募 股權投資 基金(即PE，投資於非 上市公司 股權，以IPO為目的，如鼎輝，弘毅、KKR、高盛、凱雷、漢紅)、私募風險投資基金(即VC，風險大，如聯想投資、軟銀、IDG)公募基金如大成、嘉實、華夏等基金公司是證券投資基金，只能投資股票或債券，不能投資非上市公司股權，不能投資房地產，不能投資有風險企業，而私募基金可以。 二、私募基金的投資方式 私募基金的主要運作方式有兩種： 第一種是承諾保底，基金將保底資金交給出資人，相應的設定底線，如果跌破底線，自動終止操作，保底資金不退回。第二種，接收帳號(即客戶只要把帳號給私募基金即可)，如果跌破約定虧損比例(一般為10%-30%)，客戶可自動終止約定，對於約定贏利部分或約定盈利達到百分比(一般為10%)以上部分按照約定的比例進行分成，此種都是針對熟悉的客戶，還有就是大型企業單位。 三、私募基金的交易費用 投資者投資私募基金不僅是關心自己是否盈利，還更關心投資私募的費用。一般的私募基金的費用有： 1、基金交易費用 基金交易費用是指在在進行的時候基金交易時發生的基本費用，一般有認購費用、申請購買費、贖回費用、私募基金轉託管費、轉換費用等等。 2、基金運營費 基金運營費講的是在私募基金運作過程中所產生的費用，通常常見的是從基金資產中扣除，可能有所減低價值。營運費有：管理費、託管費、可持續銷售法、證券交易費用、信息披露費用、與基金相關的會計師費和 律師 費等等，一般的都是按照國家的規定來收取。 四、私募基金的組織形式 1、公司式 公司式私募基金有完整的公司架構，運作比較正式和規范。目前公司式私募基金(如"股勝投資公司")在中國能夠比較方便地成立。半開放式私募基金也能夠以某種變通的方式，比較方便地進行運作，不必接受嚴格的審批和監管，投資策略也就可以更加靈活。比如： (1)設立某"投資公司"，該"投資公司"的業務范圍包括有價證券投資; (2)"投資公司"的股東數目不要多，出資額都要比較大，既保證私募性質，又要有較大的資金規模; (3)"投資公司"的資金交由資金管理人管理，按國際慣例，管理人收取資金管理費與效益激勵費，並打入"投資公司"的運營成本; (4)"投資公司"的注冊資本每年在某個特定的時點重新登記一次，進行名義上的增資擴股或減資縮股，如有需要，出資人每年可在某一特定的時點將其出資贖回一次，在其他時間投資者之間可以進行股權協議轉讓或上櫃交易。該"投資公司"實質上就是一種隨時擴募，但每年只贖回一次的公司式私募基金。不過，公司式私募基金有一個缺點，即存在雙重征稅。 克服缺點的方法有： (1)將私募基金注冊於避稅的天堂，如開曼、百慕大等地;(2)將公司式私募基金注冊為高科技企業(可享受諸多優惠)，並注冊於稅收比較優惠的地方; (3)借殼，即在基金的設立運作中聯合或收購一家可以享受稅收優惠的企業(最好是非上市公司)，並把它作為載體。 2、契約式 契約式基金的組織結構比較簡單。具體的做法可以是： (1)證券公司作為基金的管理人，選取一家銀行作為其託管人; (2)募到一定數額的金額開始運作，每個月開放一次，向基金持有人公布一次基金凈值，辦理一次基金贖回; (3)為了吸引基金投資者，應盡量降低手續費，證券公司作為基金管理人，根據業績表現收取一定數量的管理費。其優點是可以避免雙重征稅，缺點是其設立與運作很難迴避證券管理部門的審批和監管。 3、虛擬式 虛擬式私募基金錶面看來像委託理財，但它實際上是按基金方式進行運作。比如，虛擬式私募基金在設立和擴募時，表面上是與每個客戶簽定委託理財協議，但這些委託理財帳戶是合在一起進行基金式運作，在買入和贖回基金單元時，按基金凈值進行結算。具體的做法可以是： (1)每個基金持有人以其個人名義單獨開立分帳戶; (2)基金持有人共同出資組建一個主帳戶; (3)證券公司作為基金的管理人，統一管理各帳戶，所有帳戶統一計算基金單位凈值; (4)證券公司盡量使每個帳戶的實際市值與根據基金單位的凈值計算的市值相等，如果二者不相等，在贖回時由主帳戶與分帳戶的資金差額劃轉平衡。虛擬式的優點是，可以規避證券管理部門對基金設立與運作方面的審批與監管，設立靈活，並避免了雙重征稅。缺點是依然沒有擺脫委託理財的束縛，在資金籌集上需要法律上的進一步規范，在資金運作上依然受到證券管理部門對券商的監管，在資金規模擴張上缺乏基金的發展優勢。 4、組合式 為了發揮上述3種組織形式的優越性，可以設立一個基金組合，將幾種組織形式結合起來。組合式基金有4種類型： (1)公司式與虛擬式的組合; (2)公司式與契約式的組合; (3)契約式與虛擬式的組合; (4)公司式、契約式與虛擬式的組合。 5、有限合夥制 有限合夥企業 是美國私募基金的主要組織形式。 2007年6月1日，中國《 合夥企業法 》正式施行，一批有限合夥企業陸續組建，這些有限合夥企業主要集中在股權投資和證券投資領域。信託制 通過信託計劃，進行股權投資或者證券投資，也是陽光私募的典型形式。

2. 私募股權投資怎麼做

私募股權投資的操作流程：
私募股權投資活動總的來說可分為四個階段：
⒈項目尋找與項目評估
⒉投資決策
⒊投資管理
⒋投資退出四個階段
每個階段有細化到許多操作實務，比如第一個階段項目尋找與項目評估具體又包括1、項目來源 2、項目初步篩選 3、盡職調查 4、價值評估等內容。
不同於大多數其他形式的資本，也不同於借貸或上市公司股票投資，私募股權投資基金經理或管理人為企業帶來資本投資的同時，還提供管理技術、企業發展戰略以及其他的增值服務，是一項帶著戰略投資初衷的長期投資，當然其運作流程也會是一個長期持久的過程。國內私募股權投資基金和海外的創業投資基金的運作方式基本一致，即基金經理通過非公開方式募集資金後，將資金投於非上市企業的股權，並且管理和控制所投資的公司使該公司最大限度地增值，待公司上市或被收購後撤出資金，收回本金及獲取收益。其投資運作基本都是按照一系列的步驟完成的，從發現和確定項目開始，然後經歷談判和盡職調查，確定最終的合同條款、投資和完成交易，並通過後續的項目管理，直到投資退出獲得收益。當然，不同私募股權投資基金的特點不同，在工作流程上會稍有差異，但基本大同小異。
1．尋找項目
私募股權投資成功的重要基礎是如何獲得好的項目，這也是對基金管理人能力的最直接的考驗，每個經理人均有其專業研究的行業，而對行業企業的更為細致的調查是發現好項目的一種方式。另外，與各公司高層管理人員的聯系以及廣大的社會人際網路也是優秀項目的來源之一，如投資銀行、會計師事務所和律師事務所等各類專業的服務機構，都可能提供很多有價值的信息。當然，通常最直接的方式是獲得由項目方直接遞交上來的商業計劃書。在獲得相關的信息之後，私募股權投資公司會聯系目標企業表達投資興趣，如果對方也有興趣，就可進行初步評估。
2．初步評估
項目經理認領到項目後，正常情況下應在較短期內完成項目的初步判斷工作。項目經理在初步判斷階段會重點了解以下方面：注冊資本及大致股權結構(種子期未成立公司可忽略)、所處行業發展情況、主要產品競爭力或盈利模式特點、前一年度大致經營情況、初步融資意向和其他有助於項目經理判斷項目投資價值的企業情況。初步判斷是進一步開展與公司管理層商談以及盡職調查的基礎。在初步評估過程中，需要與目標企業的客戶、供貨商甚至競爭對手進行溝通，並且要盡可能地參考其他公司的研究報告。通過這些工作，私募股權投資公司會對行業趨勢、投資對象所在的業務增長點等主要關注點有一個更深入的認識。
3．盡職調查
通過初步評估之後，投資經理會提交《立項建議書》，項目流程也進入了盡職調查階段。因為投資活動的成敗會直接影響投資和融資雙方公司今後的發展，故投資方在決策時一定要清晰地了解目標公司的詳細情況，包括目標公司的營運狀況、法律狀況及財務狀況。盡職調查的目的主要有三個：發現問題，發現價值，核實融資企業提供的信息。
在這一階段，投資經理除聘請會計師事務所來驗證目標公司的財務數據、檢查公司的管理信息系統以及開展審計工作外，還會對目標企業的技術、市場潛力和規模以及管理隊伍進行仔細的評估，這一程序包括與潛在的客戶接觸，向業內專家咨詢並與管理隊伍舉行會談，對資產進行審計評估。它還可能包括與企業債權人、客戶、相關人員如以前的雇員進行交談，這些人的意見會有助於投資機構作出關於企業風險的結論。
4．設計投資方案
盡職調查後，項目經理應形成調研報告及投資方案建議書，提供財務意見及審計報告。投資方案包括估值定價、董事會席位、否決權和其他公司治理問題、退出策略、確定合同條款清單等內容。由於私募股權投資基金和項目企業的出發點和利益不同，雙方經常在估值和合同條款清單的談判中產生分歧，解決分歧的技術要求很高，需要談判技巧以及會計師和律師的協助。
5．交易構造和管理
投資者一般不會一次性注入所有投資，而是採取分期投資方式，每次投資以企業達到事先設定的目標為前提，這就構成了對企業的一種協議方式的監管。這是降低風險的必要手段，但也增加了投資者的成本。在此過程中不同投資者選擇不同的監管方式，包括採取報告制度、監控制度、參與重大決策和進行戰略指導等，另外，投資者還會利用其網路和渠道幫助企業進入新市場、尋找戰略夥伴以發揮協同效應和降低成本等方式來提高收益。
6．項目退出
私募股權投資的退出，是指基金管理人將其持有的所投資企業的股權在市場上出售以收回投資並實現投資的收益。私募股權投資基金的退出是私募股權投資環節中的最後一環，該環節關繫到其投資的收回以及增值的實現。私募股權投資的目的是為了獲取高額收益，而退出渠道是否暢通是關繫到私募股權投資是否成功的重要問題。因此，退出策略是私募股權投資基金者在開始篩選企業時就需要注意的因素。
從尋找項目開始到退出項目結束，完成私募股權投資的一個項目的全過程。在現實生活中，投資機構可能同時運作幾個項目，但基本上每個項目都要經過以上幾個流程。

3. 要如何投資房地產私募基金

房地產私募基金（或稱：房地產股權投資基金）對所選定項目進行投資決策時，要充分考慮退出方式，以及如果不能按時退出，將採取何種措施保障資金能夠安全收回。基金管理公司將根據項目的特點設計出安全的退出方式，並報投資決策委員會通過後執行。房地產私募基金退出方式一般包括以下五種：
（1）在資本市場出售股票：這種方式針對基金對擬上市房地產公司的投資。
（2）房地產投資項目清算：以股東身份參與投資某房地產項目，項目建成銷售後，基金根據投資比例收回投資成本並分配利潤。
（3）原股東承諾回購：基金在投資之初即和原股東簽訂協議，確定回購方式（譬如回購時間和回購價格），這是基金退出項目常見的一種形式。
（4）企業間兼並收購：在有收購意向的第三方和被投資企業股東協商一致的情況下，基金實現退出。
（5）通過以上兩種或多種方式組合的形式退出：譬如, 在約定期限內能夠上市，則通過資本市場退出；期限內不能上市，則由原股東按照每年約定回報對基金所持有的股權進行回購。

4. 手裡有2000萬，朋友推薦買私募基金，不懂怎麼買

手裡有2000萬，朋友推薦買私募基金，不懂怎麼買的話，可以先了解一下私募基金的概念、購買渠道以及購買流程，了解了之後就可以根據自己的情況進行購買了。
所謂私募基金，是指通過非公開方式，面向少數投資者募集資金而設立的基金。由於私募基金的銷售和贖回都是通過基金管理人與投資者私下協商來進行的，因此它又被稱為向特定對象募集的基金。
拓展資料：
一、關於私募基金
1.投資門檻。大多數私募產品的最低認購金額為100萬元，部分大牌私募基金為200-2000萬元不等。
2.追加投資。通常信託合同規定投資者可以追加私募基金，追加資金最少為10萬元，以1萬元遞加，例如投資者可追擊資金51萬元。不過，也有合同規定追加資金最少為10萬元，且為10萬元的整數倍，例如投資者可追擊資金50萬元。追加資金按照申購日的凈值計算追加份額。
3.費用。私募基金的費用主要包括：1%的認購費(價外一次收取);1.5%-2%/年的固定管理費用;浮動管理費20%。
4.封閉期。絕大多數私募基金設有贖回封閉期和准贖回封閉期，其中贖回封閉期一般為1-6個月，期間不允許贖回;准贖回封閉期一般為6-12個月，期間允許贖回，但通常需繳納3%的贖回費。但需要注意封閉期的起始日期，大部分信託合同規定封閉期起始日期為信託計劃生效之日，即申購開放日為起始日期;少部分信託合同規定封閉期起始日為信託計劃成立之日，即私募基金的成立日期。
5.投資范圍與限制。從投資范圍來看，一般都包括法律范圍內許可的股票、債券、基金、其他理財產品等。一些設計較激進的產品還可投資融資融券、投資權證。
二、私募基金的購買渠道
如何購買私募基金，主要有兩種渠道：
1.通過一些以「投資公司」冠名的私募基金公司來購買。不過投資前，你要看這些投資公司的業務范圍是否包括有價證券投資。
2.私募基金與每個客戶簽訂委託理財協議。特點是證券公司作為基金的管理人，統一管理各賬戶，所有賬戶統一計算基金單位凈值。
通常情況下，私募基金會承諾比公募基金高得多的收益水平。不過所有投資方式都有一個原則，收益越大，風險越大。
所以，你投資私募基金，最好選擇熟悉的投資公司、證券公司以及基金經理，如果是選擇第三方銷售平台，更要了解清楚其是否合法可靠。與公募基金相比，私募基金的操作風險、信用風險也還是有的。專家建議投資者在購買私募產品之前至少應該清楚地知道自身的風險、回報偏好、投資周期以及流動性需求這四個方面的內容，並結合私募市場的實際情況來考慮自己是否適合投資私募產品。
三、私募基金的購買流程
1.您要全面了解這個私募基金的性質和操作風格，包括投資管理人的團隊組成，過往業績，以及託管銀行，信託公司和證券公司的實力等等;
2.仔細閱讀信託基金認購合同和信託計劃說明書，認同並無異議以後簽署合同，一式兩份。注意，合同上一般需要填寫你要匯款的賬戶，並預留以後贖回資金要回到的賬號。很多信託公司要求打款賬戶、信託合同簽署人以及最後的回款賬戶必須是同一個同名賬戶。
3.去銀行匯款。填寫完對方賬戶名、對方開戶行、匯款金額以後，注意在備注欄或者是匯款用途欄註明「張三認購XX信託計劃」。注意，匯款原件要保留好，並復印兩份保存。這是確認您成功加入信託計劃的重要憑證。另外，一般的私募基金會有另外1%左右的認購費，這樣比如您認購了100萬，您匯款的時候就需要匯101萬。
4.需要提供的證明文件。包括您的身份證原件及復印件、匯款賬戶原件及復印件(回款賬戶原件及復印件)，匯款單復印件等。一般這些復印件上都要求本人簽字並按手印確認。
5.確認加入。信託公司在收到所有資料，以及確認認購資金和認購費到賬後，會通知銀行將認購人的信託資金認購為信託單位，並在私募基金認購結束後10個工作日左右向信託基金認購人寄送信託公司蓋完章的合同，以及信託加入確認函等文件。

5. 私募基金是什麼意思個人如何購買私募基金

私募基金是一種非公開，宣傳私下，向特定投資人募集資金的一種集體性投資行為，首先要選擇私募基金的購買渠道，可以通過基金管理人自行銷售渠道，經紀商銷售渠道，第三方平台銷售和銀行銷售渠道，在確定購買渠道之後，投資者就可以按照自己的實力進行基金購買。

6. 房地產私募股權基金的投資流程

房地產私募股權基金的投資流程包括以下幾個階段：
首先是籌集資金，基金公司根據市場需求向投資者募集資金，建立基金。接著，基金經理根據指銷基金的投資方向，通過各種投研手段和灶遲渠道，在市場上搜尋和評估各種房地產投資項目，隱逗李選擇符合標準的項目進行投資，並對投資對應的風險進行評估和管理。在基金投資項目時，通常會與投資對象的建設單位簽訂股權投資協議，確定具體的投資金額、投資期限、退出機制等相關事宜。在項目建設和運營期間，基金經理會跟進投資項目，協助解決項目建設運營中的各種問題。

7. 私募股權投資基金投資房地產項目的基本標准和操作模式

1、房地產項目成立單獨的項目公司，且項目公司歷史沿革清晰、財務制度健全、賬目清晰，沒有重大的或有糾紛、訴訟，不存在重大的或有負債、對外擔保和負債；項目地理位置優越，市場銷售前景良好，且有明確的可控的退出渠道（最好多項）；
2、公司設立的有限合夥制公司出資不高於原股東方出資的投資額，且能夠保證項目啟動；
3、項目公司70%以上的股權辦理工商過戶至公司設立的有限合夥制公司名下；
4、項目公司財務採取封閉式管理，確保項目資金完全項目的工程建設，公司參與項目公司運作，並負責項目公司的財務資金收支監管、公司全部章證照及財務印鑒的監管；
5、項目公司實現銷售回款優先償還有限合夥制公司的投資及投資回報，公司收回本金及約定的投資回報後，將其名下項目公司股權過戶至原股東方或原股東方指定的第三方名下。
6、私募股權基金在項目運作中扮演財務投資人角色，通過對項目公司財務、全部章證照及財務印鑒的監管，保障可以優先收回本金及回報。退出渠道，可以選擇的其他退出渠道包括項目公司銀行融資後退出，項目公司股權轉讓處置給第三方退出或引入其他戰 略投資者退出等方式實現。

8. 怎樣買私募基金

時至今日，國內陽光私募證券投資基金行業已歷經16年成長。中國證券投資基金業協會公布的數據顯示，截至2020年10月末，在協會登記的私募證券投資基金管理人（簡稱「私募」）已達8868家，其管理的基金規模達3.68萬億元，較2019年增長50.2%，成績喜人。

關於怎麼買私募，這個需要冷靜考察。

如何買私募基金?私募基金購買流程如下：

私募基金購買流程第一步：參與特定對象確定程序

投資者需要做的：填寫問卷調查，對自己的風險識別、風險承擔能力進行評估，並且書面承諾已經達到合格投資的要求。

私募基金購買流程第二步：適當參加一些產品推介會，在募集機構的幫助下，選擇與自身條件相匹配的產品

投資者需要做的：盡可能詳細、清晰地了解產品的相關信息和自己的權利義務。比如，產品投資范圍、策略、風險情況，需要交納的費用、費率，以及自己擁有的申購、贖回、轉讓等權利。

私募基金購買流程第三步：簽署風險揭示書

投資者需要做的：清楚知曉投資風險。風險揭示書包含私募產品的特殊風險、一般風險以及投資者權益等內容，投資者需要逐條簽字確認合同條款。最後由投資者、經辦人、募集機構三方簽字蓋章。

私募基金購買流程第七步：回訪確認

投資者需要做的：基金協會對回訪的具體內容做了8條闡述，投資者按實際情況逐一確認即可。這就是一個再確認的過程，核對的都是比較核心的信息。如果投資者有不清楚的地方，可以解除合同、退款。這是在冷靜期結束後，由非銷售人員來執行的一項工作，目的是為了確認合作信息的真實性，最大限度保證投資者權益。

以上是關於私募基金如何購買的全部內容，購買私募基金一般需要經過上述七個步驟。私募基金是高門檻的理財方式，其中的風險有大有小，但只給合格投資者開放購買許可權。了解私募基金購買流程很有必要，不符合流程的私募基金投資流程需要引起警惕。