房地產金融如何引發泡沫危機

① 房地產泡沫簡介

查爾斯·P·金德爾伯格在其著作中定義泡沫為一種資產價格的急劇上漲，這種上漲源於人們對價格進一步上漲的預期，吸引投機者加入市場，他們對資產的實際使用和盈利能力不感興趣。當價格飆升，預期逆轉導致價格暴跌時，這通常會引發金融危機。泡沫經濟的典型特徵包括供求嚴重失衡和投機氛圍濃厚，其中房地產泡沫即為以房地產為載體的過度估值現象，其價格脫離了實際使用者的支撐。

歷史上著名的案例包括1923-1926年的美國佛羅里達房地產泡沫，它引發了股市大崩潰並引發了20世紀30年代全球經濟危機和二戰。另一個顯著的實例是始於20世紀70年代的日本地價泡沫，持續到90年代初期破裂，這場泡沫導致日本經濟長期陷入蕭條，至今未完全恢復，甚至被戲稱為二戰後日本的「第二次戰敗」。這些例子警示我們，房地產泡沫的破裂往往帶來嚴重的經濟後果，需要謹慎對待和管理。

美國著名經濟學家查爾斯·P·金德伯格認為：房地產泡沫可理解為房地產價格在一個連續的過程中的持續上漲，這種價格的上漲使人們產生價格會進一步上漲的預期，並不斷吸引新的買者--隨著價格的不斷上漲與投機資本的持續增加，房地產的價格遠遠高於與之對應的實體價格，由此導致房地產泡沫。泡沫過度膨脹的後果是預期的逆轉、高空置率和價格的暴跌，即泡沫破裂，它的本質是不可持續性。

② 金融危機是怎麼引起的

最近的金融危機爆發的原因是美國的次貸危機，這就牽扯到美國的銀行了。。。什麼是次貸危機呢？
總的來說，就是美國銀行自己倒騰出的問題。
當時有很多收入低下甚至沒什麼收入的人想買房子卻沒錢，一般銀行也不肯向他們放貸，後來一些銀行為了賺錢，向這些窮人發放買房貸款，也就是次級貸款——大白話這些申請貸款的人信用度比較次，O(∩_∩)O
別看這些窮人平時沒錢還房貸，但是有個條件是——當時的房價一直漲（咱國金融危機前就是這情況），這些買房子人能夠用房子增值的收益去還銀行貸款，銀行賺了錢，按揭的人也有房子可買，所謂皆大歡喜，發展到最後，次貸形成的規模越來越大。
但是，問題出現了，美國的銀行為了多賺錢，拚命的提高還款利率，不僅如此，當房價漲幅下降時，這些銀行甚至推波助瀾，他們的目的很簡單——房子便宜的話，貸款買房的人也多了。。。。
等房子開始降價後，銀行才發現，一切都失去了控制，買房的人沒增值的錢還款了，銀行就收回房子准備拍賣，但是那麼多房子很難一下子變成流動資金，即使賣出去一兩個，但是因為降價使得房價又太低，賣一個賠一個。銀行是搬石頭砸自己的腳。他們最後搞的資金周轉不靈，怎麼辦？向其他金融機構借啊。。。
借款時候得有抵押的東西，這些美國銀行就用自己的債權做抵押去借錢，也就是以債抵債。說白了就是拖別人下水。
結果，當一家銀行因為持續虧損倒閉後，其他有牽連的紛紛落水，慢慢演變成次貸危機乃至金融危機。這個事實也教訓了我們虛擬經濟不能脫離實體太遠。