金融危機房地產怎麼尋求出路

1. 日本或美國金融危機後如何應對房地產泡沫 採取了哪些措施急！！！

美國之所以能基本避免住宅價格如同股市一樣大起大落,原因是有一套抑制房地產泡沫瘋狂增大的機制,其中的重要手段之一就是住房貸款利率。
美國的貸款利率幾乎是每天都在變動,尤其是美國長期國債收益率的變化,勢必影響到固定貸款利率。而長期國債的走勢,與美聯儲短期利率和金融界對長期經濟發展趨勢的評估等多種因素密切相連,尤其是一旦美國的央行利率發生變化,貸款利率馬上跟著調整,這就為中央銀行提供了一個非常有利和靈敏的杠桿,藉以調控房地產價格走勢。
其次,美國的炒房代價很高,這就將一般人拒絕在炒房圈之外,大大縮小了炒房人群,壓低了房地產泡沫的破壞力。美國人賣房,手續非常復雜,一般要有代理,而買賣各方的代理,一旦成交要從各自的客戶手上收走相當於房價3%左右的手續費。以獨棟樓接近於全國均價20萬美元計算,買賣雙方成交後,要向中間代理支出1．2萬美元左右的手續費,這還不算買方貸款要支付的2000美元上下的手續費,以及過戶前檢查房屋、房產注冊、房價評估等繁多的小額收費。一般而論,當一棟中等價格的獨棟樓最後過戶到買方手上,買方要支付的各種明暗費用高達1萬美元上下。如此高的費用,嚴重製約了大多數人炒房。因此,如果大多數美國人都能炒房,房價的起伏波浪將非常巨大。
第三,房屋本身的維持費用相當昂貴。擁有房地產就得年年上稅,一般稅率在1%到1．5%之間,中產階層的住宅費用一般每年都要在4000美元上下。除此之外,房子還要上保險,因一旦房屋失火或被水淹等,保險公司就要賠款,從而,銀行可照常收回自己的貸款,因此,要貸款買房,給房子上保險就成為了放貸銀行的第一要求。一般房子每年的保險費也將近1000美元。
第四,美國政府的稅收政策只對房屋擁有者的第一套住宅傾斜,如貸款利息可以抵稅等。如果是非自住房屋,則在貸款利率、出租上稅等多方面,都將無法享受第一住房的優惠,從而大幅度增加了投資性住宅買賣和維持的費用,明顯降低了房地產投機的吸引力。
第五,房子出售後的盈利,自用住宅可享受50萬美元的盈利免稅,但非自用住宅出售時的盈利就得作為收入納稅。
第六,美國關於住宅業的統計非常及時、詳細,每個月新開工多少套樓房、不同地區中間房價的月變化指數、房價上升和收入上升對比,以及房價上升和租房費用上升對比指數等等,每天都可在政府及相關網站上查到,且比較准確,這不但給政府決策部門提供了政策調控的重要依據,也增加了民眾買房的信息量和透明度,有效地降低了商家炒作或壟斷的成分。
日本是亞洲率先進入發達國家行列的國度，房地產企業的發展和房地產市場的培育已日趨理性和規范。目前在被人稱為亞洲金融中心的東京市中心，相當於上海靜安寺的中心區域內，買一套新建的40層高的公寓單元，兩間朝南，帶停車位的房子，實用面積90平方米(建築面積達120平方米)，價格不過4000多萬日元，合人民幣360萬元，即建築面積算每平方米3萬元人民幣，而日本白領收入相當於上海的五倍，可見上海靜安寺的房價之高。

然而，日本房地產市場發展到今天這樣的情況也是經過幾輪發展和調整後逐漸形成的。日本最大一次房地產泡沫發生在20世紀80年代，當時日本的房地產上漲速度飛快，很多投機者利用迅速上揚的股票的賬面利潤投資房地產，導致房價飆升。最終，由於日本中央銀行升息力度的不斷加大，在股市崩潰的同時，樓市的泡沫也同時被擠破。隨著投資者大量拋售股票以填補土地市場的損失，或者拋售房產以彌補股市損失，促使日本的股市和樓市價格在短期內直線下降，跌至低谷。直到21世紀日本的股市和房市才得以恢復，進入新一輪增長周期。

日本房地產泡沫的破滅給世人很多警示，其一是市場經濟環境下政府如何做好對房地產市場的風險預測和調控；其二是房地產更多的是用於解決人們的居住和生活的產品，而不應過分看重它的投資回報；其三是避免受高漲的房地產市場的誘惑和吸引，動用高利和高額貸款來購買或投資房地產。另一方面也說明，投資者應該用唯物主義的觀念去看待事物，必須對一切財產泡沫背後的神話持懷疑或否定的態度，那個神話就是價格會永遠不斷上漲。日本政府在吸取教訓和重塑房地產業的過程中，推出了三大符合市場發展規律的改革措施：一是通過增加國債來投入建設代價昂貴的公共配套項目，恢復房地產及其他經濟部門的活力和提高房地產的附加價值；二是放寬限制，為了刺激經濟，日本開始放鬆對金融行業的諸多限制，幫助投資者建立房產投資信託，主要用於設立商業地產投資的互助基金；三是政府調整了建築標准以便於開發商的房地產項目開發，比如高度限制，並縮短了建築方案的審批時間，鼓勵節能建材的大量使用。實踐證明，這些改革措施的實施為日本的房地產市場注入了資金，增強了活力，減少了再開發的難度，降低了市民進入房地產的門檻，使日本的房地產業邁入了新一輪的可持續發展周期。

2. 今年的金融危機對房地產行業的影響究竟是怎麼樣的

樓市的嚴冬即將到來.房地產銷售下滑之勢在揮手告別08之時已成定局,低迷的市場,嚴重萎縮成交,已成為不爭的事實，對消費者而言,觀望氣氛變的更加濃重。即將來臨的09年，房地產市場會朝著什麼方向發展。

一、新的救市政策還會出台

目前政府已經出台多項救市政策，尤其是「二套房」政策也遮遮掩掩的露出水面，表示了政府救市的決心和信心。但由於國際金融風暴和國內經濟的影響，居民的消費信心被抑制住，短期內房地產市場很難恢復，政府在面臨經濟壓力的情況下，對於能夠帶動投資和消費兩架馬車的房地產行業，必然是政府首當其沖要挽救的行業，所以在現有救市政策見效不快的情況下，新的救市政策出台是必然的！那麼政府還會有什麼政策出台呢？

1、進一步減少二手房稅費，如個人所得稅，對二手房營業稅實行分檔補貼等促進二手房交易；減免房地產交易環節稅費，鼓勵對居民合理住房消費進行相關的財政補貼。這與中央經濟工作會議中「減輕居民合理購買自住普通商品住房負擔」的表述直接呼應。

2、降低開發貸款政策門坎，金融部門有可能「給予優質房地產項目適當的信貸支持」。對部分開發商確實存在的資金壓力問題亦有所考慮。亦可適度對如土地增值稅、營業稅等房地產開發稅費進行減免。

3、進一步降低利率，除了能減輕房地產企業的負擔以外,另一個關鍵因素在於,降低利率後人們購買房產的利息支出將大幅減少,相當於變相地降低了房價,有利於刺激房產銷量。

4、降低土地成本。土地成交趨冷，全國各地房地產企業要求退地的事件將頻頻發生。地方政府迫於財政壓力，將加大土地出讓速度，同時降低售價，改變支付方式，並出台相應優惠政策吸引開發商買地，以降低開發企業拿地成本，減輕開發資金所佔負擔。

二、房屋降價是「解扣」的關鍵

目前市場的關鍵還是開發商降價，這是能夠立桿見影最好的辦法。房價高依然是目前阻礙市場交易量提高的最大障礙，政府救市只能是治標，不能治本。此外商業銀行尤其是小銀行不良貸款急劇上升，銀行為了降低風險，將逼迫關聯開發商降價售房。從需求看，房地產需求明顯陷入觀望。今年以來，房地產銷售面積和銷售金額雙雙下降，而調整遲緩的土地價格和商品房價格使得銷售節奏更為遲緩。因此目前價格調整仍不充分，市場仍在等待房價和地價的公開下跌。

三、開發商依然缺錢，優勝劣汰加劇

房地產資金來源的趨緊主要來自於幾個方面，一是銀行貸款減少，其次是銷售下降。先有需求空缺，後有房地產行業的資金短缺。在目前的調整中，由於企業的應對能力和方式的不同，明年將要有一批上市房企因資金鏈斷裂而宣告死亡，而更多的中、小房地產企業將被迫轉行或關閉，一些項目被收購，地產業將面臨洗牌，優勝劣汰加劇。

四、商業地產短期形勢不容樂觀，長期看好

商業市場的低迷,成交量的嚴重萎縮，迫使各城市房管行政機構紛紛推出救市舉措。但政策的落實對整個市場經濟的影響畢竟有一定的滯後性,目前在樓市所表現出的仍然是成交量低迷,消費者觀望情緒加重.再則,經過多年經濟高增長及房價飆升之後的影響,市場動力已顯不足,消費者在觀望,下一步經濟走向尚未明朗的情況下,需求也在放緩。因此商業地產短期形勢不容樂觀。

但是房地產作為國家的支柱型產業,一直是時代的寵兒,雖說受到過幾次大的國家宏觀調控,依然在高速發展,這種高增長的背景是宏觀經濟高增長作為依託。中國過去10年中，平均每年有1000萬的農村人口進入城市，而目前城市化比例仍低於世界第三世界國家的城市化平均水平的3%，因此，房地產業未來的發展還有很大空間。

五、保障性住房依然是市場主流

保障性住房成市場開發主角，進一步擠壓商品房生存空間。而開發主體單位將是央企和地方國資委控股房地產企業，民營中、小開發商生存危機受到嚴峻挑戰。

我們在理性的面對冷靜的市場時,需要的是企業本身實力去保障和對市場前瞻性的把握. 現今房地產的短期調整隻是暫時的抑制,如何打破這種局面,且何時能有復甦跡象,還要看政策的執行力度及各級政府對政策的落實情況；而開發商也應積極採取自救，加快融資步伐, 盡可能擴大融資手段，多渠道籌集資金，同時提升產品品質,做出環境好、質量高，戶型合理的產品，轉變開發理念為消費者提供高品質的樓盤。