葉檀談不懂金融的人為什麼會成功

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B. 葉檀對財經的評論靠不靠譜

什麼狗屁專家，為了錢去給騙子站台，你的良心去哪了。都是因為你們幾個人，害得好多人辛辛苦苦的血汗錢被騙，趕緊滾吧，別在出來禍害人了

C. 葉檀：成為一哥後 恆大未來增長潛力到底有多大

葉檀：成為一哥後 恆大未來增長潛力到底有多大
2016-10-09 23:27:18閱讀（2323）

圖片來自網路

文/ 財經女俠 | 毒舌善心

2016年，是恆大成為一哥的轉折性的一年。包括銷售額等多項指標全面超越萬科，成為住宅地產一哥，恆大時代開啟。

10月3日，中國恆大發布公告，與深深房訂立協議，後者以發行A股或現金方式購買中國恆大境內附屬公司廣州市凱隆置業有限持有的恆大地產100%股權，支付方式為股份支付及（或）現金支付。如果此舉成功，恆大地產將在香港與內地同時上市。恆大地產在交易實施之前擬引入約300億元戰投。該項交易對恆大而言構成分拆上市；該項交易對於深深房而言構成重大資產重組。

恆大預期未來3年銷售額、營收及凈利總額分別為1.5萬億元、1.008萬億元及888億元。從2017年到2019年，三年預期合約銷售額分別約為4500億元、5000億元和5500億元，保持年均10%左右的增長率；在營業收入上分別預期為2800億元、3480億元和3800億元；預期扣非凈利潤三年分別約為243億元、308億元、337億元。

恆大一方承諾，若在業績承諾期滿後，標的資產的實際利潤不足承諾業績，則凱隆置業應按照監管部門的規定和認可的方式進行補償。

從數據上看，恆大的估算比較保守，恆大超額實現承諾的概率較高。

1

土地儲備一哥

恆大一直是激流勇進的急先鋒。從房地產公司最重要的土地儲備來說，從2009年恆大土地儲備躍居全國第一後，保持至今。

從2009年到2014年，恆大土地儲備年均增長率達到33.5%。截止6月底，恆大土地儲備1.67億平方米，據世邦魏理仕進行的市場估值，土地儲備從此前的2516億上升到5242億元，如果土地儲備價值按照過去十年的平均數增值，恆大的資產將大幅上升。

恆大已基本完成土地儲備的結構調整。一度，恆大是三線城市地產代言人。2014年3月31日，在恆大業績發布會現場，恆大地產集團董事局主席許家印三次強調，2013年恆大地產的銷售業績突破1000億元中有46%都是三四線城市貢獻的。

但恆大很快根據形勢完成了新一輪的戰略調整，從2014年開始成為一二線城市土儲巨頭。2014年成為恆大改變土地儲備資源結構的關鍵年頭，集團土地儲備分布於全國147個城市，覆蓋了中國全部一線城市及絕大多數省會城市，在305個項目中，46.9%位於一二線城市。

2016年的業績發布會上，許家印先生表示，恆大在深圳有24個項目，「土地儲備接近1200萬平方米，按照現在的售價估算，貨值有3500億元。」375個納入土儲項目中，55%在一二線，73%的土地投資額在一二線，這還沒算已經獲得但尚未納入土儲的17個（1100萬平米）深圳舊改項目。

恆大已經從三線城市迅速切入一二線城市，在三年左右時間里完成新布局，這家企業具有神奇速度。

2 高利潤通過三條通道實現

由於交樓金額可以預計的增長，恆大未來營收與利潤將快速上升。

首先是銷售金額與銷售均價上升。恆大預售均價從2009年5375元/平米,增長到2015年7892元/平米，年均復合增長6.6%，近2年由於市場景氣，增長在8％以上。

未來3年，即使按照銷售均價僅增長6%這一保守預估，在2016年上半年均價8538元/平米基礎上，預計17至19年預售均價為9322元/平米、9881元/平米、10474元/平米。

其次是近兩年市場擴張，預售額增長帶來交樓金額上升。

這是市場擴張、恆大速度所導致的必然結果，2009年，恆大交樓金額50億，2015年1265億，年均復合增長71%。

由於2016年截止9月的大賣，未來交樓金額會有幾何級數上升。2016年上半年交樓837億，預計全年交樓1860億，已預售未交樓金額達3823億。

未來3年，按照上年未已預售未交樓金額70%左右可在本年交樓預估，從2017年到2019年，交樓金額分別為2800億、3480億、3800億。如按照以往年度平均交樓水平83%左右預估的話，17年至19年交樓金額更是高達3320億、4120億、4500億。

按照盈利預測模型，以核心凈利潤率8.8%估算，從2017至2019年，兩種交樓水平下的利潤額分別為243億、308億、337億，和292億、363億、396億。

而如果按照上年未已預售未交樓金額70%左右，以及前6年核心業務利潤率平均水平10.7%計算，未來三年利潤額可分別達到300億、372億、407億。

只要市場基本穩定，成本按照以往的方式進行控制。隨著費用的下降，恆大利潤率可以超過其所預期的10％。對於恆大來說，核心利潤率維持10％是個正常數據，從2010年到2015年，恆大六年時間核心業務利潤率平均水平為10.7%。

最後，憑借低成本、高溢價與高周轉，恆大在二三線城市獲得了極高的銷售毛利。不止一位開發商說，恆大從拿地到開盤只需4到6個月，業內最快。2014年土地儲備累計平均成本約為997元/平米，處於業內較低水平。加上每年6％上升的銷售均價，只要不出現房地產市場大事件，恆大應該可以保持10％甚至更高的利潤增長。

3

能夠打敗恆大的是恆大自己

2015年以來，恆大費用上升，預售雖然同比增長53%至2013億，相應的營銷、管理等費用增高，2015年交樓金額僅為1265億，費用佔比14.6%，比以往平均費用佔比率8.6%大幅增長。

恆大的廣告等費用隨著大規模開發銷售周期的平緩，將在2017年後有所下降。考慮到恆大已剝離糧油、飲品等非主營業務，剔除多元化投資業務的影響，專心於樓市與金融市場，未來營銷等費用將進一步下降。

恆大高速發展、彎道超車模式可能帶來兩大弊端，一是品質穩定性，二是負債率。目前恆大在這兩方面都處於較好的控制水平。

有三個事件可以稍讓投資者安心。

一是現金，由於銷售情況好、回款量大，恆大現金持有量高達2120億元，是上市房企「最大金主」，現金總額相比2015年末大幅增加29%。

二是引入戰略投資者，如果以集團中期報告數據為基礎，成功引入300億戰投，凈負債率可從92.9%降至65.8%。

三是上市，數據顯示，中國恆大總股本136.84億元，總市值717.02億港幣，約和人民幣580億元，僅相當於萬科的五分之一。業內人士認為，如果中國恆大回歸A股成功，三年880億元的凈利潤承諾，將對估值貢獻良多，以10倍估值計算，將可評估為2200億元，遠超目前市值。

從中國恆大股市表現看，公告發布後，股價總體上揚，沽空價格顯示，沽空不再具有優勢。

恆大一哥之路如此順利，主要得益於恆大策略與中國現實匹配，房地產作為中國最重要的資本一路瘋狂溢價。恆大的大膽、對政策的精準把握與中國淘金路徑如此匹配，使得恆大成為當下中國商業世界的贏家。王石與許家印，這兩個商業人士將讓我們對市場的判斷，對中國經濟的認知更加精準。

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