湘誠譽峰房地產金融狀態怎麼樣

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② 房地產金融發展的趨勢主要表現在哪些方面

信託：存量資產的不確定性造就並購機會

大業信託有限責任公司總經理王毅：

2015年，我們感覺到整個房地產的市場正在發生明顯的變化。

主要表現在幾個方面。第一，在總量上，房地產供應總量和需求的關系，已經發生了變化，而且在結構方面正在發生重大的變化。突出反映在一種去化的模式上，無論在區域還是在類型方面都發生了一些變化。

第二，整個房地產供應的資金鏈從2014年以來呈現越來越謹慎的狀態。

第三，房地產業務的發展空間隨著城市化的要求，隨著經濟發展的要求，隨著整個居民生活要求的改變，也在有一些特定的需求來補充，包括老齡化的問題，健康的問題。但是這種結構化的問題，並沒有發現主導性的、戰略性的、實在的需求。

第四，由於缺乏現金流，房地產在估值上也在發生變化，這是我們金融機構最擔心的問題。過去十年裡，房地產在迅速發展的過程之中，房地產比價率的設定，以及資產的變現性都是非常好的。可是資產的價格和去化一旦達到一定的邊界的時候，它的流動性、估值、現金流就非常引起重視。作為融資和投資這種機構重視了，很可能這種估值會引起金融風險的積聚。

我們金融機構是打規模戰，不適合游擊戰。可是打規模戰，就要有大規模行業的導入去銜接。接下來2015年在房地產的存量方面，可能是我們一個試探性，摸索性階段，基於過十年發展經驗的積累的可復制性進入。

存量關注兩個方面，一個是存量的房子控制房源，看去化率，是不是可以帶來現金流。當然這種存量的東西肯定是出現了某些不確定性，這種不確定性是我們進行並購、介入企業重組、債權資產重組的機會。第二，在存量已售資產方面判斷它的收益性，能不能帶來有穩定的現金流去支持產品的設計和發行。

銀行：打造全產業鏈金融服務

中國民生銀行地產金融事業部總裁葉天放：

現在從商業銀行的收益來講，簡單的貸款產品一是增量有效，二是價格也上不去，能貸的企業價格也不是太高。房地產行業到現在，我們確實感覺到它的風險，其症結的根源是資產流動不起來。

因為對房地產市場風險把控，所以會有相對的分類。比如說服務客戶不是要數量，而是針對客戶服務的深度加強；原來只是資金的提供方，現在往產業鏈滲透，幫助企業更加健康。未來，民生銀行會在某一個細分領域里與比較專業的，商業模式持續客戶，做更加戰略層面的合作。從貸款到它的戰略層面，投資、並購、產業鏈、結構化、上市等等。

證券化也是民生銀行考慮的一部分，我們把它放在資產管理方面在做。今年在給我們布置的資產證券化的步伐想像空間很大，把商業物業好的資產，通過資產管理的手段實現。

但是其中也有我們解決不了的幾個問題，第一解決不了繼續負債的問題，第二解決不了公募市場上的投資人的相對受益人要求低的問題。

基金：持續打造REITs等主題明確的產品

中信金石基金管理有限公司總經理周芊：

從2015年開始，房地產金融進入越來越產品化的時代。在房地產和金融結合的過程中，房地產占據的因素和重要性，進入一個越來越重要的時代。

通過近7年的摸索，中信金石目前整個房地產這個業務模塊，分成了5個板塊。

第一個板塊是簡單的私募融資，這有很多的方式，也有和金融機構合作的。第二塊業務是私募基金，我們做了兩只私募基金，一種是我們開發的，它的模式比較簡單，賣完房子後分利潤，我們目前的投資規模超過1300萬元，是市場上最大的開發基金。另一種是持有型基金，現在已經開始運作了，可能會有更大的體量。

第三塊業務是REITs，我們有兩塊業務，一個是交易所的REITs，一個是銀行間的REITs。我們在2012年的時候推出了一隻銀行間的天津市的保障房REITs，它吸取了台灣地區的經驗，做成了全業務性的REITs。這是REITs進場的第一步，以後可能還會有更多的公開的產品出來，也會有不同的交易結構。

第四塊業務是業務的輸出，目前主要還是跟一些大型的央企和金融機構合作，我們怎麼樣在各個環節做房地產的服務，也是考慮的因素。

第五塊業務，進入下一個十年，雞犬升天的日子沒有了，產品就成為市場上立足的最主要的資本。而主題明確，產品有競爭力，適合市場的需求，是我們的主攻方向。

③ 房地產金融的房地產金融的作用

房地產金融在國民經濟和人們日常生活中的地位與作用日益突出。房地產金融行為對個人住房、房地產企業經營和經濟市場的有效性有著直接的影響。房地產業所需要的大量資金以及房地產開發運用的「財務杠桿原理」決定了房地產資金不可能單純依賴開發商的自有資金，必須依靠金融工具融資。
（一）為房地產開發經營提供了資金保障
首先，房地產開發經營過程大致要經過土地購買、房地產開發建設、房產銷售、房地產經營四個主要的階段。這四個階段緊密相聯，環環相扣，資金成為銜接各個環節的關鍵因素。另外，房地產的生產周期長，資金需求密集，資金供需間存在時間差。解決這個時間差，就需要金融支持。我國房地產金融在金融總量中所佔的比例越來越高，2005年底房地產貸款達到3.07萬億元，占金融機構人民幣各項貸款余額的14.84%，佔GDP的比率為16.75%；商業性個人住房貸款余額為1.84萬億元，占金融機構人民幣貸款余額的8.9%。佔GDP的比率為10%。房地產金融的健康穩定對房地產系統的健康穩定至關重要。
其次，從金融業的發展來看，房地產對於金融業的運作，包括業務拓展和利潤生成均具有十分重要的意義。房地產作為一種不動產，具有保值和增值的特點，這就使得房地產成為金融行業的理想抵押品。
再次，從金融市場固有的功能來看，聚資功能、配置功能和宏觀調控功能都促進房地產業的發展。
金融的聚資功能起著資金「蓄水池」的作用。它將一些部門、一些經濟單位在一定時間內暫時閑置的、相對零散的資金集中在一起，以滿足大規模的投資需求。特別是為企業發展提供大額投資，為政府部門進行大規模的基礎設施建設與公共支出提供資金來源。在金融市場上，資金需求者可以很方便地通過直接或問接的融資方式獲取資金，資金供應者可以通過多種形式的金融工具，選擇適合自己收益與風險偏好的流動性需求投資，以實現資金效益最大化。
金融市場將資源從低效率利用的部門轉移到高效率的部門，使一個社會的經濟資源能最有效地配置在效率最高或效用最大的用途上，實現稀缺資源的合理配置和有效利用。根據風險偏好的不同，風險厭惡程度較高的人利用各種金融工具把風險轉嫁給風險厭惡程度較低的人，以實現風險的再分配。
金融市場的存在及發展為政府實施宏觀調控創造了條件，貨幣政策的三大傳統手段，即法定存款准備金，貼現率，公開市場業務的實施都是以金融市場為載體。金融市場既提供貨幣政策實施的信息，也為政府部門收集分析經濟運行情況制定政策提供決策依據。
在發達的金融市場，房地產金融發揮著信貸和融通資金的職能，以補充再生產過程中對資金的需求，保證房地產開發、經營資金的投入產出良性循環。
（二）支持居民住房消費能力的提高
長期穩定的金融支持政策是實現我國政治目標、改善人民居住水平、培育支柱產業必需的制度保障。我國實現小康目標和發展房地產業需要明確而長期的金融支持政策。發達國家在提出解決居民住房和發展住宅產業的政策目標後，持續穩定的住宅融資政策保障著政策目標的實現，而且政府對房地產業的支持和鼓勵使其迅速成長為支柱產業。我國已提出建設小康社會的目標，因此，明晰穩定的房地產金融配套政策成為居民提高住房消費能力的保證。 大多數國家對居民購房融資都可分為福利性金融體系和商業性金融體系。福利性金融體系是為了解決中低收人人群的住房問題，而商業性金融體系則為收入較高人群解決住房問題提供支持，同時也為福利性金融體系提供輔助。福利性住宅金融以非盈利為出發點，重在調節和提供各種幫助，體現出政府福利的特點。商業性住宅金融遵循市場競爭原則，以盈利為目的，體現出住房商品化的原則。兩者既相對獨立，又相互依賴融合，形成統一的住宅金融。
建立福利性金融制度是政府的基本職責。大多數國家在購房資金來源、政府信用擔保和減輕貸款返還負擔方面提供了積極的福利性金融支持，並未採取完全市場化的態度。我國目前商業性金融體系相對成熟，也承擔著各種收入結構居民的住宅融資需求，但商業性金融機構作為市場主體，不可能長時期承擔對政策性的住宅融資責任，而福利性金融體系除了處於探索之中的住房公積金制度外幾乎空白，所以建立針對中低收人人群的福利性融資體系是今後亟待解決的課題。
（三）房地產金融調節房地產業的金融屬性
我國經濟界以中國證監會（簡稱CSRC）1999年4月制訂的《中國上市公司分類指引》為標准，該指引以國家統計局制定的《國民經濟行業分類與代碼》為主要依據，將房地產業作為一個單獨的門類，其包括的內容分為三個子類：房地產開發經營業、物業管理業、房地產中介服務業及其他房地產活動。
與我國關於房地產的產業分類相對應，在國際產業分類標准體系中，特別是國際資本市場上最常用的產業分類標准GICS和GCS將房地產業歸於金融行業，將其與銀行、保險歸於一類。此外，美國1997年推出的北美產業分類體系（NAICS）取代了原標准產業分類（SIC），也將房地產業歸為金融業。
上述產業分類比較顯示，國際上特別是國際資本市場對房地產業金融屬性的認知。充分認識房地產業的金融屬性，對於管理層和房地產從業機構都具有重要的現實意義。一方面，國家管理部門特別是金融管理部門，應該全面綜合考慮房地產金融問題，而不是單獨從銀行信貸管理、信託政策、企業債券或股票等金融工具的角度來考慮房地產金融；另一方面，作為房地產業界，應該認識和發揮房地產業的金融屬性，站在金融的高度，發揮房地產自身優勢，充分利用各種創新金融工具，挑戰房地產風險。
房地產泡沫對經濟、金融、民眾生活帶來巨大的影響，房地產價格的走勢將直接影響到國民經濟和GDP增長，也影響金融資產的質量。房地產價格上漲過快容易造成市場價格過分偏離其真實價值，從而產生泡沫，一旦泡沫破滅，房地產價格下跌，作為抵押物的房地產就會貶值甚至大幅縮水，給銀行帶來不小的損失。
我國自房地產市場建立以來，房地產市場的發展就和金融市場的發展緊密地聯系在一起。購房抵押貸款使消費者的潛在購房需求得以轉化為現實需求，開發企業獲得的銀行開發貸款促使其完成新建項目的建設。當國家決定對宏觀經濟進行調控時，作為主要調控工具之一的金融手段，不可避免地要對房地產業產生影響，特別是當房地產業對於金融業依存度越高時，所產生的影響也將越大。